[강남 재건축의 딜레마]4.가락시영아파트

이데일리신문 | 이 기사는 이데일리신문 2012년 05월 30일자 30면에 게재됐습니다.

[이데일리 박종오 기자] 1982년 준공된 가락시영아파트는 서울 강남지역 재건축 아파트 가운데 최대 규모다. 당시 송파구 가락동 479번지 일대에 1·2차로 나눠 모두 6600가구가 입주했다.

가락시영아파트 재건축 사업은 강남 개포지구에 비해 밝은 편이다. 김범옥 가락시영아파트 재건축조합장은 28일 “서울시가 요구한 소형주택비율에 대해 조합원들도 큰 반발이 없어 현재는 시의 결정만 기다리고 있는 상황”이라고 말했다.

가락시영 재건축 조합은 지난해 말 2종에서 3종 주거지역으로의 종 상향을 골자로 한 재건축 정비계획 변경안을 서울시 도계위에 제출했다. 서울시는 종 상향을 허용하고 용적률을 265%에서 285%로 높여주는 대신, 전용면적 59㎡이하의 소형주택을 전체 신축가구 9154가구 가운데 25%이상 확보할 것을 요구했다.

조합은 이를 받아들였으나, 정작 서울시의 입장이 다소 유보적인 게 변수다. 양용택 서울시 임대주택과장은 “정비계획안을 검토중이며 조만간 확정고시를 할 예정”이라면서도 “지난해 말 심의에서 도계위가 소형주택 비율을 25% ‘이상’이라고 한 만큼 이를 좀 더 올릴 여지도 있지 않겠나”라고 가능성을 열어뒀다.

김 조합장은 “한 번 내린 결정에 대한 번복은 있을 수 없는 일이며 그럴 경우 행정소송까지 불사하겠다”고 입장을 밝혔다.

서울시와의 신경전과는 별도로 가락시영 재건축조합은 속도전을 시작했다. 2008년 일시적으로 추진했다가 이주비 부담으로 1150여 가구만 이주한 채 중단됐던 선(先)이주를 재개하겠다는 계획이다. 지난 19일 성남종합운동장에서 열린 총회에서 이 같은 방안이 결정되며, 현재 조합측은 금융권과 이주비 대출에 관한 협상을 진행 중이다.

김 조합장은 “서울시 고시가 있기까지 마냥 기다리고만 있을 수는 없는 상황”이라며 “주민이주 시점을 앞으로 당겨 사업 기한을 단축시킬 생각”이라고 의도를 설명했다.

이와 관련 윤지해 부동산114 책임연구원은 “재건축사업에선 통상 관리처분인가 뒤 이주 계획이 나오기 마련인데, 선이주를 하면 관리처분인가 시점에서 바로 철거에 들어갈 수 있으므로 사업기간과 이자비용이 감축되는 효과가 있다”고 풀이했다.

서울시 역시 이를 딱히 규제할 방법은 없다는 반응이다. 양용택 과장은 “철거는 관리처분인가 뒤에만 시행이 가능하다는 명확한 법적 규정이 있지만, 이주에 대해선 그러한 규정이 없는 상황”이라고 말했다.

이에 따라 조합측은 구체적인 이주비 지원 방안도 내놓고 있다. 기존 1억2000만원이었던 가구당 기본이주비를 1억8000만원까지 확대한다는 계획이다. 기본이주비는 그 이자가 재건축 사업비에 포함돼 대출기간이 길어지면 준공 뒤 조합원들의 분담금이 증가하게 되는 구조다. 현재 조합이 제시한 기본 이주비 금리는 양도성 정기예금증서 금리(CD금리) +2.70% 수준이다.

이처럼 서울시와의 줄다리기에서 조합이 속도전을 택하면서 난처해진 것은 세입자들이다. 조합에 따르면 현재 가락시영아파트에 거주하는 총 5100여 가구 가운데 70%가 넘는 3900여 가구가 세입자다. 최고 1억2000만원 수준인 종전의 전세금으로는 인근 석촌동은 물3론 잠실 일대의 빌라 전세도 얻기 힘들다는 설명이다.

아파트 주민 최아무개(여·58)씨는 “중개업소에서 당분간 재건축사업 진척이 없을 거라고 해 리모델링비 150만원까지 들이며 이사왔는데 큰 일”이라며 “전세금 7500만원을 줬는데 이 돈으로는 인근은커녕 경기도까지 내려가 봐야 할 판”이라고 울상을 지었다.

윤지해 부동산114 연구원은 “지금 시영아파트 전세가 5000만원~1억원선으로 이 금액이면 강동 쪽 빌라로 대출을 끼고 들어가거나 경기도 하남 등지로 빠질 수밖에 없는 상황”이라며 “이중 10%만 교육 등의 문제로 눌러앉으면 인근 전셋값도 덩달아 뛸 수 있다”고 내다봤다.

한편 오는 7월부터 이주가 시작되는 가락시영아파트 매맷값은 강남지역의 다른 재건축 아파트와 마찬가지로 조정상태에 들어갔다.

1650가구가 속한 가락시영1차 전용 40.09㎡형의 실거래가는 지난해 2월 평균 5억4380만원에 거래된 이래 꾸준한 감소세다. 지난해 하반기 4억원대 후반까지 떨어졌던 매맷값이 올 1·2월 다시 5억원을 넘어서며 잠시 반짝했으나, 4월엔 평균 4억8750만원에 거래돼 전년동월대비 5%가량 하락했다.

인근의 D공인 관계자는 “인근의 잠실 등 기존아파트 거래가 침체인 상황에서 이곳도 그에 연동돼 가격이 하락하는 추세”라고 설명했다.

☞[강남 재건축의 딜레마]1.개포주공1단지 ☞[강남 재건축의 딜레마]2.개포주공4단지 ☞[강남 재건축의 딜레마]3.개포시영아파트