[부동산 투자 포럼]"경매는 가격보다 장래성이 먼저"

△김부철 지지옥션 범무팀장이 21일 서울 여의도 전경련회관에서 열린 ‘2016 이데일리 부동산 투자 포럼’에서 ‘2016년 경매의 모든 것’이란 주제로 강연을 하고 있다. [사진=이데일리 한대욱 기자]

[이데일리 김성훈 기자] 지난 2014년 7월 서울 서부지법에서는 서울 은평구에 있는 지하 1층~지상 3층짜리 건물이 감정가 19억 4300만원에 나왔다. 서울지하철 3·6호선 연신내역과 인접한 초역세권 상가(연면적 433㎡)로 당시 건물주는 음식점과 옷가게·미용실·노래주점 등 4곳의 임차인에게 보증금 1억 7700만원에 월세 970만원을 받고 있었다. 이 건물은 첫 응찰에서 감정가의 151.25%인 29억 3900만원에 낙찰됐다.

예상을 훌쩍 웃도는 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)에 우려의 시선이 쏟아졌다. 반전은 이른 시간에 찾아왔다. 건물 전체를 대형 프랜차이즈 커피숍 건물로 리모델링한 뒤 보증금 6억원·월세 2000만원에 새 임차인을 구했다. 지하철역과 딱 붙은 새 커피숍에 손님이 북적이면서 건물 가격도 이달 현재 46억원까지 치솟았다. 불과 2년 만에 월세 수익과 건물값이 두 배 가까이 뛴 것이다.

“무조건 싼 경매 물건보다 잠재력을 갖춘 물건을 고르는 안목을 키워야 합니다.” 김부철 지지옥션 법무팀장은 21일 서울 여의도 전경련회관에서 열린 ‘ 2016 이데일리 부동산 투자 포럼’에서 감정가 대신 실거래가에 주목해야 한다며 이같이 말했다.

김 팀장은 재테크의 세 가지 원칙으로 △수익성 △환금성 △안정성 등을 제시하며 부동산은 낮은 환금성이 단점이라고 지적했다. 증권·금융상품 등과 달리 부동산은 매각에 따른 자금 회수 시기를 정확히 예측하기가 어렵다는 것이다.

김 팀장은 이러한 단점을 보완할 방법이 경매라고 강조했다. 경매는 법원이 매각을 진행해 안정성이 높고 토지 거래 허가도 필요하지 않다. 또 사업용 건물은 부가가치세가 없고 응찰자가 직접 입찰가를 정해 매수자 우위의 시장 분위기가 조성돼 있다. 이런 경매의 장점 덕분에 급매물보다 싼 저가 매입도 가능한 것이다.

김 팀장은 그러나 철저한 사전조사 없이 저가 매수에만 초점을 맞춰서는 안된다고 강조했다. 그는 “물건에 대한 권리 분석 없이 입찰장 분위기에 휩쓸린 묻지마 입찰은 위험하다”며 “낙찰받고 싶은 물건에 대한 정확한 정보를 얻기 위해 실제 현장을 방문하거나 인근 공인중개사에게 자문을 구하는 것이 좋다”고 말했다.