'토지시장'도 과열…공공택지 불법거래 판친다

[이데일리 정수영 기자] “점포겸용 단독주택용지에 청약해보려고 하는데요. 당첨될 경우 프리미엄(웃돈) 받고 팔 수 있을까요? 소유권이전 등기하기 전엔 분양가 이하로만 팔 수 있다던데요?”

“별 걱정을 다 하네요. 일단 당첨이나 되세요. 계약서만 가지고 오면 최소 5000만원은 알아서 받아줄 테니….”

최근 수도권 공공택지인 김포 양곡지구에 공급된 점포겸용 단독주택용지 신청을 앞두고 인근 중개업소에 전화를 걸었다. K중개업소 사장은 “이미 이주자용 공급물량은 웃돈이 1억원 넘게 붙었다”며 “당첨만 되면 계약과 동시에 차익을 남기고 팔 수 있게 해주겠다”고 호언장담했다.

‘소유권이전 등기’ 전에 웃돈을 받고 팔아주겠다는 얘기는 불법거래를 알선하겠다는 의미다. 공공택지 내 땅은 소유권 이전 등기를 하기 전에 거래 시 분양가 이하로만 사고팔 수 있기 때문이다.

부동산시장이 살아나자 아파트 분양권에 이어 토지 분양권에도 웃돈이 붙고 있다. 투자자들의 관심이 주택·상가·오피스텔 등에 이어 땅으로 옮겨붙은 것이다.

공공택지 분양시장 과열

특히 공공택지는 최근 들어 희소성이 커지면서 나오는 물량마다 과열 양상을 띠고 있다. 정부가 앞으로 대규모 공공택지는 개발하지 않겠다고 선언한 탓이다.

건설사들이 분양사업을 위해 사들이는 대규모 공동주택용지나 업무용지는 물론이고 개인을 대상으로 매각하는 상업용지나 단독주택용지도 불티나게 팔리고 있다. 지난달 세종시에 나온 상업용지는 낙찰가율 최고 349% 기록했고, 앞서 4월 원주기업도시 단독주택용지는 최고 6200대 1의 경쟁률을 보였다.

LH(한국토지주택공사)의 경우 올 상반기 95필지 5조 9000억원어치의 땅을 팔아 사상 최대의 판매실적을 냈다. 이 중에서도 개인이 주로 신청하는 상업용지와 단독주택용지는 지난해 같은 기간과 비교해 금액 기준 각각 27%, 32% 판매실적이 증가했다. SH공사도 같은 기간 1조 3388억원(87필지)의 토지를 팔아 지난해 같은 기간(3282억원) 대비 무려 4배에 달하는 판매실적을 올렸다.

개인이 공공택지 내 땅을 사는 것은 직접 상가나 집을 지어 임대수익을 얻기 위해서만은 아니다. 저금리현상이 장기화되고, 아파트 등 다른 부동산상품 가격이 오르자 상대적으로 저렴한 택지를 매입해 차익을 얻기 위해 단기 투자용으로 매입하는 이들도 상당수다.

웃돈 붙자, 불법거래 급증

문제는 단기에 치고 빠지는 수범의 단기차익을 노린 투기성 투자가 많다는 점이다. 국토교통부 부동산통계시스템에 따르면 건물을 올리기 전인 순수 토지(나대지)의 분양권 거래량(검인 물량 포함)은 2012년 1만255건, 2013년 1만3656건, 지난해 1만6023건으로 매년 증가추세다. 올해도 이미 5739건에 달하고 있다. 이 중에는 공공택지에 당첨돼 소유권이전 등기를 하기 전에 전매하는 물량도 상당하다.

거래가 늘면서 웃돈도 크게 붙고 있다. 지난 4월 최고 6200대 1의 경쟁률을 기록한 원주기업도시 점포겸용 주택용지의 경우 웃돈이 최고 2억원까지 붙었다. 인근 P공인 관계자는 “계약 이후 거래가 활발하다, 최근 들어 급등한 프리미엄에 다시 주춤한 상황”이라며 “내년 2월 소유권 이전 등기 전까진 웃돈이 쉽게 떨어지지 않을 것 같다”고 말했다.

다른 지역도 마찬가지다. 의정부 민락지구 점포겸용 주택용지는 필지당 6000만 정도, 영종지구는 1억원의 웃돈이 붙은 상태다. 지난해 나온 위례신도시 점포겸용은 최고 8억원의 웃돈이 붙었다는 소문이 나돌 정도다. 분양가 이상으로는 분양권 전매가 불가능한데도 공공연하게 거래가 이뤄지면서 웃돈이 붙는 것이다. 아파트와 마찬가지로 실제 거래된 가격보다 낮춰 신고하는 다운계약서를 작성하는 방식이다.

인천경제자유구역청은 최근 영종지구에 이 같은 다운계약서 의심 사례가 늘자 조사에 착수했다. 인천경제청 관계자는 “지난달 말까지 매각된 영종지구 택지 333필지 중 66필지가 분양가 이하로 거래가격 신고가 이뤄졌다”며 “다음 달 말까지 단속을 강화하겠다”고 말했다.

하지만 다운계약서 작성이 적발될 경우 분양가의 5% 이하의 과태료를 물어야 한다. 또 자료 제출 요구를 거부하거나 불성실하게 제출하면 최고 3000만원 이하의 과태료가 부과된다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “보통 공공택지는 소유권 이전 등기 시기가 오면 매물이 한꺼번에 쏟아져 웃돈이 떨어지는 사례가 많다”며 “무턱대고 웃돈을 얹어주고 살 경우 손해를 볼 수 있으므로 주의해야 한다”고 조언했다.