[좋아요 부동산]'미분양 관리지역'은 어떻게 정하나요

[이데일리 원다연 기자] 지난해 정부는 신규 아파트 청약 시장의 투기 열풍을 잠재우기 위해 ‘부동산 11·3 대책’에 따라 전국 37곳을 청약조정 대상지역으로 지정했다.

분양에 나서는 단지마다 수백대 1의 청약 경쟁률을 기록하고 분양권에 웃돈이 붙어 거래되기 일쑤였던 경기 화성 동탄2신도시도 이 대상에 포함됐다. 그러던 동탄2신도시는 대책 적용 이후 분양 시장이 크게 침체되며 지난달 들어서는 ‘미분양 관리지역’으로 지정되며 불과 몇 달새 지위가 바꼈다.

미분양 관리지역 선정은 분양 시장이 호조를 보인 지난해 공급 과잉 우려가 이어지면서 주택공급 물량을 조절하기 위한 조치로 ‘8·25 가계부채 대책’에 따라 시작됐다. HUG(주택도시보증공사)가 미분양 관리지역을 선정해 그 지역에서 신규 주택 공급에 나설 경우 분양 보증 요건을 까다롭게 하는 방식으로 주택공급량을 조절하는 것이다. HUG는 지난 9월 전국 24곳을 미분양 관리지역으로 첫 선정·공개한 이후 매달 미분양 관리지역을 새로 선정해 공개하고 있다.

미분양 관리지역은 미분양 주택 수가 500가구 이상인 시·군·구 중에서 △미분양이 늘어나거나 △미분양 해소가 저조하거나 △미분양 우려가 있거나 △모니터링이 필요한 경우 지정된다.

구체적으로는 최근 3개월간 미분양 가구수가 50% 이상 전월보다 늘어나거나 당월 미분양 가구수가 1년간 월평균 미분양 가구수의 2배 이상인 지역, 최근 3개월간 미분양 가구수가 1000가구가 이상이면서 같은 기간 전월보다 미분양 가구수 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역은 미분양 관리지역이 된다.

또 △최근 3개월간 전월보다 인허가 실적이 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 △당월 인허가실적이 1년간 월평균 인허가실적의 2배 이상인 지역 △당월 청약 경쟁률이 최근 3개월간 평균 청약 경쟁률보다 10% 이상 증가하고 당월 초기분양률이 최근 3개월간 평균 초기 분양률보다 10% 이상 감소한 지역 가운데 직전 3개월간 전월보다 미분양 가구수가 30% 이상 늘어난 달이 있거나, 당월 미분양 가구수가 1년간 월평균 미분양 가구수의 1.5배 이상인 곳도 ‘미분양 우려’를 이유로 관리지역으로 선정된다.

이렇게 미분양관리지역으로 선정된 후 3개월이 지나지 않은 곳은 HUG가 시장 상황을 모니터링한다.

이달 현재 미분양관리지역은 수도권에서 △인천 연수구 △인천 중구 △경기 화성시 △경기 남양주시(공공택지 제외) △경기 용인시 △경기 광주시 △경기 안성시 △경기 평택시 △경기 오산시 등 9개 지역과 지방에서 △충북 청주시 △충북 보은군 △충북 진천군 △충남 아산시 △충남 천안시 △충남 예산군 △전북 군산시 △전북 전주시 △경북 포항시 △경북 창원시 △경북 경주시 △경북 김천시 △경북 구미시 △경남 양산시 △경남 거제시 △강원 원주시 등 16개 지역으로 모두 25곳이다.

미분양 관리지역 가운데 청주, 창원, 평택, 원주, 천안 등에서는 올해도 분양예정 물량이 많다. 국토교통부 통계에 따르면 지난해 12월 기준 미분양 주택이 1259가구 남아 있는 청주에서는 올해 추가로 1만689가구가 분양 예정이다. 올해 미분양 관리지역 중에서는 청주 9324가구, 평택 7343가구, 원주 7245가구, 천안 5125가구 순으로 분양 예정 물량이 많다.

김수연 닥터아파트 리서치팀장은 “미분양 관리지역에서 분양하는 단지에 청약에 나설 때에는 입주 시점에 수요 대비 입주 물량이 적정한 지를 따져보는 것이 필요하다”고 말했다.

△HUG가 지난달 28일 선정·발표한 제6차 미분양 관리지역 현황. [자료=HUG]