서울 을지로3가 제6지구 PF대출 4450억원, 2026년 4월 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 중구 을지로3가 도시정비형 재개발구역 제6지구 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 4450억원이 오는 2026년 4월 만기를 맞는다. 이 중 대출채권 300억원을 유동화한 증권이 차환 발행되고 있다.

유동화증권이 전액 판매되지 않아 발생할 수 있는 유동성위험을 통제하기 위해 대신증권이 ‘대출채권 매입확약 합의서’를 체결한 상태다.

과학기술공제회, 준공 전 선매입 검토 중

2일 금융투자업계에 따르면 서울 중구 을지로3가 도시정비형 재개발구역 제6지구 관련 PF 대출 4450억원이 오는 2026년 4월 30일 만기를 맞는다.

이 사업은 서울 중구 수표동 35-10번지 일대 지하 6층~지상 17층 규모 업무시설 및 근린생활시설 등을 신축 및 분양하는 사업이다. 시행사는 우림에이엠씨, 시공사는 현대엔지니어링이며 오는 2026년 준공 예정이다.

과학기술공제회는 현재 개발 중인 이 신축 오피스를 KT투자운용을 통해 준공 전 선매입할지 여부를 검토 중이다. 오는 2026년 완공 후 사옥으로 사용하기 위해서며, 매매가격은 6400억원으로 알려졌다. 다만 과기공은 “검토하고 있지만 아직 확정된 건 없다”고 답했다.

우림에이엠씨의 보통주 주주 및 지분율은 △이민석 35% △현대엔지니어링 19% △한국토지신탁 16% △제이에스그룹 16% △우리은행 14% 순이다.

(자료=감사보고서)

우림에이엠씨는 지난 2021년 4월 특수목적회사(SPC) 디에스을지로제일차를 포함한 대주들로부터 총 4450억원 한도의 자금을 조달했다. 트랜치A 3300억원, 트랜치B 1150억원 규모다. 대주들에 대한 상환 우선순위는 트랜치 순서를 따른다.

디에스을지로제일차는 이 중 트랜치A 200억원과 트랜치B 100억원 한도의 대출에 대해 약정했다. 디에스을지로제일차가 이 사업 관련 우림에이엠씨에 대해 보유하는 대출채권을 기초로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 차환발행하는 구조의 거래다.

이 유동화거래의 주관회사는 대신증권이다. 디에스을지로제일차 관련 제반 업무는 업무수탁자인 BNK투자증권과 자산관리자인 대신증권이 수탁해서 수행하고 있다.

업무수탁자는 작년 4월 체결된 ‘업무위탁계약의 계약상 지위이전 약정서’에 따라 기존 다올투자증권에서 BNK투자증권으로 바뀌었다.

대출이자는 매 3개월 단위로 선급된다. 대출원금은 만기일인 오는 2026년 4월 30일 일시 상환되는 조건이다. 다만 대출약정에서 정한 바에 따라 조기상환이 가능하다.

대신증권 주관회사…‘대출채권 매입확약’

기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 사업의 현금흐름 및 우림에이엠씨의 신용도 등에 따라 달라진다.

이에 따라 디에스을지로제일차는 발행한 유동화증권이 전액 판매되지 못할 경우 발생할 수 있는 유동성위험(차환발행 위험)을 통제하기 위해 대신증권과 ‘대출채권 매입확약 합의서’를 체결했다.

이 확약에 따르면 △대출약정에 따라 대출채권의 기한이익이 상실된 경우 또는 △기존에 발행된 유동화증권의 상환재원 등이 부족한 경우가 발생하면 대신증권은 300억원 한도로 △기초자산인 대출채권을 매입하거나 △디에스을지로제일차가 발행하는 사모사채를 인수할 의무가 있다.

우림에이엠씨의 장기차입금 내역을 보면 작년 말 기준 3044억5000만원 대출을 받았다. 회사는 개발사업을 위해 취득한 토지를 재고자산(용지)으로 계상하고 있다.

또한 회사는 재고자산에 대해 담보신탁계약을 체결하고 신탁재산 우선수익권 등을 담보로 제공하고 있다.

(자료=감사보고서)

우선수익권 기준 1순위인 기관 및 대출금(금리 3.80%)은 △한화생명보험 496억원 △DB생명보험 250억원 △신한은행 199억원 △수협중앙회 152억원 △IBK연금보험 100억원 △중국건설은행 100억원 △디에스을지로제일차 100억원 △교보생명보험 250억원이다.

우선수익권 2순위인 기관 및 대출금(금리 5.60%)은 △디에스을지로제일차 100억원 △BNK캐피탈 350억원 △군인공제회 600억원 △신한캐피탈 100억원이다.