"꼬마빌딩 사고싶다면…그래도 강남"

빌사남 김윤수 대표가 지난 13일 오후 서울 역삼동 빌사남 사무실에서 이데일리와 인터뷰를 진행했다. (사진=이영훈 기자)

[이데일리 황현규 기자] “공부를 잘하는 방법 중 하나는 ‘공부 잘하는 친구’와 가깝게 지내는 것이다. 빌딩을 살 때도 ‘비싼 빌딩’이 있는 동네로 골라야 한다. 그래야 내 빌딩 가격도 따라 올라간다. 서울 외곽보다는 강남 구석에 있는 빌딩을 추천한다.”

부동산 중개법인 빌딩을 사랑하는 남자(빌사남)의 김윤수 대표는 빌딩을 고를 때 가장 따져봐야 할 조건으로 지역을 꼽았다. 김 대표는 지난 13일 이데일리와의 인터뷰에서 “같은 가격이라도 강남 구석에 있는 빌딩이 다른 지역 중심에 있는 빌딩보다 낫다”며 “모범생 친구 옆에 있어야 성적이 오르듯 강남에 있다는 것만으로도 빌딩 가격은 오르게 된다”고 말했다.

“꼬마빌딩 투자 상담 건수 50% 증가”

고강도 주택 규제를 담은 12·16 대책이 발표된 이후 반사효과로 비주택인 꼬마 빌딩에 대한 자산가들의 관심이 높아졌다. 비록 임대업이자상환비율(RTI)제한 등 빌딩 매매 규제가 있긴 하지만, 아파트 대출 규제보다는 낫다는 게 자산가들의 생각이다. 꼬마빌딩은 매매가가 50억 내외의 빌딩으로, 일반적으로 연면적 1000㎡ 5층 전후의 수익형 부동산을 의미한다.

김 대표는 “12·16 대책 발표 이후 상담건수가 평소보다 50% 증가했다”며 “아파트 투자가 막히면서 그나마 투자 여건이 좋은 꼬마 빌딩 시장으로 자산가들의 관심이 쏠린 듯하다”고 설명했다.

앞서 이데일리가 신년을 맞아 부동산 시장 및 건설 전문가 33명을 대상으로 진행한 설문조사에서도 ‘2020년 주택시장 전망’에 대해 “주택 시장 규제 강화로 상가·오피스 등 수익형 부동산으로 자금이 흘러갈 것”이라고 답한 전문가는 12명(36.4%)이었다.

그렇다면 어떤 꼬마빌딩을 골라야 할까. 김 대표는 ‘번화가 구석’의 ‘오래된 건물’을 눈여겨 봐야 한다고 강조했다. 그는 “빌딩은 해당 건물과 토지를 동시에 사는 개념”이라며 “땅값이 비싼 지역에서 그나마 가격이 낮은 오래된 건물을 고르는 것을 추천한다”고 했다.

빌사남이 지난해 1월~11월 매매된 강남구의 빌딩(100억원 미만)을 전수 조사한 결과, 전체 182건 중 건축 연도가 20년 이상인 건물은 53%(97건)에 달했다. 10년 이상 20년 미만의 건물은 27%(49건)였으며, 10년 미만 빌딩은 20%(36건)에 불과했다. 김 대표는 “강남권과 같이 오랫동안 상권이 형성돼 있는 동네가 안전하다”며 “구석구석 찾아보면 오래된 건물 중 주변 시세보다 낮은 빌딩을 찾아 볼 수 있다”고 말했다. 그러면서 “싼 건물을 구매 한 뒤 리모델링을 통해 가치를 올리는 것도 고려해야 한다”고 덧붙였다.

똑똑하게 빌딩을 구매하는 방법도 소개했다. 바로 ‘공동 명의’와 ‘법인’을 통한 빌딩 구매다. 김 대표는 “공동 명의로 하면 빌딩 구매 부담도 적고 임대 수익률도 나누기 때문에 소득세 부담도 덜 수 있다”고 말했다. 법인을 통한 빌딩 매입도 절세 효과를 부를 수 있다는 게 김 대표의 설명이다. 그는 “개인은 종합소득세 뿐 아니라 매매시 양도소득세도 내야 한다”며 “법인은 법인세만 내면 되기 때문에 더 세금 절약을 할 수 있다”고 했다. 빌사남에 따르면 지난해 강남에서 거래된 꼬마빌딩 중 법인을 통한 매입은 51%(92건)에 달했다. 공동명의 개인 구매는 34%(62건), 개인명의 구매는 15.3%(28건)이었다.

빌사남 김윤수 대표가 지난 13일 오후 서울 역삼동 빌사남 사무실에서 이데일리와 인터뷰를 진행했다. (사진=이영훈 기자)

무조건적인 ‘장밋빛 기대’ 금물

김 대표는 꼬마빌딩 시장이 앞으로 더 성장할 가능성이 크다고 전망했다. 특히 외국 투자자들이 꼬마빌딩 시장에 뛰어들 가능성이 높다고 봤다. 그는 “아직 외국 투자자들 사이에서 꼬마빌딩은 알려지지 않은 시장”이라면서 “그 말은 외국 자본이 앞으로 꼬마빌딩 시장까지 유입될 가능성이 크다는 의미”라고 말했다. 실제 지난해 강남에서 매매된 꼬마빌딩 매수자 중 외국인은 단 한 명도 없었다.

이에 대해 빌사남은 “외국 자본까지 투입되면 꼬마 빌딩 가격은 점점 오르고 시장은 더 커질 수밖에 없다”고 덧붙였다.

다만 김 대표는 꼬마 빌딩에 대한 ‘장밋빛 기대’만 해선 안 된다고 조언했다. 그는 “관리비용 등으로 현실적으로 임대 수익률이 기대에 미치지 못할 가능성이 크다”며 “큰 임대 수익을 기대하기보다는 ‘안정적인 투자처’라는 목표로 접근하는 게 좋다”고 말했다. 그는 연 임대수익률을 매매가의 연 3% 내외로 보고 있다.

‘임차인과의 관계’도 빌딩 구매시 반드시 고려해야 한다는 게 그의 생각이다. 상가임대차보호법 개정으로 임차인의 계약갱신요구권이 10년으로 늘어나면서 임차인 명도가 힘들어졌기 때문이다. 김 대표는 “현재 들어와 있는 상가의 계약이 얼마나 남았는지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “건물주가 원하는 업종인지, 임차인의 성향은 어떤지 등도 유심히 봐야 한다”고 말했다.