재개발·재건축 사업 수익성…이주 시점따라 갈린다[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 얼마 전 철산 자이더헤리티가 분양했다. 철산 자이더헤리티지는 철산 8, 9단지 아파트를 재건축한 단지다. 광명시는 최근 2년간 새 아파트 공급이 없었기 때문에 많은 사람의 이목이 철산 자이더헤리티지를 향했다. 결과는 미분양에 가까운 청약경쟁률을 기록했다. 최근 금리가 가파르게 상승하고 매수심리가 얼어붙으면서 철산 자이더헤리티지 분양가도 주변 시세에 비해 비싸다는 평가가 많았고, 결국 이는 저조한 청약경쟁률로 이어졌다.

철산 자이더헤리티 조감도.

부동산 시장은 금리 등 여러 가지 요인들로부터 영향을 받아 등락을 거듭한다. 그렇다면 새 아파트를 공급하는 사업 주체로서는 언제 분양하는지에 따라 수익성이 크게 달라질 수밖에 없다. 특히 재개발·재건축 아파트는 이주 시점을 언제로 정할지가 가장 중요한 문제가 된다. 이주 시기에 따라 분양 시점이 정해지기 때문이다.

또 이주 시점을 기준으로 금융비용 등 막대한 사업비 지출이 예정되어 있어 조합과 시공사의 역학관계도 달라진다. 최근에는 사정이 조금 달라지기는 했지만, 보통 재개발·재건축 사업지는 미분양의 위험이 적어 시공사들이 적극적으로 수주를 원하는 경우가 많다. 이주가 아직 이루어지지 않으면 조합의 입맛에 따라 시공사를 교체하는 것도 얼마든지 가능했다. 신반포 15차 재건축 등에도 시공사를 교체하는 과정에서 시공사 지위 확보를 두고 이전 시공사와 조합 간에 치열한 소송전이 펼쳐지기도 했다.

그러나 이주를 시작하면 사정은 매우 달라진다. 얼마 전 둔촌주공재건축 사례에서도 볼 수 있듯 이주 시점을 기준으로 조합은 사업이 지연될수록 부담해야 하는 금융비용 등의 사업비가 기하급수적으로 늘어난다. 이렇게 되면 조합보다는 시공사가 협상에 유리한 위치에 있게 되는 구조가 된다. 둔촌주공재건축의 경우에도 시공사가 공사를 중단하면서 조합원 한 명당 늘어난 추가 분담금만 1~2억원에 이른다.

결국 재개발·재건축 사업지의 사업수익성을 결정짓는 중요한 요소 중 하나는 이주 시점을 언제로 정하느냐다. 주변의 주택공급량이나 부동산 경기 사이클, 금리 등 여러 가지 요소를 고려하여 이주 시점을 적절히 조정하는 것이 필요하다.

예를 들어 철산 자이더헤리티지 분양이 있던 광명시는 지금까지 주택공급이 거의 없었지만 2028년까지 약 11만호의 주택이 새로 공급된다. 그렇다면 광명시 재개발·재건축 사업지는 이런 광명시의 특수한 상황을 고려해 사업 속도를 조절하는 것이 좋다. 특히 지금처럼 부동산 시장의 변동성이 심화하는 때에는 유연하게 대처할 수 있는 적절한 사업 진행 계획을 수립하는 것이 무엇보다 필요하다.

김예림 변호사.