공시지가 급등에 상가도 세부담 ↑…지하점포 '비명'이 더 큰 까닭

지난 2일 오후 각종 상점이 밀집한 명동 거리 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] 올해 공시지가 급등에 따라 상가시장이 혼란에 빠질 전망이다. 급격히 오른 공시지가는 1층 점포에 비해 지하층 점포나 상층부 점포 소유주에게 상대적으로 큰 세금 부담을 주기 때문이다. 가뜩이나 경기가 좋지 않은 상황에서 버틸 여력이 없는 상가 주인들이 급매물을 내놓거나 경매시장으로 넘기는 사례가 늘어날 것으로 보인다.

상가점포 지하층·지상층 같은 기준 적용, 맞나?

7일 감정평가 업계에 따르면 1㎡당 3000만원이 넘는 주요 상권의 공시지가가 전년 대비 2배 수준으로 오른 가운데 공시지가 인상률이 큰 상가점포 보유자들의 불만이 쏟아지고 있다. 특히 집합건물(구조상 여러개의 부분으로 구분된 건물) 중 지하층이나 상층부 점포 보유자들의 하소연이 적지 않다는 게 현장 감정평가사들의 설명이다.

집합건물의 보유세는 토지분과 건물분으로 나눠 부과되는데 토지분의 경우 공시지가를 기준으로 대지권만큼 부과된다. 대지권이란 점포 소유자가 건물의 대지에 대해 가지는 권리다. 분양 면적에 따라 대지지분을 비율대로 소유하게 된다. 다시 말해 1층 60㎡ 짜리 점포를 가진 사람이나 지하층 60㎡ 짜리 점포를 보유한 사람이나 대지지분이 같다면 동일한 토지분 보유세를 낸다는 뜻이다.

예를 들어 우리나라에서 가장 비싼 땅인 서울 중구 명동 ‘네이처리퍼블릭 명동월드점’ 건물이 1층과 지하층으로만 이뤄졌고 각각의 점포 주인이 동일한 대지지분을 나눠갖고 있다고 가정하면 2018년 6619만원에서 2019년 9929만원으로 50% 늘어난 토지분 보유세를 1층 점포 주인과 지하층 점포 주인이 동일하게 반반씩 부담한다는 뜻이다.

상가는 층수에 따라 접근성과 노출성이 크게 차이나 매출과 수익에도 절대적인 영향을 미치지만 토지분 보유세만큼은 이 같은 차이가 반영되지 않고 있는 것이다. 이런 상황에서 올해 주요 상권의 공시지가가 최대 100% 인상되면 지하층이나 상층부 점포를 갖고 있는 사람의 체감 세금 부담이 1층 점포 보유자보다 클 수밖에 없다.

감정평가사 A씨는 “비주거용 부동산과 관련해서는 이미 이 같은 민원이 워낙 많았기 때문에 평가사들 사이에서는 예상했던 일”이라며 “건물분 보유세의 기준시가에는 층수가 반영되긴 하지만 토지분 세금에 비하면 ‘새발의 피’ 수준으로 작다”고 말했다.

그는 이어 “지금은 공시지가만 봐서는 세금 부담을 실감하지 못하겠지만 실제 세금이 부과되고 나면 여기저기서 ‘악’ 소리가 날 것”이라며 “지하층이나 상층부 점포주인은 임대료는 1층보다 덜 받는데 세금은 껑충 뛰어 굉장한 문제가 될 수 있다”고 우려했다.

세금 여력 버티기 힘든 점포주…상가 급매물 속출

세금 부담을 버틸 여력이 있는 자산가들은 오히려 세금 인상분을 매매가격 또는 임대료에 전가시키겠지만 경기 불황기에 여력이 없는 점포주인들은 급매물로 시세보다 저렴하게 내놓거나 경매로 넘겨야 하는 상황에 직면할 수 있을 것으로 예상된다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “기본적으로 상가 보유자들의 보유세가 크게 늘면서 비주거용 부동산의 거래가 얼어붙을 것”이라며 “시장에 급매물이나 경매물건이 쏟아질 수 있다는 부작용도 우려된다”고 말했다.

감정평가사 B씨는 현행 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’(부동산공시법)대로만 공시제도가 잘 실행됐다면 이 같은 불필요한 갈등이나 부작용이 없었을 것이라고 지적했다. 부동산공시법에는 이미 ‘비주거용 부동산가격의 공시’ 규정이 담겨 있고 이에 따르면 공동주택과 마찬가지로 비주거용 표준부동산도 건물과 땅의 시장가치를 한꺼번에 조사·산정해 공시할 수 있도록 하고 있다. 앞서 노무현 정부 시절에 이미 비주거용 부동산에 공시가격 도입을 검토했지만 부처간 논의가 지지부진하면서 무위에 그친 바 있다. 지금은 법에 명시해놓고도 실행에 옮기지 못하고 있다.

감정평가사 B씨는 “현행 공시지가 방식이 비주거용 부동산의 시장가치를 제대로 반영하지 못한다는 문제점이 계속 제기돼 비주거용도 공시가격을 조사·산정해 공시하도록 규정을 만든 것”이라며 “정부가 의지를 갖고 나서야 한다”고 말했다.