[생생 확대경]취득세 감면정책 '생색내기' 그만

[이데일리 정수영 기자]요즘 주택시장은 온통 취득세 얘기뿐이다. ‘인하된 취득세율이 언제부터 적용될 것 같으냐’, ‘얼마나 덜 내게 되느냐’…. 취득세에 따라 집을 살지, 말지를 결정하겠다는 수요자들이 부지기수다.

4년 전부터 주택시장을 움직이는 것은 취득세였다고 해도 과언이 아니다. 지난 7월에는 주택 취득세 감면 기간이 6월 말로 종료되자 바로 ‘거래 절벽’ 현상이 나타났다. 국토교통부 통계를 보면 7월 주택 거래량은 한달 전보다 70% 줄어든 3만9608건에 그쳤다. 취득세 감면기간이었던 6월 주택 거래량은 12만9907건이었다.

올해 초에도 국회에서 취득세 추가 완화 방안을 담은 지방세법 개정안이 통과되지 않자 주택 거래량은 크게 줄었다. 지난 1월 전국 주택 거래량은 5만4632건으로 취득세 감면이 이뤄졌던 12월(13만7361건)의 절반에도 못미쳤다.

취득세 효과가 크자 정부도 이를 시장 조절 수단으로 활용하기 시작했다. 거래시장이 침체되면 최고 4%인 취득세율을 한시적으로 1~2%포인트 정도 감면해주다가, 회복되면 다시 확대했다.

그러나 정부 계획과는 달리 시장은 취득세에 따라 울고 웃고를 반복했다. 시장 침체에 맞춰 정부가 취득세를 조절하는 것이 아니라, 취득세 감면 기한에 따라 시장이 달라지는 식이었다. 취득세를 감면해줄 경우만 반짝 거래량이 늘어나는 현상이 이어졌다. 취득세를 완화해주지 않으면 집을 사지 않는 것이다. 주(부동산시장)와 객(취득세)이 전도된 것이다.

정부가 취득세를 처음 감면해준 것은 2006년 노무현 정부 때부터다. 정부는 취득세(당시는 취득세율 2%+등록세율 2%) 과표 기준을 실제 가격보다 낮은 공시가격 대신 실거래가로 변경했다.

당시 주택 공시가는 보통 실거래가의 40%선에 그쳤다. 당연히 새 기준을 실거래가로 바꾸면 부담은 그만큼 커질 수밖에 없다. 반감 확산을 우려해 정부가 택한 것이 취득세율 50% 감면 정책이었다.

이렇게 시작된 취득세율 감면 정책은 이후 시장 단기 조절방안으로 활용됐다. 정부는 감면 적용과 중단, 재연장을 반복했다.

이는 이명박 정부 들어서도 계속됐다. 2011년 정부는 취득세와 등록세를 취득세로 일원화하면서 지방세특례제한법을 개정, 9억원 이하 1주택자에 대해서는 취득세를 50% 감면해줬다. 9억원 이하 1주택자는 75%, 9억원 초과 1주택자와 다주택자는 50% 감면률을 적용했다. 이후 시장이 침체되자 2012년 9·22 대책에서 감면율을 재도입했고, 12억원을 넘는 고가주택에도 25%를 감면해줬다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부가 취득세를 주택 거래 조절용으로 남발하면서 시장에 혼선을 키운 측면이 크다”며 “이제라도 영구 인하를 추진한 것이 다행”이라고 평가했다.

그렇다면 취득세에 따라 시장이 요동치는 이유는 무엇일까. 앞서 언급한 대로 취득세 과표기준이 실거래가로 바뀌면서 금액 부담이 훨씬 커졌다는 점이다. 예를 들어 2006년 취득세 과표기준이 실거래가가 된 이후 2억원짜리 집을 사면 취득세율은 4%로 800만원이 된다. 기존 과세 기준인 시가표준은 실거래가의 40% 수준에 불과해 취득세는 320만원 정도였다. 결국 2.5배 정도로 부담이 커진 셈이다.

세 부담을 실거래가로 늘리고선 조세 저항을 줄이기 위해 취득세 감면 카드를 꺼냈지만, 부담은 줄지 않은 셈이다. 더구나 당시는 부동산시장이 호황을 누리던 시기였다. 반면 현재 시장은 침체가 장기 국면에 들어간 상황이다.

정부가 1~3%로 취득세율을 영구 인하하는 것은 바람직하지만 생색낼만한 것은 아니다. 결과적으로 봤을 때 당시보다 시장이 침체한 현재 실수요자들이 피부로 느끼는 세 부담은 훨씬 커졌기 때문이다.