[아파트 돋보기]놀이터·테니스장, 주차장으로 바꾸려면②

단지 내 테니스장을 주차장으로 변경한 서울 도봉구의 한 아파트 단지(사진=이데일리DB)

[이데일리 김용운 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여 사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 매 주말 연재를 통해 살펴본다.

지난 회(11월 9일)이어 이번 주에는 주차장 확장 공사를 실시할 경우에 주의해야 할 사항을 분야별로 들여다보겠습니다.

먼저 많은 경우는 아니지만 주민운동 시설을 축소하는 경우입니다. 아파트 단지 내에 주차장으로 용도를 변경할 수 있는 주민운동 시설은 테니스장, 배드민턴장, 농구장 정도를 생각할 수 있습니다.

이런 지상 운동시설이 있는 공동주택 단지의 경우, 단지 자체의 면적이 넓거나 운동 시설이 차지하는 면적이 작아 실제로 주민운동 시설 축소를 통해 추가적인 주차 면수를 확장하는 사례가 적용되는 경우가 그리 많지 않다고 합니다. 다만, 이 경우에도 축소된 운동 시설 면적이 최소 기준에 벗어나지 않도록 설계 시에 주의할 필요가 있다는 설명입니다.

다음은 어린이놀이 시설입니다. 예전에는 어린이들의 신체발달을 위해 어린이놀이 시설에 지금보다는 상대적으로 많은 시설들을 설치하고 또 놀이 시설이 차지하는 면적 자체도 넓은 공간을 차지하는 경우가 많았습니다.

그러나 안전에 대한 관심이 높아진 시대적 요구를 반영해 각종 안전 관련 규제가 증가하면서 설치가 가능한 놀이 시설의 종류와 개수가 많이 줄었습니다. 이에 따라 필요한 어린이놀이 시설의 최소 면적도 많이 줄어서 주차장 확대의 1순위로 떠오르는 것이 어린이놀이 시설이라고 합니다.

이 경우에는 특별히 주의할 사항이 몇 가지 있습니다. 어린이놀이 시설 면적을 축소해 주차장 면수를 늘린다는 것은 결국 어린이놀이 시설이 있던 장소에 자동차가 주차된다는 것을 의미합니다.

즉 놀이 시설 면적을 벗어나면 바로 차량이 이동하는 통로가 되거나 차량의 주차 장소로 사용된다는 것을 의미하게 됩니다. 이런 차량에 의한 어린이 안전사고를 예방하기 위해 주택건설 기준 등에 관한 규정에서도 어린이놀이터의 경우, 주택단지 안의 도로 및 주차장으로부터 3미터 이상의 거리를 두고 설치하도록 의무화해 최소한의 안전을 보장하고 있습니다.

하지만 어린이들의 행동 특성상 특정 상황(공놀이 중 차량 쪽으로 공이 날아가는 경우 등) 등을 감안한다면 갑작스러운 상황 변화 시에 안전사고 발생의 우려가 있습니다. 또한, 놀이시설, 주차장이나 단지 내 도로와의 경계벽도 그 자체가 하나의 놀이시설로 이용될 수 있다는 점들을 고려할 때 어린이 안전에 각별한 주의를 기울일 필요가 있다는 설명입니다.

마지막으로 조경 면적을 주차장으로 변경하는 부분입니다. 녹지가 충분히 조경 시설로 공급된 공동주택이 아닌 일반적인 공동주택 단지에서는 주차장과 건축물 사이의 조경 면적을 축소하고, 주차 라인을 변경(평행주차에서 60도나 45도의 대향주차, 대향주차에서 직각주차로)하고 있습니다.

대한주택관리사협회에서는 이 경우에도 주의할 게 많다고 합니다. 주차장과 건축물 사이의 조경 면적은 세대 내에서 떨어지는 낙하물로부터 인도로 통행하는 입주민을 이격시켜 주는 완충지대 역할을 합니다.

특히 20년 이상 노후가 진행된 아파트(주차장 확장 공사는 보통 20년 이상 된 공동주택에서 진행)의 경우, 발코니 창틀을 둘러싼 콘크리트 부분(일체식 콘크리트가 아닌 미장용 시멘트 모르타르를 콘크리트에 덧바른 경우가 대부분)이 겨울철 결빙 등으로 균열이 발생해 봄철과 같은 해빙기나 여름철 태풍 등의 경우에 지면으로 떨어지는 경우가 있습니다.

따라서 공동주택의 조경 면적은 설계 시에 낙하물의 낙하거리도 고려해야되기 때문에 주차장을 확장하다가 조경 면적을 기준 이상으로 줄일 경우, 낙하물에 의한 안전사고 발생의 위험성이 증가할 수 있습니다. 또한 지난 회에 설명 드린 것처럼 세대 내에서도 이물질을 투척하는 경우도 있다는 점도 함께 생각해 볼 필요가 있습니다.

아울러 주차장 확장으로 주차장 구획을 재설정할 때는 장애인 주차 공간도 고려해야 합니다. 해당 건물에 장애인이 거주하고 있지 않다는 이유로 장애인 주차 공간을 아예 없애거나 위치를 변경하자는 의견이 많이 접수된다고 합니다.

그러나 장애인 주차 공간은 그 위치와 규격이 주차장 관련 시도 조례에서 엄격히 규정하고 있습니다. 장애인의 경우 거동이 불편하다는 특성상, 이용 편의와 장래 거주 가능성 등을 고려해 출입구에 가장 가까운 곳에 반드시 설치하도록 의무화하고 있다는 점을 유의해야 합니다.

이런 점에서 대한주택관리협회에서는 시설 용도변경 등에 있어 사전에 설계 등과 관계된 건축사나 중앙공동주택관리지원센타 등 관계 전문가의 의견을 충분히 청취한 이후 사업 진행할 것을 권고합니다. 그리고 가장 가까운 곳에 있는 공동주택 전문가가 바로 아파트 관리사무소장(주택관리사)인 만큼 관리사무소장의 의견을 먼저 들어보는 것이 가장 효율적인 선택입니다.