(경매 라운지)법정지상권, 진흙속 `보석`

[이데일리 이승호 칼럼니스트] 법정지상권이란 타인의 토지 위에 건물이나 기타 공작물을 가지고 있는 건물의 소유자가 토지에 지상권을 설정을 하지 않았더라도 법적으로 토지의 사용권한을 가지고 있다고 인정해 주는 권리이다.

법정지상권이 성립되는 건물은 타인의 토지 위에 있지만 토지의 사용권을 가지고 있기에 약정, 또는 법적인 규정에 의한 지료만 제출하면 토지를 사용하는데 아무런 문제가 없다.

법정지상권이 성립되지 않을 경우 건물주에게는 타인 토지 위의 건물에 대한 토지 사용 권리가 없다. 때문에 토지주의 토지 인도요청에 따라 건물을 철거하고 토지를 넘겨주어야 한다.
 
이와 같이 토지만 매각이 되고 토지 위의 건물은 매각에서 제외된 경매물건을 법정지상권 물건이라 하는데 보통의 경매투자자들은 입찰을 꺼려한다.

◇ 법정지상권 물건의 투자가치

그러나 법정지상권 물건에는 숨겨진 보석과 같은 투자가치가 있다. 매각에서 제외된 건물이 있는 토지에 대한 투자는 잘만 고르면 높은 수익을 낼 수 있다.

법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우는 토지를 낙찰받아도 지상의 건물로 인해 토지 사용이 제한을 받게 된다. 이 때 낙찰자의 수익은 건물주에게 토지 사용에 따른 지대를 받는 것이 전부다. 지대는 토지 시세의 연 4~6% 수준으로 그리 높은 편이 아니기에 투자 매력이 떨어진다.

하지만 만일 지상의 건물에 법정지상권이 성립되지 않는다면 토지 낙찰자에게 건물 철거 요청 권리가 있다. 법정지상권이 관련된 토지의 경우 일반물건에 비해 낙찰가가 상당히 낮아지는데 건물 문제만 해결한다면 매우 높은 수익을 얻을 수 있는 투자가 되는 것이다.

여기서 건물을 해결한다는 것은 건물을 단순히 철거하는 것이 아니라 건물주가 낙찰자에게서 토지를 매입하도록 협의하는 것을 뜻한다. 지상의 건물이 가치가 있는 상태라면 건물주에게는 건물이 철거되는 것보다는 토지를 매입하는 것이 더 나은 선택이 될 것이며, 낙찰자는 토지를 싸게 낙찰 받아 얼마간의 웃돈을 부쳐 건물주에게 매각하므로 좋은 투자가 되는 것이다. 이 경우 건물주 입장에서도 토지를 시세보다 싸게 살 수 있으니 사실 별 손해는 없는 것이다.

◇ 미등기 불법건축물도 법정지상권 취득 가능

이처럼 좋은 투자처가 될 수 있는 법정지상권은 몇 가지 확인해야 할 것이 있다. 우선 법정지상권의 성립 여부를 확인해야한다. 법정지상권이 성립되는 건물은 토지 낙찰시 지대만 수익이 되므로 시세보다 30% 이상 싸게 낙찰 받아야 한다.
 
법정지상권이 성립되지 않는다면 토지주의 권한이 절대적이기에 건물의 철거를 요청할 수 있고 지대도 받을 수 있는 상황으로 협상의 주도권을 가지게 된다.

법정지상권 성립의 여부를 확인하는 권리분석은 상황에 따라 민법상의 법정지상권과 관습법상의 법정지상권으로 구분할 수 있다.

법정지상권이 성립되기 위한 조건 첫번째는 민법상의 법정지상권으로 토지에 저당권 설정 당시 이미 건물이 존재했어야하며 토지와 건물의 소유자가 동일했던 기간이 있어야 한다. 두번째는 관습법상의 법정지상권으로 토지에 저당권이 없는 경우인데, 토지와 건물의 소유자가 동일했던 기간만 있었다면 법정지상권을 취득하게 된다.

결국 토지와 건물의 등기부등본으로 토지의 저당권설정 일자를 확인하는 것과 건물의 건축물대장으로 건물 소유관계 및 건물 건축시점을 확인하는 것이 법정지상권의 권리분석에 핵심이다.

한 가지 유의할 것은 건물이 미등기 불법건축물이어도 법정지상권 취득이 가능하다는 것이다. 미등기 건물의 경우 소유관계 확인이 어렵거가 불가능할 때는 토지소유자와 건물의 소유자가 동일하다는 전제하에 권리분석을 하는 것이 안전하다.

◇ 법정지상권 물건 투자의 열쇠

일반 경매물건과 같이 법정지상권 물건의 권리분석도 조금만 알게 되면 쉽게 할 수 있다. 앞서 언급한 것처럼 법정지상권 투자는 매각에서 제외된 건물을 어떻게 해결할 수 있느냐가 가장 중요하다.

투자자는 처음부터 건물을 어떠한 방법으로 해결할 것인지를 정하고 확실한 해결책이 있을 경우만 투자해야 한다. 만일 토지를 낙찰 받고 지상의 건물 상태가 좋다면 건물주에게 토지를 매각하는 방법을 생각해야 하는데 과연 건물주가 낙찰자의 토지를 매입해 줄 가능성이 있는지 생각해 보아야 한다.
 
건물주 입장에서 토지를 매입하는 것이 여로모로 매력적이어야 협상이 쉽게 이뤄질 것이다. 너무 비싸게 토지를 매입할 경우 건물주와의 협상은 어려워지고 수익은 떨어질수 있다는 점을 고려해야 한다.

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