[IPO출사표]신한글로벌액티브리츠 "美 부동산 펀드 투자…연 9% 수익률 목표"

[이데일리 박순엽 기자] 국내 최초 글로벌 부동산 펀드 리츠(REITs·부동산투자신탁)인 신한글로벌액티브리츠가 이르면 이달 유가증권시장(코스피)에 상장한다. 지난해 4월 삼성FN리츠(448730) 이후 약 1년 2개월 만의 리츠 상장이다. 신한글로벌액티브리츠는 미국 개방형 부동산 펀드를 기초자산으로 삼아 10년 평균 연 9%가 넘는 배당수익(공모가 3000원 기준)을 지급하는 것을 목표로 하고 있다.

김병직 신한리츠운용 투자운용본부장 전무는 3일 서울 여의도에서 기업설명회를 열고 “신한글로벌액티브리츠는 성장하는 미국 부동산 시장에 안정적으로 투자할 수 있는 상품”이라며 “미국 개방형 부동산 펀드를 통해 더욱 현지에 밀접한 투자를 할 수 있고, 또 550여개 자산에 분산 투자할 수 있어 수익성과 안정성을 동시에 끌어올릴 수 있다”고 강조했다.

김병직 신한리츠운용 투자운용본부장이 3일 서울 여의도에서 열린 신한글로벌액티브리츠 기업설명회에서 발언하고 있다. (사진=신한리츠운용)

신한글로벌액티브리츠는 100% 자회사인 신한글로벌제1호리츠(자리츠)를 통해 현재 미국 개방형 부동산 펀드 세 곳에 투자하고 있다. 앞서 사모 유상증자(Pre-IPO) 등을 통해 마련한 자금 1800억여원은 미국 △USGB(투자 비중 51.8%) △PRISA(39.8%) △CBRE USCP(8.4%) 펀드에 각각 투자했다.

이들 개방형 펀드의 투자 비중을 종합하면 미국 정부 기관(51.5%), 물류(15.5%), 주거(12.8%)가 중심이다. 최근 해외 부동산 투자에서 손실이 발생한 오피스가 차지하는 비중은 8.4%에 불과하다. 이들 펀드는 실물자산의 운용 수익을 바탕으로 안정적인 배당을 지급 중인 상품이라는 게 신한글로벌액티브리츠 측 설명이다.

윤영진 신한리츠운용 투자1부 이사는 “신한글로벌액티브리츠가 투자하는 개방형 펀드는 글로벌 운용자산(AUM) 상위 100위 내 운용사의 대형 펀드로, 투자한 펀드의 AUM도 총 60조원에 이른다”며 “최소 10년에서 최대 55년 운용을 이어온 데다 담보인정비율(LTV)도 가중 평균치 약 30% 정도로 안정적인 모습을 나타내고 있다”고 설명했다.

또 신한글로벌액티브리츠는 개방형 펀드에 투자하는 만큼 꾸준한 환매와 재투자로 자산가치를 늘려 정기적으로 배당한다는 계획이다. 윤 이사는 “실물자산에 직접 투자하는 기존 상장 리츠는 자산을 매각할 때만 특별배당을 할 수 있는 것과 달리 신한글로벌액티브리츠는 자산가치 상승분을 매년 특별배당한다는 점에서 높은 배당수익을 기대할 수 있다”고 강조했다.

이에 따라 신한글로벌액티브리츠는 상장 이후 초기 2년간 연 8.5%(공모가 3000원 기준)의 배당수익률을 계획하고 있다. 공모가 상단(3800원) 기준으로도 연평균 배당수익률은 8% 수준에 이른다. 10년 기준으로는 연평균 9.2%(공모가 3000원 기준)의 배당수익률을 목표로 한다는 방침이다.

(표=신한리츠운용)

아울러 신한글로벌액티브리츠는 기존 상장 리츠가 공모가를 5000원으로 확정해 진행했던 것과 달리 기관 수요예측을 거쳐 최종 공모가액을 확정한다. 해외 부동산 시장에 대한 우려가 있는 만큼 공모가 밴드를 하향 조정해 투자자들의 진입 장벽을 낮췄다는 평가다. 상장 후 배당수익뿐만 아니라 주가 차익 실현 가능성이 있는 만큼 투자 매력도도 커졌다.

윤 이사는 “앞으로 금리 안정에 따라 최근 감소한 투자 펀드의 순자산가치(NAV)는 회복할 수 있을 것으로 예상한다”며 “현재 상장 리츠 중 3000원 이하의 주가를 보이는 리츠가 단 한 건에 불과한 만큼 주당 3000원 수준의 공모가는 단기적인 주가 상승을 나타내리라고 보고 있다”고 전망했다.

신한글로벌액티브리츠는 이번 상장 이후에도 벤치마크 지수인 ‘NFI-ODCE(벤치마크지수·미국 부동산신탁협회가 발표하는 개방형 펀드 수익률 지수)’ 인덱스 내 가이드라인을 충족하는 26개 펀드를 중심으로 파이프라인을 구성할 계획이다. 이와 함께 유상증자 등으로 2030년 이후엔 AUM 1조원을 달성해 국내 대표 해외 부동산 투자 리츠로 성장할 계획이다.

한편, 신한글로벌액티브리츠는 이번 상장에서 2333만 3334주를 공모한다. 총 공모 예정 금액은 700억~887억원이다. 이날부터 오는 5일까지 기관 투자자 대상 수요예측을 진행한 뒤 최종 공모가를 확정하고, 13~14일 일반 청약을 거쳐 이달 말 혹은 내달 초 유가증권시장(코스피) 상장을 목표로 하고 있다. 상장 주관은 신한투자증권과 한국투자증권이 맡았다.

윤영진 신한리츠운용 투자1부 이사가 3일 서울 여의도에서 열린 신한글로벌액티브리츠 기업설명회에서 발언하고 있다. (사진=신한리츠운용)