[좋아요 부동산]분양가상한제, 분양가격 기준 어떻게 정할까?

[이데일리 원다연 기자] 정부가 8·2부동산대책의 후속조치로 마련한 민간택지의 분양가상한제 적용 기준 완화안이 이르면 내달 말부터 시행된다. 민간택지에 대한 분양가상한제는 지난 2015년 4월 기준이 강화된 이후 적용 사례가 없어 사실상 폐지됐다가 2년 반 만에 부활하는 것이다.

개선안에 따라 당초 분양가상한제가 적용되기 위해서는 3개월간 주택값 상승률이 10% 이상이라는 조건을 충족해야 했지만 앞으로는 3개월간 주택값이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우면 적용 지역 기준을 갖추게 된다.

3개월간 물가상승률의 2배가 넘게 집값이 오른 지역 가운데 1년간 평균 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 넘거나 직전 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 넘거나 3개월간 주택거래량이 전년 같은 기간에 비해 20% 이상 늘어나는 조건 중 하나를 만족하면 분양가상한제 적용 요건을 충족하게 된다. 이에 따라 서울 강남권을 비롯해 마포, 용산 등이 적용 유력 지역으로 거론되고 있다.

분양가상한제가 적용되면 분양가가 택지비와 건축비를 더한 금액 이하로 제한된다. 민간택지의 경우 택지비는 감정평가액과 가산비를 더한 금액으로 산정하며 건축비는 기본형 건축비에 가산비를 더한 금액으로 산정된다. 이 가운데 기본형 건축비는 표준모델주택 건설에 소요되는 설계비, 공사비 등으로 산정되는 것으로 현장여건 등에 따라 달라지는 실제 투입 건축비용은 아니다.

국토부는 6개월마다 공사비 증감요인을 반영해 기본형 건축비를 조정하고 있다. 국토부는 지난 14일 고시를 통해 기본형 건축비가 노무비, 재료비 상승 등에 따라 직전보다 2.14% 상승된다고 밝혔다. 이에 따라 전용면적 85㎡형 기준 공급면적 3.3㎡당 기본형 건축비는 종전 597만 9000원에서 610만 7000원으로 올랐다. 국토부 관계자는 “분양가 상한액은 전체 분양가 중에서 건축비가 차지하는 비중에 따라 차이가 있어 약 0.68~1.28% 정도 오를 것”이라고 설명했다.

건축비 가운데 가산비를 인정받을 수 있는 항목은 주택성능등급을 인정받은 경우 지상층건축비의 1~4% 범위에서, 소비자만족도 우수업체로 선정된 경우 2%, 홈네트워크 등 인텔리전트설비 설치비용 등이다.

정부는 분양가상한제를 통해 주택시장 안정을 꾀한다는 입장이다. 박선호 국토부 주택토지실장은 앞서 ‘9·5 후속대책’을 발표하면서 “분양가격이 주변의 집값에 비해 지나치게 높으면 시장 불안을 야기할 수 있다”며 “시장의 자율적 기능에 더해 분양가 관리 수단에 의해 시장 안정 기조를 확실히 하는데 도움이 될 수 있다”고 말했다.

그러나 전문가들 사이에서는 분양가상한제가 주택 품질 개선을 막을 수 있다는 지적도 나온다. 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “현재 주택이 고급화·스마트화되고 있는 상황에서 분양가상한제가 적용되면 주택 상품 선진화가 억제되는 부작용이 나타날 수 있다”고 말했다.