[달라지는 세법]종부세+양도세 부담 커진다…“세금폭탄” Vs “공정과세”

9.13 부동산 대책 발표 전날인 지난 9월12일 서울 송파구의 부동산 중개업소 모습.[연합뉴스 제공]

[세종=이데일리 최훈길 기자] 올해부터 종합부동산세(종부세) 법령이 강화돼 세 부담이 늘어난다. 종부세, 임대소득세, 양도소득세 감면 요건도 깐깐해진다. 정부는 점진적으로 보유세(종부세+재산세)를 강화해, 공정과세를 확립하겠다는 입장이다. 그러나 경기는 어려운 상황이어서 오히려 감세가 필요하다는 반론도 만만찮다.

종부세 올리고 부동산세 감면 줄이고

7일 기획재정부가 발표한 ‘2018년도 세법 후속 시행령 개정안’에 따르면, 기재부는 종합부동산세법·소득세법·조세특례제한법 시행령 개정안에 이 같은 방안을 담았다. 개정안은 이달 8~29일 입법예고, 내달 7일 국무회의, 내달 12~15일 공포 절차를 거쳐 시행된다.

종부세 시행령 개정안에 따르면 주택·토지에 대한 공정시장가액비율이 현행 80%에서 올해 85%로 오른다. 2020년에는 90%, 2021년 95%, 2022년 100%다. 종부세는 공정시장가액비율이 오를수록 커진다. 문재인정부 임기 말에는 종부세 완충(버퍼) 역할을 했던 공정시장가액비율이 폐지되는 셈이다. 정부는 시행령에 종부세 세율 적용을 위한 주택 수 계산 방법을 신설해 이를 적용하기로 했다.

각종 부동산세 감면 혜택도 줄어든다. ‘△1세대 1주택 이상 보유자로 △2018년 9월13일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하고 △장기일반민간임대주택으로 등록한 경우’ 종부세 감면에서 배제하기로 했다. 조정대상지역은 청약 경쟁이 과열됐거나 우려되는 지역으로 서울 전지역과 세종 등이다.

임대료 인상 제한 요건도 신설했다. 현재는 장기임대주택에 대해 종부세 비과세, 양도소득세 중과 배제, 임대료에 대한 소득세 세액 감면 등의 특례를 적용하고 있다. 앞으로는 임대료 또는 임대보증금의 연 증가율이 5% 이하인 경우에만 이 같은 특례를 부여하기로 했다. 주택 임대소득을 분리과세할 경우 임대료 또는 임대보증금의 연 증가율이 5% 이하일 경우에만 필요경비·공제금액 우대를 적용한다.

양도세 비과세 요건도 강화한다. 현재는 장기임대주택을 보유한 임대 사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 경우 1세대 1주택으로 간주해 비과세를 적용 받는다. 비과세 횟수에는 제한이 없다. 앞으로는 최초 거주 주택을 양도한 경우에만 1회 비과세를 허용한다. 이는 시행일 이후 취득한 주택부터 적용한다.

1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화한다. 현재는 보유기간이 ‘취득일로부터 2년 이상’이면 양도세 비과세를 받는다. 앞으로는 다른 주택을 팔고 최종적으로 ‘1주택만 보유하게 된 날로부터 2년 이상’이어야 양도세 비과세를 받게 된다. 이는 2년간 시행을 유예해 2021년 1월부터 적용한다.

양도세 과세 범위도 확대된다. 현재는 부모 등 직계존비속과 배우자로부터 증여받은 토지·건물 등을 5년 이내 양도할 경우 양도세 과세(이월과세)를 한다. 올해부터는 아파트분양권, 조합원 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리도 이 같은 과세를 하기로 했다. 이는 분양권 등을 통해 세금을 탈루하는 조세회피를 막기 위해서다. 기재부 관계자는 “부동산세 부담 적정화, 과세형평 제고가 필요하다”고 강조했다.

문재인정부 첫 해인 지난해 종합부동산세가 2008년(2조3280억원) 이후 10년 만에 최고치를 기록했다. 국세청이 매년 12월 고지하는 종부세 납부 대상자를 기준으로 집계한 것이다. 납부 대상자는 지난해 6월1일 기준으로 정해졌다. 기재부는 “종부세는 시가 18억원(공시지가 9억원) 초과 1주택, 시가 14억원(공시지가 6억원) 초과 다주택에 적용될 전망”이라고 밝혔다. 단위=억원, 명.[출처=국세청]

◇“부동산 침체 우려, 거래세 인하 필요”

이 같은 시행령은 올해부터 강화된 종부세법에 따른 후속 조치다. 정부는 지난해 ‘9.13 주택시장 안정대책’에 따라 종부세 과세표준별로 0.1~1.2%포인트씩 세율을 올렸다. 이번 세율 인상으로 영향을 받는 인원(주택·토지분 포함)은 34만9000명, 늘어나는 세수는 연간 1조150억원으로 추산됐다. 지난달 국회를 통과한 종부세법 개정안에서는 9.13 대책 정부안에서 장기 보유 1주택자, 조정대상지역 2주택 보유자의 세 부담이 일부 줄었다.

정부는 앞으로도 보유세를 점진적으로 인상할 방침이다. 홍남기 경제부총리 겸 기재부 장관은 지난달 4일 인사청문회에서 “선진국과 비교하면 (한국의) 보유세가 낮은 게 사실”이라며 “보유세를 단계적으로 높여나가야 한다”고 말했다. 한국조세재정연구원에 따르면 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율(2016년 기준)은 0.8%로, 경제협력개발기구(OECD) 평균(1.1%)보다 낮다. 국토교통부는 오는 25일 표준주택 공시가격을 공시할 예정이어서, 공시가격의 시세반영률(현행 50~55%)도 오를 전망이다.

이같은 과세 강화가 결과적으로 부동산 시장에 찬물을 끼얻을 수 있다는 우려가 나온다.

홍기용 인천대 경영학과 교수(전 한국세무학회장)는 “공시가격, 공정시장가액비율, 종부세율 상승까지 고려하면 부채가 많은 납세자들은 ‘세금 폭탄’이라고 느낄 수 있다”며 “올해 부동산 시장이 침체할 우려도 있어 거래세 인하로 물꼬를 터야 한다”고 주장했다.

거래세 비율(2016년 기준)은 2%로 OECD 평균(0.4%)보다 높다. 홍 부총리도 “거래세는 장기적으로 낮춰야 한다”고 밝혔지만 아직 구체적인 논의는 없는 상태다. 김병규 기재부 세제실장은 7일 브리핑에서 취·등록세 등 부동산 거래세 인하에 대해 “(지방재정과 관련돼 있어) 행정안전부와 협의할 사안”이라며 “(인하) 방향성에는 공감하지만 현재 상황에서는 검토하고 있지 않다”고 말했다.