"1兆짜리 강남 알짜 땅 잡아라"…불 붙은 개포8단지 확보전

[이데일리 박종오 기자] 지난해 9월 서울 강남구 삼성동 옛 한국전력공사 본사 부지 매각 이후 1년여 만에 강남 노른자위의 초대형 땅 매물이 다시 시장에 나와 업계의 이목이 쏠리고 있다. 대형 건설사들이 벌써 땅 확보를 위한 눈치작전에 돌입한 것을 물론, 주변 부동산시장의 개발 기대감도 커지고 있다.

업계에 따르면 공무원연금공단은 이달 30일 서울 강남구 일원동 개포8단지 공무원아파트를 통째로 매각 공고할 예정이다. 개포8단지는 한전 부지(7만9342㎡)와 비슷한 7만 1946.8㎡ 면적에 12층, 10개 동 규모의 공무원 임대 전용 아파트 1680가구가 들어서 있다. 공단 관계자는 “내년 말까지 아파트를 비우고 2017년 중순쯤 낙찰받은 업체에 부지 소유권을 넘길 계획”이라고 말했다.

△공무원 임대주택으로 사용하던 서울 강남구 일원동 개포8단지가 통째로 부동산시장에 매물로 나오면서 업계의 치열한 땅 확보전을 예고하고 있다. 개포8단지 아파트 전경. [사진=공무원연금공단]

서울 강남권에서 건설사가 직접 개발사업 시행을 할 수 있는 대규모 민간택지가 시장에 선보인 것 자체가 드문 일이다. 지금까지는 기존 입주민 조합을 낀 노후 아파트 재건축사업에 단순 시공으로만 참여하는 것이 대부분이었다. 대형 건설사 관계자는 “강남은 일단 사업을 하면 무조건 된다는 믿음이 있다”며 “위치가 좋은 알짜 대규모 땅에 랜드마크 건물을 지을 수도 있으니 관심이 높을 수밖에 없다”고 말했다.

현재로선 이 자리에 2000가구 이상 신축 주거 단지를 개발할 가능성이 가장 크다. 개포8단지가 들어선 땅이 용도지역상 제3종 일반주거지역에 속해서다. 최고 35층 높이에 어림잡아 공급면적 기준 112㎡(34평)형 아파트 1475채를 지을 수 있는 규모다. 공원·도로 등 공공시설 기부채납이 없는 허용 용적률(건물의 전체 바닥 면적 대비 땅 면적 비율) 230%를 적용한 경우다.

사업성도 높다는 평가가 많다. 예컨대 전체 건물 바닥 면적 16만 5478㎡를 1군 건설사 평균 시공 원가인 3.3㎡당 700만원(설계·지상 및 지하층 시공·금융비용 등 포함, 철거비 제외)에 건설해 3.3㎡당 3500만원에 분양한다고 가정하자. 분양 이익금만 1조 4041억원으로, 공단이 제시한 최저 입찰가(1조 1908억원)보다 2000억원 넘게 남는 장사다. 1조 3000억원에 낙찰받아도 개발 이윤이 8% 정도는 된다는 이야기다. 이남수 신한금융투자 투자자문부 팀장은 “인근 대치동에서 입주를 앞둔 ‘래미안 대치 청실’ 아파트값이 3.3㎡당 4000만원까지 올랐는데 이곳도 충분히 비슷한 가격을 받을 수 있을 것”이라며 “개포8단지 도로 건너편에서 통합 재건축을 추진 중인 개포 5~7단지 수주전에서도 유리한 위치를 선점할 수 있다는 것도 장점”이라고 말했다.

삼성물산(000830)·현대건설(000720)·대우건설(047040)·GS건설(006360) 등 자체 아파트 브랜드를 가진 대형 건설사들도 사업성 검토에 착수하는 등 눈독을 들이고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “사업 규모가 커서 단독 입찰 참여보다는 컨소시엄을 만드는 것을 검토 중”이라고 말했다. 또 다른 건설사 관계자는 “지금 미리 입찰에 참여하겠다고 밝히면 경쟁사도 가격을 높여 괜히 낙찰가만 비싸질 수 있으므로 입조심을 하고 있다”고 귀띔했다.

서울시의 개발 인허가 여부도 관심사다. 서울시는 앞서 공단 측에 총 2370가구 규모의 8·9단지 임대주택 물량을 부지 매각 및 개발 후에도 유지해 달라고 전달했다. 이에 따라 공단도 8단지 옆 기존 690가구로 이뤄진 개포9단지 공무원아파트를 약 2000가구 규모의 순수 임대주택 단지로 자체 재건축해 사용하기로 했다. 따라서 지금으로선 개포8단지의 임대주택 건설 의무 등 사업성을 낮추는 인허가 리스크가 없는 상태다. 다만 서울시 관계자는 “인근 개포주공 1~4단지와 시영아파트가 비슷한 시기에 줄줄이 주민 이주를 해 개포8단지에도 이주 수요를 분산해 달라고 주문했다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “개포8단지 개발이 대규모 재건축 사업이 추진 중인 개포지구에 시너지 효과를 낳을 수 있을 것”이라며 “다만 과도한 경쟁으로 인한 고가 낙찰이 이뤄져 사업이 지연되거나, 향후 한꺼번에 입주 물량이 쏟아져 2008년 잠실처럼 세입자를 구하지 못해 애를 먹는 ‘역(逆)전세난’ 이 불거질 수도 있다”고 말했다.