‘풍선’ 잡기 나선 정부…수용성 넘어 지방까지 규제 확대하나

[이데일리 황현규 김미영 기자] 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 이번 주 부동산 추가대책 발표를 예고하면서 어떤 내용이 담길지 관심이 쏠리고 있다. 지난해 12·16 부동산 대책 이후 두 달 만에 나오는 것으로 문재인 정부 들어 19번째다.

전문가들은 규제에 따른 부작용, 이른바 풍선효과 현상을 막기 위해 조정대상지역 확대 및 대출 규제가 담길 것으로 전망하고 있다. 다만 두 달여 간격으로 내놓는 부동산 대책의 피로감으로 정책효과는 반감될 수 있다고 지적한다.

수원 권선구 호매실동 칠보마을 아파트 단지 내 ‘신분당선 예타 통과’를 알리는 현수막이 걸려있다.(사진=이데일리DB)

“수용성뿐 아니라 대전 등 지방까지 규제 확대”

일단 부동산 시장 전문가들은 ‘수·용·성’(수원 용인 성남) 등 일부 지역을 규제 대상으로 지정하는 대책이 나올 것으로 전망한다. 수용성은 시가 15억원이 넘는 초고가 주택(투기과열지구)에 대한 대출규제와 세제 강화 등을 골자로 한 12·16 대책 후 집값이 급등한 대표적 지역이다. 한국감정원에 따르면 이달 둘째 주 기준으로 수원 권선구 아파트값은 2.54% 상승했고, 영통구와 팔달구도 각각 2.24%, 2.15% 올랐다. 팔달구는 지난달 기준 이미 투기과열지구 지정 요건을 충족한 상태다. 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고, 지난해 12월 팔달구에서 분양한 ‘힐스테이트 푸르지오 수원’의 평균 청약경쟁률이 지정 요건 중 하나인 5대 1을 넘어 78.36대 1을 기록했다. 이에 따라 수원에선 이미 조정대상지역인 팔달구는 투기과열지구로, 권선구와 영통구는 조정대상지역으로 지정될 가능성이 제기된다. 이 외에 기존의 조정대상지역인 용인 수지·기흥구 등도 투기과열지구로 바뀔 수 있다.

김은진 부동산 114 리서치팀 팀장은 “기존에 나왔던 대책을 세분화하거나 구체화하는 정책이 나올 가능성이 크다”며 “현재 시행 중인 조정대상지역이나 투기과열지구 지역을 수용성 지역으로 확대할 여지가 있다”고 말했다.

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 60%로 제한되고, 총부채상황비율(DTI)도 50%로 줄어든다. 다주택자 양도세도 중과된다. 해당 지역의 2주택 이상 보유시 종합부동산세도 추가로 과세된다.

규제 지역이 수용성을 넘어 지방으로 번질 수 있다는 예상도 있다. 홍 부총리의 “수용성 등 특정지역을 대상으로 (규제) 하는 게 아니다”는 발언이 있어서다. 대전·부산 등 최근 집값이 급격히 상승한 지방도 규제 대상으로 들어갈 수 있다는 분석이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “수용성 말고도 대전·부산의 일부 지역이 12·16 대책 이후 집값 상승을 겪었다”며 “해당 지역들이 규제 대상으로 추가될 수도 있다”고 전망했다. 대전은 규제가 없고, 부산은 동래구·수영구·해운대구 등이 조정대상지역으로 묶였다가 현재는 풀려나 있다.

대출 규제가 강화될 가능성도 거론된다. 세제 개편보다 대출 규제가 손쉬울 뿐더러 기존 12·16 대책에 포함된 규제여서 정부의 부담이 덜하다는 게 이유다. 앞서 정부는 12·16 부동산 대책을 통해 9억·15억원 이상 주택에 대한 대출 규제를 시행했다. 이번 대책으로 대출 제한액이 9억원 밑까지 낮아질 수 있다는 예상이 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대책 이후 9억원 미만 아파트가 상승하는 ‘키맞추기’ 현상이 두드러졌다”며 “집값 안정을 위해서 정부가 해당 아파트들을 규제할 명분이 생겼다”고 말했다. 실제 서울 성북구 돈암동 돈암코오롱하늘채(전용면적 79㎡)는 지난 2월 14일 7억 1000만원에 거래됐다. 대책 발표 직전(12월 13일)에 거래된 6억 5500만원과 비교해 두 달만에 5000만원 이상 가격이 뛴 것이다.

두달에 한번 꼴 대책…2차 풍선 효과 불보듯

두더지잡기식 부동산 대책으로 또 다른 ‘풍선 지역’이 생겨날 가능성도 제기된다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “정부가 가격이 뛰는 지역을 돌아가며 규제하면서 또 다른 지역으로 유동성이 이동하는 풍선효과가 번질 가능성이 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “유동성이 높아진 자금이 주택 시장 외에 흘러갈 수 있을만한 투자처가 마련돼야 집값 상승과 풍선효과 등을 막을 수 있다”고 분석했다.

정부의 이번의 추가 대책 예고를 두고 ‘규제 피로감’을 호소하는 목소리도 나온다. 오히려 반복되는 정부 규제로 인해 효과가 반감될 수 있다는 지적이다. 심교언 건국대 부동산대학원 원장은 “18번의 부동산 대책 이후에도 추가 대책을 내놓는다는 것은 정부가 ‘이제까지의 부동산 대책은 효과가 없다’는 사실을 자인한 꼴”이라며 “앞선 부동산 대책이 큰 효과를 못받듯 이번에도 마찬가일 가능성이 크다”며 “공급확대로 수요자들의 다급한 심리가 줄어들 때까지 시간이 필요해 보인다”고 말했다.