창업시 점포 목이 좋으면 절반은 성공

[이데일리 박찬규 칼럼니스트] 내 점포의 상품이 판매 가능한 범위 (Trading Area) 또는 소비자의 구매활동과 업체의 판매활동이 상호작용하는 지역적 범위 를 상권이라고 말합니다.

아이템 못지않게 중요한 부분이 바로 사업장입지입니다. 사업장은 아이템과 궁합이 맞아야 하므로 내가 선택한 업종이 일반적으로 어떤 지역 어떤 조건에서 잘 되는지를 파악하고 그 조건에 맞는 사업장을 물색해야 합니다.

물론 목이 좋으면 반은 성공입니다.

그러나 가진 자금 여력을 고려한다면 좋은 목만 고집할 수 없는 경우가 많습니다.

그렇다 하더라도 몇가지 좋은 입지 구별하는 요령과 발품을 파는 노력을 보탠다면 의외로 좋은 자리를 찾을 수도 있습니다. 어느 상권이고 모두 목이 좋은 것은 아니고 모두 나쁜 것은 아닙니다.

제대로 된 점포를 구하려면 어떤 사항들을 통해 상권을 조사해야 할까.

◇ 상권·입지분석 단계별 기법

1. 제 1단계 : 상권 분석
- 상권의 규모 및 상권력 분석 : 지형지세, 점포숫자, 배후지 세대수, 교통망 연계성 및 도로조건 , 대형편의시설 및 장애물시설 유무파악
- 상권의 특성 분석 : 유동인구, 거주인구 연령 ,성별, 소비수준, 생활 방식 및 상품의 구매행동 조사

2. 제 2 단계 : 상권 및 입지분석도 작성
- 상권 이용 세대수, 인구수 표시 (주거 형태, 인구밀도 조사)
- 교통 기관별 표시 (역, 정류장, 횡단보도 등)
- 집객시설 표시(금융기관, 관공서,대형슈퍼 등)
- 쇼핑 도로(동선) 파악
- 상권 내 입지등급(A,B,C) 표시

3. 제 3 단계 : 점포 입지 심층 분석
- 점포 위치 특성, 접근의 용이성, 가시성 조사
- 해당점포의 임대가와 권리금 파악
- 해당 점포의 구조와 모양 조사
- 유사경쟁점 표시
- 유사경쟁점의 입지, 규모, 서비스, 접객태도, 영업시간, 종업원수 파악

4. 제 4단계 : 점포 입지의 타당성 분석
- 매출액추정
- 투자대비수익률분석
- 손익분기점분석

5. 제 5단계 : 점포 계약 체결
- 점포권리양도양수계약
- 점포임대차계약

◇ 상권조사의 주요항목

1. 통계자료조사
- 인구수‧세대수‧주거형태(단독주택‧아파트 복합형)

2. 상권형태 및 규모파악
- 주간상권‧야간상권‧고정상권‧유동상권

3. 통행인구조사
- 성별‧연령별‧시간대별‧요일별 통행인구수
- 통행객, 통행 성격, 통행객의 수준 파악

4. 통행차량조사
- 통행차량의 수와 어느 시간대에 많이 지나가는지 파악

5. 경쟁점포조사
- 예상되는 경쟁점포의 이용객수, 계층‧제품의 가격대,
- 매장구성 장‧단점 파악

6. 상권의 향후 전망조사
- 주변 상권의 확대‧축소 가능성을 파악
- 주변 건물의 신축‧철거계획 등
- 개발계획조사(지하철역, 재개발/재건축, 백화점.할인점 건 설, 도시계획 변경, 횡단보도 설치 등)

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