[부동산교과서]외관은 비슷하지만.. 다가구·다세대주택 차이는?

[이데일리 문승용 기자]

[이데일리 김기덕 기자] 다가구주택과 다세대주택 어디에 투자하는 게 좋을까? 은퇴해 퇴직금을 받거나 갑자기 적지 않은 목돈이 생기면 노후를 위해 작은 건물에 투자하려는 자가 적지 않다. 빌딩을 사자니 돈이 턱없이 모자르고, 2~3층 규모의 건물을 매입하면 본인 거주 문제도 해결하고 나머지 층은 세입자를 받아 임대수익도 올릴 수 있어서다.

그렇다면 다세대주택과 다가구주택 중 어디에 투자하는 것이 유리할까. 의외로 이 두 개의 개념을 혼동하는 사람이 많다. 어느 곳에 투자하느냐에 따라 추후 건물을 되팔 시 양도소득세 등 세금 정산방법이 달라지는 만큼 개념부터 꼼꼼히 알아볼 필요가 있다.

외관상으로는 다가구주택과 다세대주택의 차이점을 발견하기 힘들다. 가장 크게 구분지을 수 있는 개념은 바로 소유권이다. 소유권은 세대와 가구의 의미에서 나온다. 세대는 구분등기가 있는 소유권 개념, 가구는 구분 등기가 불가능한 소유권이 없는 개념이다.

먼저 다가구주택은 다세대주택과 같이 여러 세대로 구성돼 있지만 건축법상 단독주택에 속한다. 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하이다. 또 19가구 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 만약 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 주자창으로 사용하고, 나머지 부분을 주택이 아닌 용도로 사용하면 해당 층을 층수에서 제외한다.

다가구주택은 단독주택과 마찬가지로 건물 전체를 1주택으로 간주한다. 다가구주택 내 각 층별로 여러 주택이 있지만 실질적으로 전체 건물을 1개 주택으로 간주하는 것이다. 이렇게 1주택자 지위를 가져 양도세 등 세금 부담이 적은데다 임대수입을 거둘 수 있다는 것이 매력이다. 다만 각 가구별로 분리해 소유하거나 매매하는 것은 불가능하다.

하지만 주의할 점은 있다. 만약 다가구주택을 소유한 자가 3개층으로 지어진 건물에 1개층을 추가로 증축하면 위험할 수 있다. 주택 사용층수가 4개층이 되면 다가구 주택의 요건을 벗어나기 때문에 1주택자가 아닌 다주택자가 될 수 있어 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문이다.

다세대주택은 구분 등기가 가능한 소유권이 있는 건물로 이해하면 된다. 건축법상 공동주택으로 분류된다. 다세대주택도 면적기준(660㎡ 이하)이 다가구주택과 동일하지만 주택 사용 층수은 4개층 이하로 허가받은 건물이다. 다만 각 층별로 분리해 등기가 가능하기 때문에 세대별로 매매나 분양이 가능하다. 만약 이 건물 전체를 소유했다면 다세대주택으로 분류된다. 예를 들어 다세대주택이 7개의 주택으로 구성됐다면, 개별 주택 7채를 소유한 다주택자는 건물을 팔 때 최고 62%의 양도소득세율을 적용받게 된다.