[재테크에 미쳐라]직장인의 꿈 월세수입…세금폭탄 피하려면

[이데일리 권소현 기자] 최근 동창 모임에 참석한 김설희(38·가명)씨는 친구들이 다 같이 오피스텔 한두채씩 보유하면서 월세를 받고 있다는 사실에 놀랬다. 막연하게 노후는 월세를 받으면서 살고 싶다는 꿈을 꾸긴 했지만 막상 실천하려니 어디에 투자해야할지도 모르겠고, 공실도 걱정돼 투자 엄두를 못 냈었다. 무엇보다 지금 자가 거주 중인데 임대소득을 위해 부동산을 더 구입하면 세금폭탄을 맞을 수 있다는 얘기를 얼핏 들은 적이 있어 세금걱정이 제일 컸다.

12일 하나금융경영연구소에 따르면 일단 부부가 보유하고 있는 주택이 두채 이상일 경우 월세소득에 대해 세금을 내야 한다.

하지만 무조건 소득세를 부과하는 것은 아니다. 연간 주택임대소득이 2000만원 이하인 경우라면 소득세를 내지 않아도 된다. 2000만원은 부부합산이 아니라 개인별로 적용하기 때문에 배우자와 공동명의로 주택을 구입하거나 배우자에게 주택 일부를 증여할 경우 총 4000만원까지 임대소득 비과세 적용을 받을 수 있다. 연간 2000만원 이하의 주택임대소득 비과세 혜택은 당초 작년 말로 끝날 예정이었지만 세법 개정으로 2018년 말까지 연장됐다.

보유 주택이 3채 이상일 경우에는 월세수입과 더불어 전세보증금 일정비율에 대해서도 과세하기 때문에 유의해야 한다. 다만 전용면적 60㎡ 이하고 기준시가가 3억원 이하 주택의 전세보증금은 과세대상에서 제외된다. 원래 제외 기준이 전용면적85㎡ 이하였지만 세법 개정으로 면적기준이 더 강화됐다. 이 역시 2018년 말까지만 적용된다.

주택을 2채 이상 보유하고 있으면 양도소득세도 고려해야 한다. 1세대 1주택이면 주택을 팔 때 발생하는 양도소득세를 내지 않아도 되지만 2채 이상이면 내야 한다.

이 경우에는 주택임대사업자로 등록하는 방법이 있다. 구청과 세무서에 주택임대사업자로 등록하면 거주주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 주택 2채를 보유하고 있고 한 채를 임대주택으로 등록했다면 본인이 2년 이상 거주한 주택에 대해서는 9억원 이하에 팔 때 양도소득세가 면제된다는 것.

또 주택임대사업자로 등록하면 전용면적 60m2 이하 신축주택을 취득할 때 취득세도 100% 감면받을 수 있다. 또 종합부동산세 과세 대상에서도 제외된다.

또 2채 이상의 임대용 주택을 보유한 경우 재산세를 면적에 따라 25~100%까지 감면받을 수 있다.

임경진 KEB하나은행 WM사업단 세무사는 “임대용 주택 세제혜택은 기준시가 6억원, 수도권 밖에서는 3억원 이하인 주택에 한해 받을 수 있고 임대사업 등록일 이후 5년간은 반드시 임대용으로 사용해야 한다”며 “당장의 이익만 고려해 결정할 것이 아니라 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 한다”고 말했다.