빚내 올려준 전세금 20조…'깡통전세' 공포에 세입자 '덜덜'

[이데일리 박종오 기자] 세종시 한솔동에서 2011년 입주한 ‘첫마을 힐스테이트’ 아파트(전용면적 84㎡)는 2년 전 2억원을 호가하던 전셋값이 최근 1억 5000만원으로 떨어졌다. 인근 ‘퍼스트프라임’ 아파트(전용 85㎡)도 최고 2억 2000만원이었던 전셋값이 지금은 1억 6000만원까지 내렸다. 지난해 신규 입주 아파트 1만 5000여 가구가 대거 쏟아진 여파다. 집주인이 기존 세입자와 재계약을 하거나 새 임차인을 구하려면 전세금 5000만원 가량을 빼줘야 한다. 한솔동 L공인 관계자는 “전세금을 돌려주려고 은행 대출을 받는 집주인까지 나오고 있다”고 전했다.

이는 세종시에서만 벌어질 수 있는 현상이 아니다. 최근 서울·수도권 등에서도 전셋값이 집값을 턱밑까지 추격하면서 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 이른바 ‘역(逆)전세난’ 발생 우려가 고개를 들고 있다. 대출을 받아 무리하게 전세금을 올려줬다가 전세 거품이 꺼지면 보증금 회수에 애를 먹거나 떼이는 ‘깡통 전세’ 피해가 속출할 수 있다는 지적이다.

“전세금 올려라”…지난해 신규 전세 대출 ‘20조’

4일 한국주택금융공사에 따르면 지난해 공사가 공급한 17개 시중은행의 전세자금 대출 신규 보증금액은 17조 6837억원으로 1년 전(13조 927억원)보다 35.1% 급증했다. 2010년 5조 7668억원에 불과했던 보증액이 2012년 10조원을 돌파한 뒤 매년 3조원 가량씩 늘어나 사상 최대치를 기록한 것이다. 보증 건수도 지난해 43만 5884건으로 전년(37만 5473건)에 비해 16.1% 늘었다.

주택금융공사는 전세 대출액의 90%까지 은행에 원금 지급을 보증한다. 따라서 지난해 세입자 44만여명이 시중은행에서 공사 보증을 통해 빌린 보증금은 약 20조원, 1인당 4508만원에 육박할 것으로 추정된다.

이렇게 풀린 돈이 전세시장으로 흘러 들어가면서 전셋값은 이미 천정부지다. 국민은행에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)은 70.6%로 1998년 12월 이후 최고치를 기록했다. 매매가격이 3억원인 아파트 전셋값이 2억 1000만원까지 올랐다는 뜻이다. 전세가율이 90%를 넘는 단지도 속출하고 있다. 서울 강동구 암사동 중앙하이츠 전용 53㎡형의 경우 매맷값(2억 1000만원)와 전셋값(1억 9750만원) 차이가 1250만원에 불과하다. 전세가율이 94%에 이르는 것이다.

‘입주 폭탄’ 지역서 ‘역전세난’ 우려

문제는 세입자들이 빚 내 조달한 전세금의 반환 위험이 커진다는 점이다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “입주 물량이 늘어나는 등 수급 불균형이 발생하는 지역에서는 지금처럼 과도한 전세금을 감당하려는 세입자를 구하기 어려울 것”이라며 “집주인이 보증금을 내주기 위해 대출을 받거나 집을 팔아야 하는 경우까지 생길 수 있다”고 말했다.

실제로 지난 2008년 하반기 서울 송파구 잠실 일대에서는 집주인이 세입자를 구하지 못하고 기존 전세금도 빼주지 못하는 역전세난이 벌어졌다. 잠실 리센츠(5563가구), 파크리오(6864가구), 엘스(5678가구) 등 대단지 재건축 아파트가 줄줄이 입주했기 때문이다. 최근 재건축 아파트 이주 수요가 몰리면서 전셋값 급등 현상을 보이는 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 등 특정 지역에서도 입주 물량이 몰리는 3~4년 뒤 이와 비슷한 현상이 나타날 수 있다는 얘기다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “최악의 경우 세입자가 전세금을 돌려받기 위해 집을 경매에 넘긴다해도 낙찰가가 보증금보다 낮으면 그만큼 손해를 봐야 한다”며 “전세금이 너무 높은 집은 피하고 전세금 보장 보험 상품 등을 이용하는 것도 한 방법”이라고 말했다.