[이기자의 부동산 알아가기]분양형 호텔..이름만 호텔이라고?

[이데일리 이승현 기자] 지난 2014년과 2015년 수익형 부동산 시장에 혜성과 같이 나타난 상품이 바로 분양형 호텔이다.

분양형 호텔은 객실을 투자자들이 분양 받고 호텔 운영으로 나오는 수익을 배분 받는 상품이다. 오피스텔이나 상가와 같은 기존 수익형 부동산 상품 대부분이 투자자가 직접 임대관리를 해야 하는 번거로움이 있었다는 것과 달리 분양형 호텔은 전문운영사가 운영을 맡아 하기 때문에 투자자는 별 다른 노력 없이 수익을 얻을 수 있다는 게 특징이다.

△지난해 경남 창원에서 분양한 한 분양한 호텔의 투시도

분양업체들은 이런 장점을 내세워 제주도를 중심으로 강원도 속초, 경기도 평택 등 관광지와 산업단지 인근을 중심으로 분양형 호텔을 쏟아냈다.

그런데 한가지 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 분양형 호텔은 우리가 흔히 호텔이라고 부르는 관광호텔과 구분된다는 점이다.

일반적인 호텔은 관광호텔로 관광진흥법으로 관리를 받는다. 유명한 조선호텔, 신라호텔 등은 모두 관광호텔이다. 하지만 분양형 호텔은 공중위생관리법의 적용을 받는 일반숙박시설이다. 흔히 모텔이나 여관으로 부르는 숙박시설이 모두 여기에 해당된다.

이처럼 분양형 호텔이 호텔이 아닌 일반숙박시설로 등록하는 것은 분양을 해야 하기 때문이다.

건물을 분양할 때 적용 받는 건축물의 분양에 관한 법률 3조에 보면 관광진흥법에 따른 관광숙박시설(관광호텔)은 이 법에 적용을 받지 않는다. 다시 말해 관광호텔은 분양을 할 수 없다. 따라서 분양형 호텔이 분양을 하기 위해선 관광호텔이 아닌 일반숙박시설로 등록을 해야 한다.

그렇다면 분양형 호텔이 2013년 이후에 본격적으로 분양 시장에 등장한 이유는 무엇일까? 중국인 관광객이 급증하면서 국내 관광숙박시설을 늘릴 필요성이 이때부터 제기됐기 때문이다. 정부에서는 관광숙박시설 확충을 지원하기 위한 특별법을 만들어 관광호텔에 대해 용적률 완화 등 규제를 한시적으로 풀어 주기도 했다.

일각에서는 이 특별법으로 인해 호텔을 분양하게 된 것으로 알고 있기도 하지만 이는 잘못된 사실이다. 이 법에 적용을 받는 것은 관광호텔이지 일반숙박시설이 아니고 이 법에는 분양에 대한 내용이 들어 있지 않다. 단지 숙박시설 확충의 필요성이 높아졌다는 시장 상황에 맞춘 분양업자들이 분양형 호텔이라는 틈새 상품을 들고 나온 것이다.

분양형 호텔을 분양 받을 때 주의해야 할 점은 구분 등기가 되는지 여부다. 구분 등기는 오피스텔처럼 객실 하나하나에 등기를 내는 방식이다. 이와 반대로 지분 등기는 등기를 하나로 내되 투자자들이 투자한 만큼 지분을 나눠 갖는 방식이다. 구분 등기는 분양받은 객실을 사고 팔거나 이를 담보로 대출을 받을 수도 있지만 지분 등기는 이 같은 재산권 행사가 어렵다.

올해는 지난해보다 분양형 호텔 공급이 줄어들 가능성이 높다. 시장성이 높은 제주도는 이미 공급이 많이 돼 과잉 논란까지 나오고 있는데다 다른 지역들에서는 수익성에 대한 의구심이 나오고 있기 때문이다.