청약 `대박`아파트 웃돈은 얼마?

[이데일리 박성호기자] `25만명 청약, 청약경쟁률 평균 328대1, 최고경쟁률 698대1, 청약증거금 6조9100억원.` 지난 2004년 3월 분양한 용산 시티파크(대우건설(047040) 시공)는 당시 국내 아파트 분양시장의 모든 기록을 갈아치웠다. 정부는 시티파크 청약 광풍에 놀라 300가구 이상의 주상복합아파트까지 분양권 전매 금지 조치를 하게 된다.

분양한지 5년이 지난 현재 용산 시티파크에는 가구당 6억~10억원 가량의 웃돈이 붙어있다. 분양 당시 6억7500만원이었던 용산 시티파크 1단지 143㎡형은 현재 평균 13억원 가량으로 6억2500만원이 올랐다. 같은 아파트 228㎡형은 현재 시세가 24억원 안팎으로 분양가(11억2500만원)에 비해 12억원 가량 상승했다.

최근 분양한 청라·송도지구에 아파트 한 채당 3000만~5000만원 정도 웃돈이 붙었다. 특히 `송도 하버뷰 Ⅱ`와 `청라 한화 꿈에그린` 등 지역에서도 `대박` 청약경쟁률을 기록한 아파트는 다른 아파트보다 웃돈이 더 높게 형성돼 있다. 경쟁률이 높은 만큼 향후 기대 프리미엄이 더 클 수밖에 없다는 이유에서다.

얼핏 청약경쟁률이 높았던 만큼 `웃돈`이 많이 붙는 것이 당연하다고 생각할 지 모른다. 하지만 실상은 그렇지 않다. `웃돈`은 청약경쟁률보다는 향후 해당 지역의 개발 정도와 입지 등 분양후 시장 상황에 좌우되는 경우가 많다.

2001년 봄 경기도 성남시 분당신도시에 분양을 했던 주상복합아파트 `분당 파크뷰`. 1800여가구 공급에 1만2068명이 청약해 일부 주택형의 최고 경쟁률이 77.3대 1에 달했던 아파트다. 최고경쟁률을 기록했던 110㎡형의 경우 현재 매매가가 8억5000만~9억원 사이로 분양 당시보다 6억원 가까이 웃돈이 붙었다.

반면 2007년 서울 구로구 신도림동에 분양해 비슷한 경쟁률(최고 71대1)을 보였던 `대성 디큐브시티`는 웃돈이 500만원 정도에 불과했다. 최고경쟁률을 기록했던 이 아파트 85㎡형 분양가는 4억4500만원 가량이었지만 현재는 4억5000만원 정도에 분양권 시세가 형성돼 있다.

부동산 시장 침체에도 불구하고 비교적 최근 분양에 나서 높은 경쟁률을 보였던 아파트도 마찬가지다.

올해 1월 입주한 송도 `더샾 퍼스트월드 1차` 117㎡형은 분양 당시 최고경쟁률인 207대 1을 기록했다. 당시 분양가는 3억3800만원. 하지만 지금은 1억2000만원 가량 가격이 올라 4억5000만원 이상에서 거래되고 있다.

이달 초 입주가 시작된 용인 흥덕 경남아너스빌은 지난 2007년 1월 분양 당시 최고경쟁률이 265대 1에 달했다. 이 아파트 142㎡형은 분양가가 3억9500만원 정도였지만 최근에는 4억5000만원 정도로 웃돈이 5000만원 가량 붙었다.

2007년 4월 우리나라 분양시장에서 9512대 1이라는 사상 최고의 청약 경쟁률을 보였던 `송도 더 프라우 오피스텔`의 경우 분양 직후 최고 1억원 가량의 웃돈이 붙었지만 지금은 분양가 수준으로 떨어진 상황이다.

때문에 전문가들은 청약경쟁률만을 기준으로 웃돈이 붙은 `분양권` 등에 투자해서는 안된다고 입을 모은다. 경쟁률은 분양 이전 시장의 기대감을 반영한 수치일 뿐 실제 향후 아파트 가치로 이어지는 것은 아니라는 것.

부동산114의 김규정 부장은 "실제 경쟁률이 `웃돈`을 결정하지는 않는다"며 "경쟁률이라는 수치에 현혹되지 말고 주변 개발상황이나 입지, 주변 아파트 시세 등 시장상황을 꼼꼼하게 따져보고 그것을 기준으로 투자에 대한 판단을 내려야 한다"고 조언했다.