고금리·대출규제에 매수관망세 짙어져…서울 외곽부터 집값 하락 찬바람

[이데일리 오희나 기자] 서울 일부 아파트값이 전고점을 회복하고 주택담보대출이 연 7%에 달하면서 부동산 시장이 빠르게 냉각되고 있다. 아파트 매물은 7만건 이상 쌓였지만 거래는 전달대비 반 토막이 나면서 거래절벽이 다시 나타나는 것 아니냐는 전망도 나온다.

[이데일리 김일환 기자]

서울 아파트 매물, 연초대비 두 배 증가

15일 서울부동산정보광장에 따르면 10월 아파트 거래건수는 1992건으로 집계됐다. 지난 9월 3366건을 기록한 것을 고려하면 반 토막 수준이다. 신고기한이 이달 말까지지만 현 추세를 고려하면 3000건대 진입은 어려울 것으로 예상한다.

서울 아파트 거래량은 올 초 정부의 대규모 규제 완화 이후 증가추세를 이어갔다. 지난 4월 3186건을 기록한 이후 9월까지 6개월간 3000건을 웃돌았다. 하지만 서울 강남권을 중심으로 일부 단지 아파트값이 전고점을 넘어서는 등 집값이 빠르게 오른데다 고금리가 이어지면서 시장 분위기가 달라졌다. 여기에 정부가 지난 9월 말부터 특례보금자리론 일반형 판매를 중단하고 50년 만기 주택담보대출을 조이면서 대출 여력이 줄어든 수요자들의 관망세가 짙어지고 있는 모양새다.

거래량 감소는 매물 증가로 이어지고 있다. 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 7만 7864건을 기록했다. 연초 4만 298건 대비 두 배 가까운 증가세를 보이고 있다. 매물은 늘지만 거래로 이어지지 않으면서 일부 서울 외곽지들은 하락세로 돌아서는 등 상승폭도 줄어들고 있다. 한국부동산원의 11월 첫째 주 주간아파트가격동향에 따르면 지난 6일 기준 서울의 매맷값 변동률은 지난주 0.07%에서 0.05%로 상승폭이 둔화했다. 강남구는 29주 만에 상승세를 멈추고 보합세로 전환했고 구로구와 동작구도 보합세를 기록했다. 서울 외곽지 중에서는 하락 전환한 곳도 나왔다. 노원구는 -0.01% 내리면서 하락 전환했고, 강북구도 -0.01%를 기록하면서 하락했다.

PF부실화·대출규제 현실화땐 수요 급감

전문가들은 가격 상승에 따른 피로감, 대출금리 상승 등으로 관망세가 짙어진 것으로 보고 있다. 대출 규제에 이어 고금리 상황이 지속하는 만큼 매수세가 당분간 주춤할 것으로 예상했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “정부의 금융정책이 달라지면서 8~9월 들어 거래가 줄고 상승폭도 둔화했다”며 “고금리, 전쟁 등 대내외 불확실성이 커지면서 거래 시장에 뛰어들기보다는 관망세를 선택하는 수요자가 많아질 것이다”고 말했다.

이어 김 수석연구위원은 “내년에 신생아특례보금자리론 출시 등 금융 규제 완화 시점에 주택 매입이 늘어날 수 있어 내년에 거래량은 소폭 증가할 가능성이 있다”며 “금리가 급격하게 오르는 상황이 아니어서 거래절벽까지 이어지진 않을 것이다”고 내다봤다.

시장에서는 최근 거래량이 줄고 매물이 늘고 있지만 지난해처럼 극심한 거래절벽으로 이어지진 않으리란 전망이 우세하다. 윤지해 부동산R114 연구원은 “고금리 기조긴 하지만 금리 상단이 어느 정도 확정됐기 때문에 금리 적응력이 좋아지고 있다”며 “내년부터 분양·입주 물량이 급감하면서 공급이 줄어들기 때문에 이 수요가 기존 주택 시장으로 넘어올 가능성이 크다. 내년 거래량은 올해보다 늘어날 가능성이 크다”고 설명했다.

다만 윤 연구원은 “프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화나 대출 규제가 현실화하면 수요가 줄어들 수 있다”며 “내년 총선이 있기 때문에 정부에서 대출을 조이기 쉽지 않은 상황이다. 신혼부부특례대출이나 특례보금자리론 등 실수요자를 위한 대출을 중단할 것 같진 않다”고 분석했다. 그는 이어 “연초 정부에서 규제 완화를 통해 부동산 연착륙을 유도했듯이 PF발 건설사 부실 가능성을 방치하진 않을 것”이라고 예상했다.