"아파트 가격의 22.8%가 거품"

[이데일리 배장호기자] 현재 형성돼 있는 국내 아파트 값의 22.8%가 거품(버블)이란 분석이 한 증권사에서 나왔다.

김재홍, 김효진 신영증권(001720) 이코노미스트는 지난 2000년부터 올 1분기까지의 부동산 가격 통계치를 기초로 회귀분석을 통해 얻어낸 내재가치를 측정, 이같은 수치를 도출했다.

이들은 또 아파트를 제외한 주택 가격에도 7.9%의 버블이 있는 것으로 평가했다. 이들은 소득(GDP), 유동성(M2), 금리(CD 91일물 유통수익률) 등 3개 변수로 아파트와 주택의 내재가치를 평가한 후 현재 가격과 비교했다.

`버블`은 주식, 부동산 등 자산의 가격이 정상수준 내지 내재가치를 초과하는 것. 자산에 대한 투자로 더 얻을 이익이 있다고 예상, 현재의 내재가치보다 더 높은 가격을 지불하려는 행태가 반복되면 생긴다.

요즘처럼 더 이상 높은 가격을 지불할 의사가 사라지면 버블 국면은 어떤 경로로든 조정을 받게 되기 마련이다.

김재홍 이코노미스트는 "향후 국내 부동산 시장의 버블은 순환적 관점에서 균형으로 진행하려는 압력이 존재할 것"이라며 버블 해소과정으로의 진입 가능성을 인정했다. 다만 그 청산 과정은 완만할 것으로 예상했다.

김 이코노미스트는 "지방 미분양 주택 증가로 우려되는 부분이 있으나, 전반적으로 국내 부동산에 공급 과잉이 심각한 수준은 아니다"고 판단했다.

이어 "프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화, 금리 인상 등의 부정적 영향으로 다소 축소될 가능성이 존재하지만, 현재의 경기 여건, 은행의 건전성, 전체 대출에서 차지하는 제2금융권의 비중 등을 감안할 때, 극단적인 수요 축소는 나타나지 않을 것"으로 예상했다.

특히 일본식의 장기 불황 가능성은 없다고 진단했다. 그는 "부동산 가격 상승의 주체가 중소기업이던 일본과 달리 가계라는 점, 비교적 안정적인 채무상환구조, 이미 완만하게 조정중인 국내 부동산 가격을 감안할 때, 국내 부동산 버블 해소 과정에서 일본식 장기 불황은 나타나지 않을 것"이라고 전망했다.


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