[클릭! 富동산]수익성 부동산, 부부 공동명의로 절세 가능할까

윤나겸 세무사

[윤나겸 세무사] Q) 20억원 정도하는 수익형 부동산을 구입하려고 검토 중인데 재산세와 소득세, 종합부동산세는 물론 훗날 내야 할 양도소득세가 걱정됩니다. 미리 양도소득세까지 절세할 수 있는 방안이 있다고 하던데. 절세를 위해서는 제 명의로 취득하는 것보다 배우자와 공동명의로 하는 것이 더 유리한지요? 절세 방법이 궁금합니다.

A) 저금리 고령화 시대가 도래하자 수익형 부동산을 구입해서 임대사업자가 되려는 상담사례가 늘고 있습니다. 부동산 임대업의 경우 투자금액 대비 수익률을 얼마나 높이느냐가 최대의 화두입니다. 임대업은 다른 사업에 비해 부과되는 세금이 많아 절세 전략이 투자수익률에 큰 영향을 줄 수 있으므로 누구 명의로 등기를 하는지도 중요합니다.

우선 부동산을 취득하였다면 재산을 보유하는 동안 지방세인 재산세를 내야하는데, 이는 공동명의라 하더라도 특별한 혜택이 없습니다. 매년 6월 1일 현재 토지와 건물을 사실상 보유한 자에 대하여 건물분은 7월, 토지분은 9월에 재산세가 부과됩니다. 이때 주택과 건물분 재산세는 1개 물건별로 개별과세하고, 토지분 재산세는 시·군·구청의 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산해 과세합니다.

수익형 부동산을 임대하는 경우 임대소득이 발생하는데, 부동산을 공동명의로 했다면 부동산을 임대해서 들어오는 임대소득도 분산됩니다. 소득세는 6~38%로 부과되며 소득이 커질수록 부담이 커지는 누진세 구조입니다.

예를 들어 임대소득으로 1억5000만원을 벌었다면 단독명의일 경우에는 38%의 소득세율이 적용됩니다. 하지만 부부가 공동명의로 등기를 했다면 각각 7500만원으로 소득이 분산되고 소득세율도 24%로 감소합니다. 세금으로 비교하면, 단독명의일 경우 1억5000만원에 38%의 소득세가 적용되어 3760만원의 세금을 부담하지만 공동명의의 경우 각각 7500만원의 수입에 대해 24%의 소득세율이 적용되고 각각 1278만원의 소득세를 납부하면 됩니다.

결국 임대사업으로 1억5000만원이라는 같은 돈을 벌었지만 명의만 공동명의로 했을 뿐인데 세금은 3760만원에서 2556만원으로 1210만원이나 줄어드는 절세효과를 톡톡히 보게 되는 것입니다.

부동산을 보유하는 동안 국세인 종합부동산세도 고려해야 합니다. 다행히 상가, 사무실, 빌딩 등 수익형 부동산에 대해서는 종합부동산세는 과세되지 않습니다. 주택과 종합합산토지, 그리고 별도합산토지에 대하여만 종합부동산세 과세대상이 됩니다.

만약 주택인 경우에는 공동명의의 절세 효과가 종합부동산세에서도 나타납니다. 종합부동산세는 1인1주택의 경우 공시가격이 9억원을 초과하는 경우이고, 1주택 이상은 6억원을 초과하면 종합부동산세를 내야합니다.

또한 종합부동산세는 세대별 과세가 아니라 인별 과세이기 때문에 만약 단독명의로 주택을 구입한 경우라면 20억원대에서는 1%의 종부세 세율이 적용되지만, 공동명의인 경우에는 과세표준이 절반으로 줄어들고 세율도 0.75%가 적용되어 절세효과가 있습니다. 만약 임대사업을 벌이던 부동산이 가격이 크게 올라 양도차익을 위해 부동산을 처분할 때도 공동명의로 돼 있다면 양도소득세를 줄일 수 있습니다. 양도소득세는 양도차익에 따라 6~38%의 누진세율이 적용됩니다. 하지만 부동산을 공동명의로 했다면 양도차익도 분산되기 때문에 납부할 전체 세금이 줄어듭니다.

주의할 점은 20억원대의 부동산을 구입할 때, 단독명의가 아닌 배우자와 공동으로 취득한다면 등기비용을 포함하여 배우자의 자금출처가 문제될 수 있습니다. 하지만 2008년 1월 1일 이후에는 배우자의 증여재산공제액이 6억원이므로 과거에 소득이 있거나 증여한 사실이 없다면 별 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

세금은 각자의 상황에 따라 달리 적용된다는 점을 인지하시고 전문가와의 상담을 통한 신중한 검토 후 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]