[부동산 인사이트]‘가성비 갑’ 아파트 잡으려면 ‘전유면적’부터 살펴라

가격 경쟁력을 따지는 실속파 내 집 마련 수요자를 중심으로 ‘전유면적’이 넓은 아파트를 분양받으려는 움직임이 일고 있다. 경기도 남양주시 다산동 일대에서 최근 분양한 ‘다산신도시 자연&자이’ 모델하우스를 찾은 예비 청약자들이 단지 모형도를 살펴보고 있다.(GS건설 제공)

[이데일리 조철현 부동산전문기자] “전유면적이 넓은 아파트를 잡아라.”

실속파 내 집 마련 수요자를 중심으로 아파트 ‘전유면적’에 대한 관심이 높다. 아파트 면적당 가격을 비교할 때 세대 내 실제 사용 면적인 전유면적을 기준으로 가격 경쟁력을 따지는 경우가 많은 것이다.

눈치 챘겠지만 전유면적은 전용면적에 서비스면적을 더한 것으로, 입주자가 실제로 사용하는 세대 내 공간을 뜻한다. 쉽게 말해 현관문을 열고 들어서면 보이는 아파트 내부 공간 전체를 전유면적이라고 생각하면 된다.

여기서 벌써 다양한 면적 용어가 등장한다. 아파트 모델하우스를 방문하거나 주택 상품 소개 책자(카탈로그)를 보면 전용면적·공용면적·공급면적·계약면적 등 다양한 면적이 표기돼 있는데, 전문가들도 헷갈릴 정도다.

먼저 이들 면적이 무엇을 뜻한지 알아보자.주택 면적은 보통 Δ전용면적 Δ주거공용면적 Δ기타공용면적 Δ공급면적(분양면적) Δ계약면적 Δ서비스면적 등으로 나뉜다.

전용면적은 아파트와 같은 공동주택에서 거주자가 독점적으로 사용할 수 있는 방·거실·주방·화장실과 같은 공간의 넓이를 말한다. 다만 발코니 공간은 전용면적에서 제외된다. 전용면적은 아파트 청약 때 주택형의 기준이 되며, 등기부등본에 기재돼 취득세 등 과세 표준으로도 쓰인다. 가장 널리 알려져 있는 전용면적으로 59㎡와 85㎡가 있다. 59㎡는 과거 23~26평이라고 불리던 평형의 전용면적이고, 85㎡는 32~35평을 가르키던 평형의 전용면적으로 이해하면 된다.

공용면적은 2가구 이상이 공동으로 사용하는 부분을 말한다. 주거공용면적과 기타공용면적으로 구분된다. 주거공용면적은 아파트 한 동에서 다른 세대와 함께 사용하는 공간, 즉 복도·계단·공동 현관·엘리베이터 등의 면적을 말한다. 기타공용면적은 단지 내 전체 세대가 공동으로 사용하는 공간인 주차장·관리사무소·노인정·커뮤니티시설 등의 면적을 뜻한다.

공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 합한 것이다. 모델하우스나 분양사무소를 방문했을 때 가장 자주 듣는 말로, ‘분양면적’으로도 불린다. 흔히 ‘30평대’, ‘40평대’ 하는 것은 공급면적을 두고 하는 말이다. 예를 들어 분양아파트가 전용면적 85㎡, 주거공용면적이 30㎡라면 공급면적은 총 115㎡이고, 평형으로 환산하면 약 35평형(115x0.3025, 1㎡=0.3025평)이 된다. 공급면적은 분양가격 산정 기준이며, 관리비 측정 기준이기도 하다.

공급면적(분양면적)은 보통 전용면적보다 20~25% 정도 넓다. 이를 수치화해 아파트의 공급면적에서 전용면적이 차지하는 비율을 ‘전용률’이라고 한다. 전용률이 높을 수록 실제 주거 면적은 넓어진다. 아파트의 경우 일반적으로 전용률이 75~80% 수준이다. 이왕이면 전용률이 높은 아파트를 고르는 게 좋다.

계약면적은 공급면적(전용면적+주거공용면적)과 기타공용면적으로 합친 것이다. 그동안 아파트를 분양받을 때는 계약면적을 크게 신경쓸 필요가 없었다. 하지만 최근 ‘아파텔’(주거용 오피스텔로 아파트와 오피스텔의 합성어)이라 불리는 주거 상품이 많이 공급되면서 계약면적을 알아야 할 필요성이 커졌다. 아파트는 ‘주택법’의 분양면적(공급면적)을, 오피스텔은 ‘건축법’의 분양면적(공급면적)을 적용받는다.

따라서 같은 분양면적이라고 할 때, 기타공용면적이 빠지는 아파트가 아파텔보다 더 넓다. 예를 들어 분양받은 34평형 아파트의 전용면적이 25.7평이라면 전용률(분양면적 대비 전용면적 비율)은 약 75%이다. 그런데 아파텔은 기타공용면적으로 포함한 계약면적을 기준으로 산정하기 때문에 같은 분양 평수라도 전용면적이 좁아 전용률이 더 낮을 수밖에 없는 것이다. 상가도 오피스텔과 동일하다. 통상 아파텔의 전용률은 50~60% 수준에 그친다.

그리고 아파트의 3.3㎡(1평)당 분양가는 공급면적으로 계산하지만, 오피스텔과 상가는 3.3㎡당 분양가를 기타공용면적이 포함된 계약면적을 기준으로 계산한다. 때문에 전용면적과 분양가가 같더라도 아파트와 아파텔의 3.3㎡당 분양가를 계산해 보면 아파텔이 아파트에 비해 낮다. 3.3㎡당 분양가격이 같더라도 아파텔이 아파트에 비해 실사용 공간이 좁다는 얘기다. 게다가 아파텔은 발코니 확장 같은 서비스 면적이 없기 때문에 같은 전용면적의 아파트보다 작게 느껴질 수밖에 없다. 간혹 아파텔 분양 현장에서 상담사들이 주변의 아파트와 비교하면서 3.3㎡당 분양가가 더 싸다고 말하는 경우가 있는데, 이는 틀린 말이니 주의해야 한다.

마지막으로 서비스면적은 아파트 분양 때 주택사업자가 서비스로 제공하는 공간으로 베란다와 발코니의 넓이를 말한다. 건축법에서 정한 바닥면적에 산입되지 않는 면적으로, 말 그대로 서비스이기 때문에 계약면적에는 포함되지 않는다.

요즘은 서비스면적(발코니)을 확장해 전용공간으로 사용하는 게 대세다. 당연히 서비스면적이 넓을 수록 좋다. 발코니를 확장할 경우 실제 주거 면적이 그만큼 늘어나기 때문이다.

앞에서 설명한 것처럼 전용면적에 서비스면적을 합한 면적이 전유면적이다. 실면적이라고 한다. 건축물대장에 표기돼 있다. .

아파트 전용면적과 서비스면적.

여기서 따져봐야 할 게 있다. 가성비 여부다.

이왕이면 실사용하는 전유면적당 분양가가 낮아, 즉 가성비가 높은 아파트를 고르는 게 좋다. 실제로 주거 생활을 할 수 있는 면적과 분양가격 책정 시 면적이 다르기 때문에 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.

흔히 3.3㎡당 아파트값은 분양가 또는 시세를 공급면적으로 나눈 것이다. 공급면적에는 세대 내 서비스면적이 빠져 있어 실제 사용하는 면적과는 거리가 있다.

동일한 전용면적이라도 서비스면적의 크기에 따라 실제 사용하는 공간(전유면적)은 차이가 난다. 서비스면적이 넓으면 그만큼 분양가 인하 효과가 있는 것이다. 따라서 실질적 가격 경쟁력을 알기 위해서는 내 집 공간으로 사용하는 전용면적과 서비스면적을 모두 합친 전유면적을 기준으로 주변 아파트와 가격을 직접 비교해 보는 게 좋다.

종합적으로 얘기하면 전용률이 높고, 서비스면적이 넓은 주택이 좋은 집이다. 전유면적이 다른 사람 간섭없이 내가 전적으로 사용하는 공간인 까닭이다.