[1·13 임대 대책] 그린벨트 풀어 기업형 임대주택 짓는다

[이데일리 정수영 기자] 앞으로 그린벨트를 해제해 민간임대주택을 건설하는 ‘기업형임대주택 촉진지구’가 탄생한다. 또 공공기관 이전부지, 학교용지 등 도심 공공부지나 수도권 개발제한구역(그린벨트)을 해제한 곳에도 민간임대주택이 대거 공급될 전망이다. 재개발·재건축 사업에도 기업형 임대주택을 공급하는 방안이 나온다.

국토교통부는 ‘1·13 기업형 주택임대사업 육성방안’에서 도심 내 공공부지를 활용해 민간이 임대주택을 지을 수 있도록 택지를 제공할 계획이라고 밝혔다.

기업형 임대주택은 민간이 먼저 사업지를 선정하고, 이를 정부에 제안한다는 점에서 기존 공공임대주택과 차이가 있다. 또 공공임대주택은 대부분 대규모 부지의 공공택지에 조성된 반면 기업형 임대주택은 1만㎡ 규모의 소규모 단위로 이뤄진다.

도심공공부지 임대주택으로 건설

정부는 장기 미집행 도시계획시설용지(미매각 학교용지 등), 국공유지(캠코 관리부지, 동사무소, 우체국 등), 역세권 부지(철도 차량기지 등), 공공기관 지방이전 종전부지 등 사용 가능한 모든 공공부지를 임대주택 허용 대상으로 정했다.

국토부에 따르면 현재 LH가 보유한 수도권내 미매각 학교용지는 총 17개 지구, 19.5만㎡ 규모다. 또 2016년까지 지방으로 이전할 수도권내 공공기관 부지는 37개 기관, 2.1㎢에 달한다. 철도 차량기지, 동사무소, 우체국 등 특성상 국가가 보유해야 할 토지에 대해서는 장기 임대방식 도입을 검토한다. 기업형 임대주택을 건설하기 위해 국유재산을 임대할 경우는 최장 50년간 영구시설물 축조 허용 및 연 임대료 2%를 적용한다.

또 LH의 장기 미매각 용지, 사업 승인후 미착공 부지, 공급중단 예정인 민간건설 공공임대 용지 등 2017년까지 3만 호 내외 규모의 용지를 민간에 할부가로 매각한다. 분양용지도 임대로 전환해 매각할 계획이다. 이 경우 택지격은 감정가격에서 조성원가의 60~85%로 인하돼 최대 20% 내외의 비용절감 효과를 거둘 것으로 국토부는 기대하고 있다.

서울 2.5㎦ 그린벨트 임대주택 공급 허용

전국 그린벨트(3861㎢) 가운데 해제 가능한 총량(233㎢) 범위 안에서 기업형 임대사업이 허용된다. 이 가운데 수도권이 98㎢로 가장많다. 수도권에선 서울이 전체 그린벨트 150㎢가운데 2.5㎢가 해제총량이다. 이를 해제해 임대주택사업을 추진할 수 있는 경우는 3가지다.

우선 기업형 임대사업자가 대상지를 선택해 국토부나 지자체에 그린벨트 해제 및 기업형촉진지구(1만㎡이상)로 지정해 줄 것을 요청한 경우다. 정부는 대상지가 환경보존가치가 낮은 지역이라고 판단될 경우 그린벨트를 해제해 촉진지구로 지정한다. 이 때 정부는 2017년까지 공공기관 출자의무 비율을 한시적으로 폐지해 임대사업자 수익을 확대해준다. 현재는 그린벨트를 해제해 추진하는 개발사업은 공공기관이 3분의 1 이상을 출자해야 한다. 다만 2년 내 미착공시엔 사업자가 그린벨트를 모두 원상복구해야 한다.

그린벨트 해제 가능 지역이 1만㎡가 안되는 규모(총 면적의 50% 이상은 기업형 임대로 건설)라면 사업승인시까지는 공공기관이 기존처럼 출자해야 한다. 다만 착공 이후에는 공공지분을 모두 매입해 100% 민간사업으로 진행할 수 있다.

이와는 별도로 기존 시가지와 인접한 그린벨트 해제구역에 기업형이 아닌 일반 임대주택 개발시 최소 개발면적 기준(20만㎡) 폐지 및 도로·철도 등 기반시설 설치 지원을 검토한다.

공공주택용지 분양, 페이퍼 컴퍼니 ‘아웃’

그동안 주택 자회사를 대거 투입해 공공택지 내 주택용지를 분양받아온 건설사에 제동이 걸릴 전망이다. 정부가 이번 대책을 통해 앞으로 시행사들이 페이퍼 컴퍼니를 설립해 택지를 선점하는 행위를 막기로 했기 때문이다.

그동안은 공공택지를 공급 가격 이하로 매입할 경우 소유권 이전 등기 전에도 전매가 가능했다. 이로 인해 주택건설사들이 모회사와 페이퍼 컴퍼니간 택지 거래를 하는 경우가 많았다. 국토부에 따르면 2008년 이후 매각된 LH 공공택지 총 252필지 중 60필지가 3개월 내, 100필지가 1년 이내 전매된 것으로 나타났다.

하지만 앞으로는 공공택지는 공급 가격 이하로 매각하더라도 택지 등기 이전까지는 전매를 제한한다. 다만 기업이 유동성 확보차원에서 택지 매각이 불가피한 경우 LH에게 당초 공급된 가격보다 할인된 가격으로 택지를 매입할 수 있도록 했다.

또 기업형임대주택사업자는 LH가 조성해 공급하는 공공택지지구내 임대주택 사업용지를 우선 분양받을 수 있다. 다만 특정 택지를 희망하는 기업형 임대사업자가 다수일 경우 임대주택 공급비율, 개발계획 사업성, 희망 토지가격 등을 심사해 선정한다.

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