재건축 옥죄고, 리모델링 풀고…가양3단지 등 재시동

[이데일리 황현규 기자] 정부의 재건축·재개발 규제가 강화되면서 아파트 리모델링 사업이 다시 주목받고 있다. 특히 최근 주택법이 개정되면서 리모델링 사업이 더 수월해지면서 훈풍이 불고 있다. 다만 리모델링 사업이 본격적으로 활성화되기 위해선 내력벽 철거 등 리모델링 규제를 더욱 완화해야 한다는 분석도 나온다.

문정시영아파트 리모델링 단지 조감도 (사진=포스코 건설 제공)

가양3단지 리모델링 설문 진행…88% 동의

19일 정비업계에 따르면 강서구 가양동 가양3단지는 리모델링 사업 추진을 위한 주민설문조사를 진행 중이다. 지난 17일 기준 총 1556가구 중 688가구가 투표에 참여, 88.9%(612가구)가 리모델링에 찬성하는 것으로 나타났다. 가양 3단지 관계자는 “최근 리모델링에 대한 주민들의 관심이 높아졌다”며 “대다수 가구가 설문에 응하고 난 뒤의 결과를 보고 사업 추진을 진지하게 검토해볼 수 있을 것”이라고 말했다.

지난 11일 동작구 사당동 우성·극동·신동아 아파트도 리모델링 조합 설립 추진위원회를 출범했다. 올해 안에 조합 설립을 완료하는 게 1차 목표다. 이 단지는 1993년 준공돼 올해로 27년차를 맞는다. 재건축 허용 연한인 30년에는 못 미치지만 리모델링 허용 연한(15년)을 훌쩍 넘는다. 강종석 추진위 위원은 “정부와 서울시의 재건축·재개발 규제 기조에 대한 부담이 있을 뿐 아니라 재건축 시 사업성도 크지 않다고 판단했다”며 “안전진단·아파트 연한 등을 고려했을 때 리모델링이 단지에 더 유리하다고 봤다”고 설명했다.

실제 최근 정부의 재건축 안전진단 기준이 강화되면서 적정성 검증 문턱을 넘기지 못한 단지가 나오기 시작했다. 재건축을 진행하기 위해선 1·2차 정밀안전진단에서 D 또는 E등급을 받아야 하는데, 지난해 10월 올림픽선수기자촌아파트는 정밀안전진단에서 C등급을 받아 재건축이 무산됐다. 이에 비해 리모델링은 B등급만 받아도 사업 추진이 가능하다.

최근 국회를 통과한 주택법 개정안도 리모델링 시장의 호재 중 하나다. 소유주 100%의 동의를 받아야 사업 계획 승인이 가능하다는 기존의 조항이 75% 이상의 동의를 받으면 사업계획 승인이 가능하도록 수정됐다. 사업계획 승인이 쉬워진 것이다. 개정안이 통과된 이후 강서구 등촌동 등촌5단지도 리모델링 추진을 위한 주민 모임을 본격적으로 시작했다.

“선점효과위해”…리모델링 뛰어드는 건설사

정비업계도 리모델링 시장이 더욱 커질 것으로 기대하고 있다. 리모델링 협회에 따르면 현재 서울 등 수도권에서 조합설립까지 마친 리모델링 단지는 35곳에 달한다. 리모델링협회 관계자는 “재건축이 어려워지고 리모델링이 쉬워지는 정비업계 분위기를 보면 앞으로도 리모델링 사업은 커질 수 밖에 없다”고 설명했다.

건축업계도 리모델링 사업을 선점하기 위한 수주 경쟁에 뛰어든 상태다. 쌍용건설과 GS건설이 대표적이다. 쌍용건설의 관계자는 “사업성이 재건축 시장보다 월등하게 높은 것은 아니지만 앞으로 점점 더 커질만 한 시장이라고 판단한다”며 “선점효과를 위해 적극 리모델링 수주를 진행 중”이라고 말했다. 리모델링협회에 따르면 쌍용건설은 현재 6곳의 리모델링 단지의 공사를 진행 중이다. GS건설 관계자도 “최근 정비사업 규제가 강화되는 와중에도 리모델링 규제는 완화되고 있다”며 “새로운 주택사업의 한 분야로 리모델링 사업에 집중하고 있다”고 했다. GS건설은 지난 2018년 청담건영아파트, 2019년 잠실 삼전현대아파트 리모델링사업의 시공사로 선정된 바 있다.

올림픽선수기자촌아파트는 지난해 10월 정밀안전진단을 통과하지 못해 재건축이 무산됐다. (사진=연합뉴스)

다만 리모델링 시장이 더욱 커지기 위해선 세대 평형 변경 등을 위한 내력벽 철거를 허용해야 한다는 목소리도 나온다. 내력벽은 건축물 무게를 지탱하는 벽으로, 현재 정부는 내력벽 철거 허용을 미루고 있다. 박홍근 서울대 건축학과 교수는 “내력벽 철거가 허용돼야 수평 증축 시 주민들이 원하는 구조로 리모델링이 가능해진다”며 “내력벽을 철거하지 않은 리모델링은 사실상 획기적인 변화를 가져올 수 없어 주민 만족도에도 한계가 있다”고 말했다. 익명을 요구한 건설업계 관계자도 “입주자의 만족도와 사업성이 높은 효율적인 설계안을 만들기 위해서라도 내력벽 철거는 허용해야 한다”며 “내력벽 철거 허용 여부가 결정된 이후 본격적으로 리모델링 사업을 검토해볼 것”이라고 했다.