투자 대상이 되는 여섯 가지 '지목'[대박땅꾼의 땅스토리]

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 지목은 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분해 표시하는 명칭입니다. 지목은 개인이 바꿀 수 있습니다. 주된 사용 목적이 바뀌면 지목도 바뀌는 것이죠. 예를 들어 논으로 사용하던 땅을 밭으로 바꿀 수 있습니다. 임야를 개간하여 밭으로 만들 수도 있겠지요. 이를 땅의 형질을 바꾼다고 합니다. 임야를 개간하여 밭으로 경작하면 지목변경을 신청할 수 있습니다. 물론 절차가 복잡하고 비용이 듭니다. 그러나 지목을 변경하면 수익을 극대화할 수 있기에 토지 투자자는 반드시 알아둬야 합니다.

기사 내용과 무관. (사진=연합뉴스)

지목은 모두 28가지가 있습니다. 이 중에서 토지 투자자가 반드시 알아 야 할 것은 전과 답, 과수원, 임야, 대지, 잡종지 이렇게 여섯 가지의 상관 관계인데요. 실제 투자의 99%가 이 여섯 가지 지목에 해당하는 땅에서 이뤄집니다.

전과 답, 과수원을 농지라고 합니다. 전은 밭, 답은 논입니다. 제가 가장 선호하는 투자 대상은 밭입니다. 밭은 대개 도로와 접해있고 이미 편평해서 흙을 붓는 성토나 지반을 다지는 정지작업이 필요 없습니다. 또 논 보다 대지로 변경하기 쉽습니다. 그래서 가장 가격이 높지요.

논은 물을 대서 농사를 짓기 때문에 땅이 꺼져 있습니다. 이를 밭이나 대지로 만들려면 성토작업을 해야 합니다. 그렇기에 밭보다 가격이 낮습니다. 예를 들어 어느 지역의 밭이 평당 20만 원이라고 하면 논은 15만 원, 임야는 5만~10만원 정도의 시세를 지닙니다. 논도 장점이 있습니다. 밭보다 싸고 해마다 가을이면 쌀도 생깁니다. 만일 논이 주위 시세보다 낮다면 적극 검토해볼 만합니다. 성토비용을 알아보고 밭으로 바꾼 후 받을 수 있는 시세가 매입과 성토비용을 상회한다면 투자 가치가 있습니다. 과수원은 매입할 기회가 많지 않습니다. 과수원보다 밭작물을 경작하는 게 유리하여 점차 줄어드는 추세이기에 매물 자체가 거의 없다고 봐야 합니다.

임야는 많은 분들이 좋아하는 투자 대상입니다. 가격이 싸기 때문입니다. 그러나 임야는 환경보호 등의 이유로 규제가 강화되는 추세이기에 신중하게 투자해야 합니다. 특히 보전산지는 개발을 할 수 없으니 일단 피하는 게 좋습니다. 준보전산지에서 개발이 가능한 곳을 선택해야 합니다. 개발이 가능한 임야를 매입할 때도 정지작업 등 개발비용을 알아봐야 합니다. 임야를 밭으로 만들려면 흙을 부어 성토만 하면 되는 논과 달리 나무를 베고 경사면을 편평하게 해야 하기 때문인데요. 대개 정지작업은 성토 대비 두세 배 이상의 비용이 듭니다.

대지는 건물을 지을 수 있는 땅입니다. 이미 가치가 완성되어 있다고 생각하면 됩니다. 그래서 가장 비싸지요. 대지로 만들기 위해 들어가는 비용이 가격에 반영되어 있기 때문입니다. 그렇기에 대지 투자는 수익을 기대하기 어렵습니다. 이미 대지화하는 비용을 치르고 들어갔으니 어지간한 호재가 아니면 시세 차익을 얻기 어렵습니다.

저는 농지에 주로 투자하는 편입니다. 농지를 사서 대지화하여 파는 것이 수익률이 가장 좋기 때문입니다. 하지만 초보 투자자에게는 이 과정이 쉽지 않습니다. 규제도 있고 비용도 만만치 않기 때문이죠. 농지를 대지로 만들면 농지보전부담금을 내야 합니다. 그래서 대지로 만들 계획으로 농지를 매입할 때는 이 비용을 감안하여 매수가를 책정 해야 한다는 점을 잊지 마세요.