"어차피 들통"… 다주택자들 너도나도 임대등록

정부가 ‘9·13 주택시장 안정방안’을 발표한 지난 13일 서울 마포구청의 임대사업자 등록 신청 창구가 북적이고 있다. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] “정부가 임대차정보시스템(RHMS)을 본격 가동하고 향후 임대 등록 자체를 의무화할 가능성이 커지면서 유불리의 문제가 아니라 이제는 등록을 안하면 불리한 것만 남는 상황이 됐습니다.”(이호용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사)

정부가 RHMS를 통해 미등록 임대사업자의 임대소득 현황을 파악하고, 이에 대해 과세할 것이라고 밝히면서 현장 세무사들도 다주택자들에게 임대주택 등록을 적극 권하고 있다. 더욱이 정부가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득하는 경우에는 기존 임대주택 등록에 따른 각종 세제 혜택을 주지 않기로 결정한 만큼 기존 보유주택의 임대 등록 메리트가 상대적으로 커져 다주택자들도 뒤늦게 임대주택 등록으로 돌아서는 사례가 늘고 있다.

정부는 9·13 부동산 대책 발표 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 임대 등록하더라도 양도세를 중과하고 종합부동산세를 합산 과세하기로 결정했다. 전용면적 85㎡ 이하라도 임대 개시 시점에 공시가격이 수도권 6억원, 비수도권 3억원을 넘는 주택은 장기보유특별공제 등의 양도세 감면 혜택도 받을 수 없게 됐다. 반면 기존 보유주택의 경우 대책 발표 후 임대 등록하더라도 양도세 중과 제외, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 받을 수 있다.

이호용 세무사는 “9·13 대책 전에 김현미 국토부 장관이 등록 임대주택 혜택을 축소하겠다고 발언한 때부터 임대 등록과 관련한 문의가 급증했다”며 “그동안 임대등록을 하지 않아서 임대소득세를 안 냈던 다주택자들도 앞으로는 RHMS를 통해 임대소득이 고스란히 파악되기 때문에 임대 등록을 안 할 이유가 없어진 셈”이라고 말했다.

세무사들은 이전까지만 해도 임대소득세나 건강보험료 부담 증가를 감안해 고객 상황에 맞춰 임대주택 등록을 권했지만 RHMS 가동 이후에는 미등록 임대주택이라도 임대차 현황과 임대료 등이 대부분 노출되는 만큼 임대주택 등록이 유리하다고 안내하고 있다.

조중식 가현택스 대표세무사는 “등록을 안하고 버티다가 뒤늦게 임대소득이 파악된 경우 무신고 가산세와 납부 불성실 가산세까지 붙어 세금이 부과될 수 있다”며 “임대의무기한을 감안하면 차라리 빨리 임대 등록하고 양도세나 종부세 등의 감면 혜택을 받는 것이 훨씬 낫다”고 설명했다.

미등록 3주택자인 A씨가 본인이 거주하고 있는 1채를 제외한 나머지 2채를 각각 2억원과 3억원에 전세 놓은 경우를 예로 들면, 보증금 합계 5억원에서 기본 3억원을 제한 금액의 60%에 대한 이자상당액(연 1.8%)이 A씨의 간주임대료(216만원)다. 여기에 필요경비율(미등록사업자 50%, 등록사업자 70%)을 반영한 108만원에 대해 과세한다. 연 2000만원 이하 임대소득에 대해서는 분리과세(세율 14%)하는 만큼 A씨의 임대소득세는 15만원이다. 최근 서울 집값이 적게는 몇천만원, 많게는 수억원씩 오른 만큼 A씨는 임대소득세를 연 15만원 내더라도 추후 종부세와 양도세 감면 혜택을 받는 게 절대적으로 더 유리하다.

유호림 강남대 세무학과 교수는 “정부는 RHMS를 통해 우리나라 주택 임대차 시장 현황을 대부분 파악할 수 있을 것”이라며 “여기에 임대차계약도 매매계약처럼 공인중개사나 거래 당사자가 의무적으로 신고하도록 법률을 개정하면 보다 정확한 데이터 수집이 가능해질 것”이라고 말했다.

[이데일리 이동훈 기자]