[아듀2015부동산]'미친 전셋값'에 서민들만 죽어났다

[이데일리 이승현 기자] ‘미친 전셋값’ 올 한해 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미친 키워드다. 전셋값 폭등은 임대주택 시장의 변화뿐 아니라 주택매매 시장의 활성화를 견인했다. 전셋값에 떠밀린 세입자 중 자금 여력이 안 되는 사람은 월세로 전환할 수밖에 없었고, 그나마 여력이 되는 사람은 빚을 내 내집 마련에 나섰기 때문이다.

부동산114에 따르면 전국 아파트 평균 전셋값은 올해 1월에서 12월 18일까지 11.9% 올랐다. 인천이 16.4%로 증가폭이 가장 컸고 서울 15.4%, 경기 13.4%로 수도권의 전셋값이 많이 올랐다.

서울의 경우 3.3㎡당 평균 전셋값이 지난해 1054만원으로 처음으로 1000만원을 넘어선 이후 올해는 1225만원으로 1200만원대까지 돌파했다.

매매가 대비 전세가율 역시 전국 아파트에서 72.7%로 70%를 넘어섰다. 광주가 77.9%로 가장 높았고 전북 76.3%, 대구·경기 76.2%, 충남 75.6%로 경기를 제외하곤 비수도권의 전세가율이 높았다.

올해 내내 전셋값이 오른 것은 저금리가 가장 큰 영향을 미쳤다. 1%대 기준금리가 1년 내내 이어지면서 전세보증금으로 이자수익을 기대할 수 없게 된 집주인들이 전세를 월세로 전환하면서 전세 공급이 줄어들었다.

자료=부동산114, 2015년 수치는 12월 18일 기준

국토교통부가 발표하는 전월세 거래량 통계를 보면 올해 11월 누계기준 전체 전월 주택의 월세 거래 비중은 44.1%로 전년 같은 기간보다 3.1%포인트 증가했다. 아파트는 38.5%로 4.8%포인트, 아파트 외 주택은 48.7%로 1.5%포인트 높아졌다.

문제는 월세로 전환된 사람이나 빚을 내 집을 산 사람 모두 월세와 이자 부담으로 인해 가계의 소비 여력이 줄어들게 됐다는 점이다.

지난 21일 통계청과 한국은행, 금융감독원이 전국 약 2만 가구를 대상으로 조사해 발표한 ‘2015년 가계금융 복지조사’에 따르면 올해 3월말 현재 가구당 평균 부채는 6181만원으로 1년 전보다 2.2% 늘었다.

이로 인해 가처분소득 대비 원리금상환비율(DSR)은 지난해 처음으로 20%를 넘어선 이후 올해 24%선까지 올라섰다. DSR이 21.7%에서 24.2%로 높아진 것이다. 일테면 가계의 가처분소득이 100만원이라고 하면 이중 24만2000원을 대출 상환이나 이자, 임대료 등으로 사용하고 있다는 뜻이다. 그만큼 소비 여력이 줄어들고 이는 곧 내수 경기에 직접적인 영향을 미치게 된다.

1~11월 전월세주택 중 월세 거래 비중 [자료=국토교통부]

이런 심각성을 알고 있는 정부는 전셋값을 잡고 세입자들이 안정적으로 살 수 있는 기반을 마련하기 위해 대책을 내놨다.

올해 정부가 내놓은 부동산 대책은 10회에 이른다. 이중 임대주택과 서민주거안전, 가계부채 관련 대책은 7회에 걸쳐 발표됐다. 기업형 임대주택(뉴스테이) 도입, 임차보증금 지원, 대출지원, 공공임대주택공급, 취약층 주거지원 등의 지원이 골자를 이룬다.

권일 부동산인포 팀장은 “지난해 ‘초이노믹스’가 규제 완화를 통한 매매시장 활성화에 집중됐다면 올해는 전월세 시장 안정화에 집중됐다”며 “정부가 다양한 정책을 내놨지만 전셋값을 잡는 데는 효과를 발휘하지 못했다”고 말했다.

내년 전망도 밝지 못하다. 미국 금리 인상이 현실화됐지만 이주열 한국은행 총재가 “미국 금리 올렸다고 곧바로 인상 안한다”고 발언하면서 당분간 저금리 기조가 이어질 가능성이 커졌기 때문이다. 특히 서울의 경우 강남권 재건축 이주 수요가 많아 이 지역과 인근 경기권까지 전세난이 더 가중될 것이란 전망이 우세하다. 부동산정보업체 부동산인포에 따르면 내년 상반기 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에서 이주를 끝내야 하는 아파트는 7094가구다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 “올해 전세난은 저금리 현상에 수급 불균형까지 겹치면서 발생했다”며 “내년에도 서울은 재건축·재개발 이주 증가로 수급 불균형이 계속되면서 전세난이 이어질 것”이라고 전망했다.

내년부터 시행되는 정부의 가계부채 대응 방안도 전세 시장에는 부정적인 요소다. 대출이 어려워지면 세입자들이 내집마련에 나서지 못하고 임대시장에 머무르게 되기 때문이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “가계부채 대책 등으로 매매 수요가 줄어들면서 전세를 찾으려는 수요가 더 늘 수 있다”며 “전세에서 월세로 바뀌는 속도도 더 빨라질 가능성이 높다”고 예측했다.

다만 새로운 임대주택 상품인 뉴스테이가 시장에서 가능성을 내비쳤다는 점은 그나마 위안 꺼리다. 사업 첫해인 올 한해 공급된 뉴스테이는 10개 단지 1만 4000여가구에 이른다. 당초 국토부의 목표가 1만가구였으니 목표를 초과 달성한 셈이다. 국토부는 올해의 성공에 힘입어 내년에는 올해보다 5배 는 5만호 공급을 목표로 내세웠다.

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