[글로벌 비즈칼럼] 프롭테크 시대의 법원경매 접근법

이진호 / SWCU 교수

2003년 민사집행법 시대가 본격적으로 열린 후로 벌써 16년이란 세월이 흘렀다. 그 동안 법원경매시장은 양적으로나 질적으로 눈부신 성장을 거듭해 왔으며, 과거 법원경매가 특수한 몇몇의 담합이나 정보통제로 진해된 전례가 있었다면 16년이 지난 지금은 대한민국 누구나 법원경매를 쉽게 접할 뿐 아니라 경매의 대중화가 이뤄져서 법원경매법정에 가면 아이를 업고 온 젊은 부부나 연세가 많이 들어어보이는 어르신 뿐아니라 대학생들까지도 심심치 않게 마주칠 수 있게 되었다.

법원경매가 이처럼 대중화의 길을 걷게 된 이유는 부동산시장에 재테크의 바람이 거세게 일었던 탓도 있고, 비싼 부동산을 경매를 통해 싸게 구입할 수 있다는 기본적인 관점에서 소액의 자본을 가진 서민들이 프로그램 대출의 성격은 경락대출을 이용해 효과적으로 부동산을 자산을 취득할 수 있는 기회가 제공된 탓도 있다. 하지만 그 보다 핵심적인 이유는, 인터넷 카페나 오프라인 학원 심지어 대학의 평생교육원 등에서도 법원경매에 대한 강좌가 늘어나 많은 수의 대중들이 손쉽게 법원경매절차를 공부하고 또 실제 투자에 나서게 된 탓이 크다고 하겠다.

법원경매 교육과정뿐만 아니라 서점가에는 법원경매를 통해 큰 수익을 올렸다는 이른바 ‘고수’들의 경험담이 쓰여진 책들이 즐비하다. 이런 책들은 초보자를 위한 안내서의 역할에서부터 고급 기술이 담긴 경매스토리까지 다양하게 출판되어 있는데, 특이한 것은 일정한 시기에 앞다퉈 경매서적들이 서점의 재테크 코너에 몰리 듯 쏟아져 나온다는 사실이다. 짐작해 보건데, 경매는 경험의 산물이라 일정시점 경험을 통해 내공을 다신 ‘고수’들은 본인들이 경험담을 정리하여 주기적으로 기록의 산물인 ‘책’으로 또다른 수익의 돌파구를 찾는게 아닌 가 싶다.

이렇게 오랜 시간 고수와 제자, 교수와 수강생, 책과 독자, 인터넷 카페와 회원 등으로 어우러져 발전해 온 법원경매가 올해부터는 전반적인 패러다임의 변호를 맞이하고 있다. 기존의 고수나 교수 또는 경험담이나 기록에 의해 일종의 ‘관계성’으로 이뤄지던 지식과 정보의 교류가 부동산시장에서 새롭게 불어오는 ‘프롭테크’의 바람에 편승하여 새로운 지각변동을 이뤄내고 있다. 4차산업 혁명의 큰 흐름속에서 보수적인 흐름으로 유명한 부동산 시장도 예외가 될 수 없는 듯, 기술의 진보가 부동산 재테크에서도 본격적인 ‘각자도생’의 길을 열어나가고 있는 것이다.

한국프롭테크포럼 회원사

‘프롭테크’는 자산을 뜻하는 ‘프라퍼티’와 기술을 뜻하는 ‘테크놀로지’의 합성어로, 최근 자산시장에 불어닥친 기술과 자산의 결합형태를 의미하는 트렌디워드이다. 전세계적으로 농업혁명-산업혁명-정보화혁명을 거쳐 이제 4차산업 혁명인 기술진보가 드디어 부동산시장에도 전면에 나타나게 된 것인데, 벌써 시장에는 프롭테크 기술로 무장한 부동산벤처기업들이 도처에서 활약을 하고 있다. 가깝게는 선두주자인 ‘직방’이 대표적이라 하겠고, ‘디스코’나 ‘밸류맵’ 뿐만아니라 국내최고의 디벨로퍼그룹을 지향하는 ‘피데스개발’도 이러한 프롭테크의 최전선에서 선점과 독점을 해 나가고 있는 상황이다.

고무적인 것은 지난해 11월 26개 회원사로 출발한 ‘한국프롭테크포럼’이 올 3월 현재 62개사가 참여하는 거대한 흐름으로 자리잡았다는 사실인데, 스타트업을 주축으로 부동산투자회사와 금융투자회사는 물론 학계왁 건설사 등도 적극적인 움직임을 보이고 있는데, 현재 이 포럼의 초대 의장은 ‘직방’의 안성우 대표가 맡고 있다.

법원경매를 얘기하다가 이야기가 너무 진지해 졌다. 돌아가서 정리해보자면, 과거 법원경매를 하면서 자주 듣는 이야기는 ‘권리분석과 물건분석을 철저히 하고 발품을 팔아 현장임장을 해서 낙찰가 분석을 잘 하여 낙찰을 받고 신속히 명도를 하여 단기 매매를 통한 수익을 얻는’ 방식이었다. 이런 절차는 오랜 시간동안 법원경매의 바이블처럼 여겨져서 심지어 어느 학원에서는 수강생들과 정기적인 현장답사를 큰 돈을 받고 진행한다던가 수강생들을 모아 공동입찰을 유도하면서 사실은 컨설팅수수료로 수익을 올리는 다소 기형적인 사례들이 속출해 왔다.

하지만, 이제 그런 시대는 지났다고 봐야 한다. 아니, 그런 시대는 이미 지난지 오래이다. 당연히 권리분석과 물건분석 및 임장이 중요한 건 변하지 않는 사실이지만, 그 방식은 이제 바뀌어야 한다는 것이다.

디스코 시세조회 현황

법원경매를 잘 하고 싶은가? 그럼 우선 성능 좋은 노트북부터 장만하라. 그리고 앞서 언급한 프롭테크 기술이 반영된 시세 앱이나 지도앱 그리고 각종 민간 및 국책 부동산연구소나 한국감정원, 국토교통부, 서울부동산정보광장 등의 홈페이지를 즐겨찾기 해 놓아야 한다. 이제 시세는 부동산중개사무소만의 전유물이 아니며, 집안에 앉아서도 전국의 부동산 시세는 물론 법원경매홈페이지를 통해서 모든 물건과 내용을 접할 수 있는 시대이다.

밸류맵 경매물건 시세조사 현황

중요한 것은, 경매가 아니라 부동산이다. 경매는 취득의 수단일 뿐, 결국은 부동산이 답인 것이고, 지금의 부동산은 오를 수 있는 지역을 찾아 경쟁력 있는 취즉의 수단을 기술적으로 사용하는 것이 중요하다. 수 많은 정보의 홍수와 가짜뉴스에 부화뇌동하지 말고 본인만의 원칙과 프롭테크 기술로 무장한 스마트한 투자자가 될 수 있다면, 그런 모습으로 법원경매를 접근 한다면 수익은 그저 부수적인 산물일 뿐이고, ‘투자실패’라는 두려움도 ‘남 일’이 될 뿐이다. 기술의 진보를 받아들여 변화의 물결에 올라타는 것은 법원경매라고 예외는 아니기 때문이다.

※ 본 칼럼은 미국 SWCU대학과 제휴하여 부동산과 기업경영에 대한 정보를 제공합니다.