'박원순 對 뉴타운' 2라운드’…멈춰선 재개발 해법은?

[이데일리 박종오 기자] 서울 동대문구 제기동 제기4구역은 지난 5월 날벼락을 맞았다. 대법원이 이 정비구역의 조합 설립이 무효라고 판시했기 때문이다. 이곳은 지난 2006년 주택 재개발 정비조합을 꾸려 사업을 추진했지만 주민 동의율 문제로 사업이 전면 백지화됐다.

사업 구역이었던 제기동 288번지 일대는 폐허로 변했다. 제기4구역은 2009년 말부터 주민 이주에 들어가 이미 세 집 중 한 집 꼴로 주거지가 철거됐다. 주민들은 늘어나는 이자 부담과 열악한 주거 환경, 시공자인 현대건설이 제기한 소송 등으로 삼중고를 겪고 있다.

박원순 서울시장의 뉴타운·재개발 출구전략이 새 국면에 접어들었다. 핵심 사업이었던 실태조사를 올 연말께 끝마치고 정비사업 전반으로 공공 개입과 관리를 강화하기로 해서다. 당장 직면한 문제는 제기4구역처럼 수년째 답보 상태에 놓인 사업장들이다.

서울시는 실태 점검과 전문가 파견 등 다양한 방안을 동원해 사업이 지연된 원인을 분석하고 대안을 내놓겠다는 방침이다. 이에 따라 ‘공공성’과 ‘민간 자율성’ 사이의 긴장 관계는 물론, 실효성 등 주택 정비사업 전반에 미칠 파급 효과에도 관심이 쏠리고 있다.

▲30일 서울시가 사업성 악화, 주민 갈등 등으로 답보 상태에 놓인 정비 사업장을 정상화하기 위한 수습 방안을 발표했다. 올해 초 주민 이주가 진행된 서울의 한 재개발 사업장이 착공을 하지 못한 채 방치돼 있다. (사진제공=서울시)

정비구역 3곳 중 1곳 ‘2년 이상 사업 지연’

서울시는 30일 ‘(뉴타운·재개발) 현장 공공지원 강화책’을 발표했다. 대책의 핵심은 ‘개발이 중단된 사업장을 어떻게 정상화하느냐’에 맞춰졌다. 이건기 서울시 주택정책실장은 “실태조사를 해보니 관망 상태인 채로 사업비만 계속 늘어나 결국 주민 부담만 가중시키고 있는 곳이 많았다”며 “실태 점검을 통해 사업 지연의 원인이 된 제도를 개선해 나가겠다”고 말했다.

먼저 서울시는 다음 달부터 제기4구역 등 사업이 5년 이상 정체된 정비구역 5곳의 조합 운영 실태를 점검하기로 했다. 시에 따르면 현재 서울에서 2년 이상 사업이 지연된 정비구역은 총 180곳이다. 시가 파악한 전체 실태조사 대상(571곳) 세 곳 중 한 곳(31.5%) 꼴이다. 5년 이상 사업이 답보 상태인 구역도 32곳에 달한다.

서울시는 여기서 파악된 문제점을 바탕으로 오는 12월 중 조합의 예산 편성 및 집행 기준 표준화와 회계 처리 기준 법제화 등을 담은 제도 개선안을 내놓을 계획이다. 주먹구구식으로 사용되는 조합 사업비의 투명성을 높여 갈등의 소지를 없애겠다는 것이다.

또 서울시는 공사비 증액이 사업 지연의 원인이 된 곳에는 건축사와 기술사 등 사업관리 자문단을 파견하기로 했다. 자문단은 적정 공사비를 산출하고 시공사가 설계 변경을 통해 증액한 공사비가 적절한지 검토하는 역할을 맡게 된다. 파견 비용은 전액 시가 부담한다.

이밖에 공공 전문가인 ‘정비사업 닥터’를 현장에 파견해 컨설팅을 제공(사업 지연 2년 이상)하고, 조합·시공사·주민이 참여하는 토론회를 마련(3년 이상)하는 방안 등도 이번 대책에 포함됐다.

투명성 강화는 ‘환영’…“근본 대책 여전히 미흡”

이번 방안에 대한 전문가들의 반응은 대체로 긍정적이다. 정비사업이 조합과 건설사의 복마전으로 전락하면서 비리 만연 등 사업 지연의 원인이 되는 조합원간 갈등을 사전에 차단할 수 있다는 것이다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 “뉴타운·재개발 사업은 원래 공익사업을 민간이 대행하는 것인데, 그간 공공이 관리를 외면해 왔다”며 “공사비 검증이나 회계 투명성 강화 등은 비리나 갈등의 원인을 제거할 수 있는 의미 있는 조치”라고 말했다.

하지만 근본적인 해결책이 될 수 없다는 지적도 적지 않다. 제도 개선 등 간접적인 지원만으로는 최근 사업 정체의 가장 큰 원인인 사업성 저하 문제를 해소할 수 없다는 것이다. 권순형 J&K부동산연구소 대표는 “공공이 개입해 불필요한 지출을 일부 줄이는 정도로는 (분양가 하락으로 인한) 사업성 저하 문제를 해결하기 어렵다”며 “공사비 검증도 정부가 고시하는 표준건축비 자체가 높아 건설사가 폭리를 취한다고 증명하기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

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