서울시 ‘용도지구’ 4곳 폐지..신월·세곡지구 개발 기대감 '쑥'

[이데일리 정병묵 기자] 서울 외곽지역에서 도시의 무질서한 확산을 막기 위해 보호됐던 축구장 74개 면적에 달하는 토지의 이용 규제가 완화된다. 시계경관지구 등으로 묶여 있던 송파구 세곡동과 양천구 신월동 일대의 건폐율(전체 대지면적에서 건축물의 바닥면적이 차지하는 비율)이 일부 높아지고 토지 활용 폭도 넓어질 것으로 보인다. 특히 시가 추가로 용도지구 해제를 검토, 향후 서울 내 다양하게 활용할 수 있는 땅이 늘어나게 되면서 규제 완화에 따른 개발 기대감도 커지고 있다.

서울시는 중복 규제를 받고 있는 △시계경관지구(0.7㎢) △김포공항주변 고도지구(80.2㎢) △특정용도 제한지구(5.7㎢) △방재지구(0.2㎢) 등 4개 ‘용도지구’의 폐지를 추진한다고 6일 밝혔다. 서울시 전체 용도지구 면적의 43%(86.8㎢)를 차지하는 면적이다. 그동안 용도지구를 간헐적으로 신설 또는 폐지한 경우는 있었지만 대대적인 재정비는 1962년 제도가 정착된 이후 56년 만이다.

시는 이 같은 내용의 ‘도시관리계획(용도지구) 변경 결정안’에 대해 6일부터 14일 동안 주민열람 공고 및 관계부서 의견 조회를 실시한다. 이후 시의회 의견 청취, 서울시 도시계획위원회 심의 의결 등을 거쳐 내년 4월 최종 고시한다는 계획이다.

[이데일리 문승용 기자]

신월지구 1종주거지역 규제…건폐율 등 완화

용도지구는 토지 이용을 규제·관리하는 법적 실행 수단으로 용도지역 내 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이 같은 제한을 강화하거나 완화하고 미관·경관·안전을 도모하기 위해 도시관리계획에 따라 지정된다.

이번에 폐지가 결정된 4곳의 용도지구 중 시계경관지구가 가장 눈에 띈다. 시계경관지구는 도시의 무질서한 확산을 막고 시 외곽지역의 양호한 주거환경 보호를 위해 지난 1977년 서울-경기 접경지역인 △신월지구(양천구 신월동 일대 4200㎡) △시흥지구(금천구 시흥동 일대 12만5567㎡) △세곡지구(송파구 장지동 일대 57만4600㎡)에 총 70만4367㎡ 규모로 지정됐다. 최근 서울·경기 인접도시 간 연계 필요성이 커지면서 당초 시계경관지구 지정 취지가 약해졌고 건축행위 제한의 경우 별도의 도시관리계획으로도 가능한 만큼 폐지를 추진하게 됐다.

현재 시계경관지구에서 건물은 높이 3층 이하, 건폐율 30% 이하로 지어야 하며 대지면적의 30% 이상은 조경을 꾸며야 한다. 또 연면적 1000㎡ 초과의 공연장, 판매시설, 운수시설, 골프연습장, 숙박시설, 자동차 주차장, 축사 등을 지을 수 없게 돼 있다.

그러나 이번 용도지구 폐지로 세 곳은 각각 해당 지역의 규제인 1종 일반주거지역(신월지구), 준공업지역(시흥지구), 자연녹지지역(장지지구)의 규제를 각각 받게 된다. 두 지역은 기존보다 대폭 규제가 완화될 전망이다. 신월지구의 경우 1종 일반주거지역에 따라 건물을 4층까지 지을 수 있으며 건폐율은 60%로 완화된다. 세곡지구는 자연녹지지역에서 허용될 수 있는 아파트 제외 공동주택, 음식점, 의료시설, 축사 등으로 활용이 가능하다. 현재 공구상가가 밀집한 시흥지구는 준공업지역의 규제를 받게 되지만, 그에 앞서 국토계획법상 ‘유통업무 설비’로 지정돼 있기 때문에 활용도가 높지는 않다. 시흥제구를 제외하면 축구장의 약 74배 면적이다.

‘김포공항주변 고도지구’ 등도 용도지구 폐지

이 밖에 3개 용도지구는 다른 유관 법으로 이미 같은 내용의 규제가 이뤄지고 있어 폐지를 추진하는 경우다. ‘김포공항주변 고도지구’는 공항시설 보호와 비행기 이착륙 시 안전을 위해 1977년 4월 서울지방항공청의 요청으로 최초 지정됐다. 지정 면적은 80.2㎢로 서울시 고도지구 전체 면적의 89.47%다. 현재 타 법령(공항시설법)이 규제한 높이를 준용해 운영되고 있어 규제가 중복돼 폐지를 추진한다. 서울시 관계자는 “국토계획법과 공항시설법상 규제 내용이 중복돼 국토계획법상 효력을 없애는 것”이라며 “김포공항 주변 고도 제한은 앞으로도 현재 준용되고 있는 공항시설법에 따라 이뤄진다”고 설명했다.

‘특정용도 제한지구’는 학교의 교육환경 보호 유지를 위해 환경저해시설이나 기피시설 같은 특정시설의 입지를 제한하기 위해 육군사관학교 주변(1972년)과 서울대 주변(1970년) 2개 지구(5.7㎢)에 지정됐다. 교육환경법이 정한 ‘교육환경보호구역’과 유사한 중복 규제다. ‘방재지구’는 풍수해 등 재해 예방에 방해가 되는 건축물을 제한하기 위한 취지로 상습 침수구역 5곳(노원구 월계동, 성동구 용답동, 구로구 개봉본동) 0.2㎢가 지정됐다. 일부 지역은 정비사업을 통해 당초 지정 목적인 침수 방지를 달성했지만 2곳은 정비사업 구역을 해제해 방재지구 지정의 실효성이 사라진 상태다.

한편 서울시는 56년 만에 대대적으로 제도 정비에 나선 만큼 용도지구를 추가로 폐지할 수도 있다고 시사했다. 현재 서울시 전체 용도지구는 507곳, 약 198.3㎢인데 이번에 폐지가 결정된 네 곳을 빼면 1115㎢ 면적이 남게 된다. 서울시는 우선 국토계획법 시행령에 따라 지난 4월부터 ‘경관지구’로 편입된 ‘미관지구’(22㎢)에 대한 정리를 검토하고 있다. 서울 내 도로를 따라 실처럼 형성돼 있는 미관지구가 용도지구에서 제외되면 추가 규제 완화가 있을 수 있다는 전망이다.

시 관계자는 “도심 경관을 보호하기 위해 지정되는 미관지구는 도심 곳곳에 산재해 있는데 추가로 폐지하는 곳이 있을 수 있다”며 “그러나 꼭 폐지만 한다는 법은 없다. 필요시 새로운 용도지구를 설정할 수도 있다”고 설명했다.