"땡큐! 테스코"…年 200억 임대료 아낀 MBK파트너스

[이데일리 신상건 기자] 국내 사모투자펀드(PEF)인 MBK파트너스가 연 200억원, 최대 4000억원에 달하는 홈플러스 임대료를 아끼게 됐다. 부동산리츠(REITs·부동산투자회사)로 운영 중인 홈플러스 10개 지점의 임대계약을 갱신하면서 기존 임대료를 30% 정도 할인받았기 때문이다.

10개 리츠 매장 임대료 30% 할인…만기 20년 두 배로

18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 MBK파트너스는 부동산리츠로 운영되고 있는 홈플러스 10개 지점에 대한 재임대 계약을 마무리했다. 리츠의 정식 명칭은 ‘코크렙엔피에스제2호위탁관리부동산투자회사’다. 이 리츠는 서울 강서구 가양점 등 홈플러스가 이랜드로부터 인수한 전 홈에버 매장 10개으로 구성됐고 주요 투자자는 지분 86.7%를 보유한 국민연금이다.

총 2255억원을 투자했으며 국민연금이 매장 소유권을 가지고 실질적인 리츠 수익률인 임대수익을 얻는 구조다. 이 부동산리츠의 연평균 수익률은 12~13%로 현재 국내에서 운영되고 있는 리츠의 평균 수익률인 8%를 훨씬 웃돌고 있다. 이 부동산리츠의 만기는 올해 말로 MBK파트너스 측에서 영업 환경 악화 등을 이유로 만기를 기존 10년에서 20년으로 늘리는 대신 대폭의 임대료 할인을 요구했다. 그 요구를 주요 투자자인 국민연금에서 흔쾌히 받아들인 것이다.

IB업계 관계자는 “보통 리츠의 임대계약을 다시 맺을 때는 임대료를 올리는 게 업계의 암묵적인 룰”이라며 “임차인이 30%정도의 임대료 할인을 요구하는 것은 상당히 이례적”이라고 말했다. 이어 “MBK파트너스 입장에서는 앞으로 홈플러스를 다시 매각하더라도 20년이라는 안정적인 영업권 확보 기간이 있어서 재매각에 한층 수월할 수 있다”며 “임대료도 할인받고 안정적인 영업 거점도 확보하는 일거양득의 효과를 누리는 셈”이라고 덧붙였다.

“임대인이면서 임차인”…국민연금 애매한 입장 반영

이러한 국민연금의 통 큰 결정은 국민연금의 애매한 입장이 반영된 것으로 풀이된다. 국민연금은 MBK파트너스가 홈플러스를 인수할 때 일부 자금을 투자한 투자자다. 바꿔 말하면 국민연금은 홈플러스 10개 매장에 대한 임대인인 동시에 일종의 임차인도 되는 셈이다. 또 다른 IB업계 관계자는 “이 리츠의 수익률이 10%가 넘는 높은 수익률인 만큼 공익적인 성격이 있는 국민연금은 금융자본이 산업을 지배한다는 부담이 있었을 것”이라며 “30% 정도 임대료를 할인하면 리츠의 수익률은 국내 평균인 8%안팎이 된다”고 말했다. 이어 “리츠 설립 당시 마트 산업에 대한 전망이 매우 밝았지만 마트 간 경쟁이 치열해지면서 수익률이 자연적으로 떨어진 점도 영향을 미쳤다”고 덧붙였다.

일각에서는 MBK파트너스가 홈플러스 인수하는 데 들어갔던 자금을 마련하기 위해 임대료를 무리하게 깎으려 한다는 소문도 떠돌았다. 하지만 대폭의 임대료 할인은 홈플러스의 전 소유주인 영국 테스코가 사전 작업을 해놓은 것이라는 게 업계 관계자의 설명이다. 한 IB업계 관계자는 “홈플러스의 주인이 테스코였어도 결과는 같았을 것”이라며 “2년 전 테스코 회장이 직접 방한해 임대료 대폭 할인과 관련해 국민연금과 결판을 지었던 것으로 알고 있다”고 말했다. 이어 “이후 테스코가 번복해서 계약이 무효가 됐다”며 “테스코의 분식회계 사건이 터지면서 국내를 황급히 떠나야 했기 때문”이라고 말했다.