신축빌라 전세사기 막는다…공시가 적용기준 150%→140%

[이데일리 오희나 기자] 정부가 신축빌라 전세사기를 막기 위해 반환보증 공시가 적용기준을 기존 150%에서 140% 낮추고, 최우선 변제금액을 상향키로 했다.

1일 국토교통부는 이같은 내용을 골자로 하는 ‘전세사기 피해 방지방안’을 발표했다.

그동안 신축빌라는 시세를 확인하기가 어려워 주택도시보증공사(HUG) 반환보증에 가입할때 집값을 실제보다 비싸게 부풀리는 방법으로 이른바 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 많았다. 실제로 강서·금천·양천구 등 서울 외곽지역의 연립 및 다세대주택(빌라) 전셋값이 매매가의 90%를 넘기면서 깡통전세 우려가 커졌다.

이에 정부는 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계를 개선키로 했다. 공시가 적용비율은 현실화율(71.5%)을 고려해 개선하고 의뢰인과 평가사 간 결탁이 없도록 감정평가 시 감정평가사협회 추천제를 활용한다는 방침이다.

또한 임차인의 법적 권리를 강화하기 위해 최우선 변제금액을 상향하고 주택임대차 표준계약서도 개선한다.

현재 정부는 주택임대차보호법령을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도를 운영하고 있다. 서울 5000만원, 과밀억제권역 4300만원, 광역시 2300만원, 그 외 2000만원 등이다.

정부는 임대차 보증금 통계와 권역별 임대차 시장 현황 등 제반 여건을 검토해 올해 4분기에 최우선 변제금액 상향을 추진할 계획이다.

특히 임차인 대항력을 보강하기 위해 주택임대차 표준계약서 개선을 추진한다. 임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용해 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약해지는 사례를 방지하기 위해서다. 현행 임차인 대항력은 주택 인도(이사), 전입신고를 모두 마친 다음날부터 발생한다.

이에 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선한다.

아울러 현재 집주인이 담보대출을 신청할 때 임대차 계약 사실을 알리지 않는 경우 은행이 확인하기 어렵고, 이에 따라 금융기관이 담보권을 대항력이 발생하기 전에 설정하는 경우 임차인은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처하는 경우가 있었다.

앞으로 은행이 담보대출을 실행할 때 해당 물건의 확정일자 부여 현황을 확인하고, 대항력이 발생하지 않은 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 시중 주요은행과 협의할 계획이다.