해빙기 감도는 부동산 시장, 봄의 전령사는 누구일까[0과 1로 보는 부동산세상]

[문지형 알스퀘어 대외협력실장] 최근 상업용 부동산 시장에 미세한 온기가 감지되고 있다. 2년여 간 이어진 한파로 두껍게 얼어붙은 시장이 금리 인하라는 훈풍을 맞아, 기지개를 펴는 모양새다. 지난 10월과 11월, 한국은행의 연속된 기준금리 인하는 시장에 새로운 변곡점을 보여준다.

알스퀘어 애널리틱스가 발표한 ‘2024년 3분기 지산 매매 지표’에 따르면, 서울 지식산업센터 매매지수(ROSI)는 209.0포인트를 기록했다. 전분기 대비 3.1% 상승한 수치다. 주목할 점은 3분기 거래액이 1,975억원으로, 전분기 대비 90.6%나 늘었는 사실이다. 올해 3분기까지 누적 거래액은 2023년 연간 거래액을 이미 넘어섰다.

같은 시기 오피스 시장도 유의미한 변화다. 3분기 오피스 매매지수는 486.0포인트로, 전분기 대비 1.4% 상승했다. 2022년 3분기의 전고점(488.5포인트)에 근접한 수준이다. 거래 규모 역시 서울과 분당 지역에서 8조 8천억 원을 기록하며 전년 동기 대비 19% 증가했다.

연속된 기준금리 인하로 시장금리는 하락세다. 주택담보대출 고정금리의 기준이 되는 금융채 5년물 금리는 11월 말 기준 2.965%까지 내려왔다. 올해 들어 가장 낮은 수준이다. 변동금리의 기준인 코픽스도 하락 전환했다.

하지만 이러한 금리 하락이 실수요자의 체감 개선으로 이어지기까지는 시간이 필요해 보인다. 주요 시중은행들이 가계대출 관리를 위해 대출 요건을 강화하고 있어서다. 실제로 대다수 은행이 비대면 대출을 중단하고 대출 조건을 까다롭게 하면서, 낮아진 금리 혜택을 누리기가 쉽지 않다.

여기에 시장 구조적 문제도 여전히 남았다. 지식산업센터의 경우 높은 공실률과 공급 과잉 문제가 해소되지 않았다. 전년 동기와 비교하면 매매지수는 여전히 1.9% 낮은 수준이다. 이는 현재의 반등이 본격적인 회복세로 이어질지 여부는 더 지켜봐야 함을 시사한다.

결론적으로, 금리 인하라는 훈풍이 부동산 시장에 온기를 넣고는 있다. 그러나 대출규제와 시장의 구조적 문제로 인해 진정한 봄의 도래를 논하기는 이르다. 지속적 상승세를 위해서는 공실률 감소와 수급 균형뿐만 아니라, 실수요자의 자금조달 여건도 함께 개선돼야 한다.

이번 분석에 사용된 ‘알스퀘어 오피스·지산 매매 지표(ROSI)’는 미국의 ‘케이스 실러 주택매매 지수’ 방식인 반복 매매 모형을 활용해 산출됐다. 이는 동일 물건의 매입-재판매 데이터를 기반으로 시기별 가격 변동을 추적하는 방식으로, 시장의 실제 흐름을 가장 객관적으로 보여주는 지표로 평가받는다.

문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)