4·1 부동산대책, 세제혜택 초점‥'두 마리 토끼' 잡을까

[이데일리 김경원 기자]1일 정부가 내놓은 4·1 부동산종합대책은 부동산 세제혜택을 통한 거래 활성화와 서민주거 안정이라는 ‘두 마리 토끼’를 잡기 위한 것으로 분석된다. 수요를 늘리고, 공급을 줄여 그동안 과포화된 부동산 시장의 거품도 걷어내면서 안정적인 주택 보급을 이루겠다는 의도다.

양도세 5년간 한시 면제

정부는 ‘향후 5년간 양도세 면제 법안’을 4월 임시국회에 제출키로 했다. 양도세 감면 시행일은 거래동결 최소화를 위해 상임위원회 통과일부터 적용하는 방안을 추진 중이다.

이번 양도세 감면 조치는 올해 말까지 취득하는 주택까지 적용할 예정이다. 이로써 오는 12월말까지 미분양·신축주택, 1가구1주택자 보유 주택을 계약하거나 분양받으면 양도세 감면혜택을 받게 된다. 양도세 감면 혜택은 1998년 외환위기 이후, 2008년 글로벌 금융 위기 이후 시행된 바 있다. 이 정책은 2009년 2월부터 1년간 한시적으로 적용한 결과, 주택거래가 되살아나면서 효과가 어느 정도 증명된 정책이다.

국민은행 아파트시세에 따르면 전국 주택가격 매매지수가 2008년 9월 93.8로 정점을 찍은 뒤 6개월 만에 91.8로 2.0포인트 하락했다. 경기지역 주택가격 매매지수도 같은 기간 103.4에서 99.1로 4.3포인트 급락했다. 당시 대책 발표 후 매매지수가 브이(V)자로 반등하는 모습을 보인 바 있다.

생애 첫 주택구입자, 취득세 면제

부부 합산 연소득 6000만원 이하 가구가 올해 말까지 6억원·85㎡ 이하 주택을 생애 처음으로 구입하면 취득세를 전액 면제해 준다. 법 시행일부터 올 연말까지 소유권이전등기를 완료했거나 잔금을 납부한 주택에 적용된다.

더불어 주택기금으로 생애 최초 주택구입자금 지원규모도 2조5000억원에서 5조원으로 확대한다. 금리도 3.8%에서 3.3~3.5%로 낮춰줄 계획이다. 연말까지 주택담보인정비율(LTV)은 70%로 줄이고 총부채상환비율(DTI)은 은행권에서 자율로 적용키로 했다.

박합수 국민은행 팀장은 “민주당이 의원입법으로 나온 것이기 때문에 국회 통과는 무난하지 않겠느냐”며 “다만 연말에 취득세 감면 얘기가 나올 수 있는데, 이들에게 면제는 아니더라도 감면 혜택을 해줘야 한다”고 말했다.

준공공임대주택 도입

이번 대책에는 민간임대주택시장을 활성화하기 위한 내용도 담겨있다. 임대사업자의 택지비 부담을 줄이기 위해 ‘토지임대부 임대주택’ 제도를 도입키로 했다. 부동산투자신탁(리츠)을 활용한 임대주택 리츠에 1인당 주식소유한도(30%), 공모의무(30%)의 적용을 배제할 계획이다.

무엇보다 ‘준공공임대주택’ 제도를 도입키로 했다. 85㎡ 이하 주택이나 10년 의무임대, 최초임대료의 시세 이하, 임대료 인상률 제한 등을 지키면 재산세 감면과 양도세 장기보유 특별공제율 60%를 적용할 예정이다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “민간임대사업자가 전제조건을 충족하기가 쉽지 않을 수도 있다”며 “하지만 준공공임대주택은 민간임대를 활성화시켜주기 때문에 환영할 만하다”고 말했다.

이밖에 정비사업을 할 때 기존주택의 전용면적 안에서 2주택 공급도 허용키로 했다. 주택미분양자에게 현금청산시기를 조정하는 방향으로 정비사업 관련 규제를 완화할 계획이다.

특히 15년 이상된 아파트를 대상으로 ‘수직증축 리모델링’도 허용하는 방안도 강구키로 했다. 다만 안전성 확보를 위해 전문가 그룹을 통해 구체적인 허용범위를 정하고 사업별로 전문기관의 구조안정성 검토를 의무화한다는 방침이다.

공급물량 축소

주택공급물량을 줄이겠다는 것도 이번 대책의 특징 가운데 하나다. 공공분양주택 물량을 기존 7만가구에서 2만가구를 줄이고 60㎡ 이하 소형주택으로만 공급할 예정이다. 수도권 그린벨트 안에 신규 보금자리지구 지정도 중단키로 했다. 올해 보금자리 청약물량도 1만6000가구에서 8000가구로 대폭 축소할 방침이다.

서승환 국토교통부 장관은 “(그동안) 주택정책의 기조는 가격상승기에 고착된 ‘수요억제-공급확대’의 틀에서 벗어나지 못하고 있다”며 “과도한 정부 개입과 규제를 완화해 수급 양측면의 시장자율조정기능을 복원시키겠다”고 말했다.