‘분양가 할인받고 소송 안 한다’ 해놓고 소송…대법 판단은?

[이데일리 박정수 기자] 분양가 할인받고 소송하지 않겠다는 약정을 한 입주자들이 불공정한 거래 강요를 이유로 건설사를 상대로 제기한 부당이득금 반환 소송에서 대법원이 입주자들의 손을 들어줬다.

서울 서초동 대법원. (사진=이데일리 방인권 기자)

대법원 3부(주심 노정희 대법관)는 A씨 등 아파트 주민 132명이 건설사 B사를 상대로 낸 부당이득금 반환 청구 소송 상고심에서 원심 각하 판결을 깨고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다고 21일 밝혔다.

B사는 1999년 전북 완주군 일대 토지를 사들여 90세대 2개동 합계 총 209세대 규모의 공공임대주택을 지었다. B사는 2013년 지방자치단체 허가를 받고 이 아파트를 분양 전환하기로 했고, 계약면적 64㎡ 세대는 4307만원, 77.76㎡ 세대는 5289만원으로 분양전환 가격을 정해 승인을 받았다.

입주자들과 세대당 50만원 인하한 분양가(계약면적 64㎡ 세대 4257만원, 77.76㎡ 세대 5239만원)에 계약하기로 하고 분양가격에 대한 일체의 민·형사상 청구와 소를 제기하지 않기로 하는 ‘부제소합의’를 체결했다.

하지만 이후 입주자들은 분양전환가격이 부당하게 과다하다고 주장하면서 정당한 분양전환 가격과 기지급 분양전환가격의 차액에 대한 부당이득 반환을 구하는 소를 제기했다. 구체적으로 관련 법령이 정한 기준보다 1000만원 이상 비싸게 아파트를 분양받았다며 건설사가 100만원씩이라도 돌려줘야 한다고 주장했다.

특히 분양전환 승인 처분만 믿고 경솔하게 분양전환가격을 정해 피고와 합의서를 작성했다며 부제소특약이 포함된 이 사건 합의서상 약정은 원고들의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인해 현저하게 공정을 잃은 법률행위에 해당하고 강조했다.

또 합의서를 작성하면서 분양전환가격의 산정기준과 방법, 부제소특약의 내용 등에 관해 설명하지 않았다며 합의서상 약정은 약관의 규제에 관한 법률이 정한 설명의무를 위반해 무효라며 소송을 제기했다.

1심과 2심은 이미 부제소 합의를 한 만큼 소송을 제기할 자격이 없다며 본안 심리 없이 사건을 각하했다. 하지만 대법원은 부제소 합의를 무효로 보고 판결을 뒤집었다.

대법원은 “분양전환가격이 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과했다면 그 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효”라고 판단했다.

이어 “부제소합의는 분양계약에 부수해 체결된 것”이라며 “이로 인해 분양계약이 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는 범위 내에서 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 임대주택법 입법 취지가 몰각될 여지가 있다”고 봤다.

대법원은 “그렇다면 원심으로서는 이 사건 분양전환가격이 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는지 여부와 이에 따라 이 사건 부제소합의가 무효인지 여부를 심리·판단했어야 한다”며 “원심의 판단에는 부제소합의의 유효 요건 등에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판시했다.