[주택시장 '고령화 쇼크']더 작고·더 싸고·더 안전한 집으로..실버시대 '대이동'

[이데일리 장종원 기자] 대한민국의 고령화 속도는 세계 최고 수준이다. 통계청에 따르면 우리나라 65세 이상 노인인구는 현재 전체 인구의 12.7% 수준이지만 2030년 24%를 넘어 2060년에는 40.1%에 달할 전망이다. 급속한 고령화는 생산성 하락과 각종 복지비용 증가 등을 야기해 우리 경제 전반에 큰 부담을 줄 것으로 예상된다.

주택시장도 고령화에서 자유로울 수 없다. 주택시장 붕괴론과 같이 다소 과격해 보이는 주제에서부터 주택 다운사이징, 무장애주택 도입, 주택연금 활성화 등 현실적인 이슈들이 제기되고 있다. 인구 고령화 시대에 불거질 주택시장의 변화 양상과 핵심 이슈들을 살펴봤다.

①집값 추락.. ‘주택시장 붕괴론’ 확산?

“베이비붐 세대의 은퇴와 고령화로 주택 수요가 줄고, 이로 인해 주택 가격이 큰 폭으로 떨어질 것이다.” ‘맨큐의 경제학’ 저자로 유명한 그레고리 맨큐 하버드대 교수가 1989년 내놓은 ‘주택(자산)시장 붕괴론’의 핵심 주장이다. 그는 1987년~2007년까지 미국 주택의 실질가격이 연간 3%씩 하락할 것으로 예측했다. 하지만 이 기간 미국 주택의 실질 가격이 연간 3.5%씩 상승하면서 맨큐의 예측은 완전히 빗나갔다. 소득 증가 변수 등을 간과했다는 비판이 나온다.

이러한 주택시장 붕괴론은 우리나라도 예외가 아니다. 다수의 전문가들은 큰 폭의 집값 하락은 없을 것으로 전망하지만, 한국이 처한 특수한 조건을 거론하는 반론도 만만치 않다. 2011년 기준으로 우리나라 총 자산 대비 부동산 자산 비중은 74.3%에 이를 정도로 편중이 심하다. 미국은 30% 수준에 불과하다. 또 세계에서 고령화 속도가 가장 빠른 편이고 노인 빈곤율은 경제협력개발기구(OECD) 최고라는 점도 불안 심리가 확산되는 이유다.

주택시장 폭락으로 ‘읿어버린 10년’을 보낸 옆 나라 일본의 경험도 우려를 더했다. 일본 주택시장이 무너진 1990년은 1차 베이비붐 세대가 60세 정년을 맞기 시작한 첫해였다.

②‘주택 다운사이징’ 일반화..중대형 몰락하나

‘주택 다운사이징’은 자신이 살고 있는 집의 크기를 줄이거나 저렴한 지역으로 이동하는 현상을 일컫는다. 고령화 시대엔 이러한 다운사이징이 일반화될 것으로 예상된다. 요즘도 자녀의 결혼으로 인한 분가나 배우자의 사망, 혹은 안정적인 은퇴자산 관리를 위해 현재 살고 있는 집을 팔고 더 적고, 더 싼 주택으로 옮겨가는 경우가 적지 않다.

실제로 미래에셋은퇴연구소가 지난해 은퇴자 1002명을 조사한 결과, 60대 은퇴자 가운데 주택을 다운사이징하는 경우는 3명 중 1명꼴로 나타났다. 주택 다운사이징으로 발생한 차액은 여유자금이나 생활비 확보(54.3%)에 주로 사용하고 자녀 지원(23.8%)과 부채 상환(20.0%) 용도로도 활용됐다.

이런 다운사이징은 중대형 아파트 몰락론의 근거가 되기도 한다. 1~2인 가구 위주로 재편될 고령층이 중대형 주택을 팔고 소형 주택으로 옮겨가면서 중대형 주택이 외면받고 가격이 폭락할 것이란 주장이다.

하지만 반대 의견도 적지 않다. 조만 KDI 국제정책대학원 교수는 “노년 가구의 경우 이미 자산 형성기를 거친 계층으로 노년 가구의 주거 조정이 급격하게 발생하지 않는 이상 소형 주택에 대한 수요 증가로 이어지기 어렵다”며 “도시형생활주택 등 소형의 공급 증가는 시장을 왜곡할 수 있다”고 말했다.

③분당·일산·평촌 ‘올드타운’ 위기론 고조

수도권 1기 신도시인 분당·일산·평택신도시가 20~30년 후에는 어떻게 바뀔까? 일본의 경우 도심 외곽의 신도시가 노인층이 주로 사는 ‘올드타운’으로 바뀌고, 도심지 주택 가격이 오르면서 재조명받는 현상이 나타나고 있다.

△급속한 고령화가 분당·일산 등 수도권 1기 신도시 주택시장의 쇠락을 가져올 것이라는 주장과 그렇지 않다는 반론이 팽팽히 맞서고 있다. 도로 하나 사이로 서로 붙어 있는 경기도 성남시 분당구 이매동 일대 분당신도시와 판교신도시 아파트촌 전경. (제공 뉴시스)

조주현 건국대 부동산학과 교수의 ‘저출산·고령화 사회의 부동산 시장구조 변화’ 논문에 따르면 일본 대도시의 경우 도심에서 30㎞ 이상 떨어진 교외지역은 전반적인 부동산 가격 하락과 인구구조의 고령화가 급속히 진행됐다.

더구나 계획도시로 설계돼 자랑거리였던 높은 녹지 비율은 아이러니하게도 노인들이 가까운 생활시설을 이용할 때조차 자동차를 이용하거나 한참을 걸어야 하는 불편함을 초래했다. 이 때문에 영국과 미국 등 선진국에서는 저밀도 도시가 ‘반(反)환경 도시’라는 비판이 쏟아지고 있다.

조주현 교수는 “도시 외곽의 신도시나 지방의 도심 외곽에 위치한 도시개발사업들은 사업성 재검토와 함께 신중한 추진이 요구된다”고 말했다.

하지만 우리나라 신도시의 경우 도심과의 교통 접근성이 좋고 교육 환경이 우수해 일본과는 다를 것이라는 반론도 만만찮다. 국토연구원 보고서에 따르면 2010년 기준 수도권 1기 신도시의 고령화 비율(65세 이상 인구) 평균값(7.6%)은 전국 평균(11.3%)이나 수도권 전체 평균(9.2%)보다 훨씬 낮다.

④재건축 못하는 낡은 아파트 증가

△2008년 붕괴 위험이 있는 안전진단 ‘E’ 등급 판정을 받고도 주민들의 이주 거부 등으로 철거되지 않고 있는 서울 정릉 스카이 아파트. 전문가들은 재건축 사업성이 낮아 새로 짓지 못하는 이 같은 고령 아파트가 앞으로 크게 늘 것으로 보고 있다.(제공 : 서울시)

1969년 지어진 서울 정릉 스카이아파트는 2008년 붕괴 위험으로 즉시 이주가 필요한 안전진단 ‘E’ 판정을 받았다. 일부 동은 철기둥에 의지하고 있을 정도로 노후화가 심각하다. 하지만 사업성이 없어 재건축이 사실상 불가능한 상황. 이주 비용이 없는 21가구는 이 곳을 떠나지 못한 채 불안한 삶을 이어가고 있다.

문제는 이런 아파트가 앞으로 큰 폭으로 증가할 가능성이 크다는 점이다. 부동산114에 따르면 지은 지 30년 이상된 노후 아파트의 누적 물량은 전국적으로 43만9860가구에 달한다. 이 가운데 서울의 노후아파트는 16만7277가구로 전체의 38%를 차지한다. 강남 등 일부 지역을 제외하고는 사업성이 떨어져 재건축이나 리모델링 추진도 쉽지 않다. 이런 아파트들은 결국 철거될 때까지 흉물로 남을 공산이 크기 때문에 대책 마련이 시급하다는 게 전문가들의 견해다.

⑤노인 안전사고 예방 ‘무장애주택’이 대세

알고 보면 노인들이 당하는 안전사고 10건 중 6건은 집 안에서 일어난다. 욕실의 미끄러운 바닥에 넘어지거나, 침대에서 떨어지거나 뜨거운 물을 엎지르는 사고 등이다.

한국소비자원이 2012년 1월부터 2013년 8월 말까지 접수된 65세 이상 노인의 안전사고 6650건을 분석한 결과, 가정 내 사고가 61.5%(4089건)로 가장 많았다. 다음으로 의료 서비스시설 9.2%(611건), 상업시설 8%(533건) 순이었다.

노인은 근육이 줄어들면서 관절 기능이 저하돼 있는 탓에 작은 충격에도 골절을 입기 쉽고 회복 또한 더딜 수밖에 없다. 척추 등 걷는 데 필요한 주요 부위에 골절상을 입으면 오랜 침상생활이 불가피하다.

서유성 순천향대서울병원 교수팀이 2006~2009년까지 65세 이상 고관절 골절환자 261명을 추적한 결과에 따르면 수술 후 1년 내 사망률은 10.7%(28명)로 나타났다. 10명 중 1명이 사망한다는 것이다.

일본과 영국 등은 이미 무장애주택, 평생주택 개념을 도입해 고령자가 생활하는데 필요한 편의시설을 마련할 수 있도록 하고 있다. 아파트에 난간을 설치하고 욕실은 미끄럼 방지작업을 하며, 복도는 휠체어 이동이 쉽도록 개선하는 등의 개념이 담겼다. 영국의 경우 모든 공공임대주택에 평생주택 기준을 적용하고 있고, 모든 민간주택으로 확대하는 방안을 추진하고 있다. 국내에서도 고령자가 생활하는데 불편함이 없는 ‘무장애 주택’으로 개조하고자 하는 수요가 빠르게 증가할 것으로 예상된다.

⑥‘노후 안전판’ 주택연금 수요 꾸준히 늘어

자기가 살던 집을 은행에 담보로 맡기고 매달 연금을 받는 주택연금은 2007년 첫 출시 이후 가입자가 꾸준히 늘면서 올해 8월 말 기준 2만846명을 기록했다. 연금 지급액은 약 1조1400억원에 이른다. 60세인 주택연금 가입자가 3억원 짜리 집을 맡기면 월 68만원을 평생 받을 수 있다.

앞으로 활성화 가능성은 충분하다. 통계청에 따르면 고령자 중 본인주택에 거주하기를 원하는 비중이 70%대를 꾸준히 웃돌고 있다. 게다가 노인층 스스로 노후생활을 책임져야 한다는 의식도 확대되고 있다.

결국 살던 집을 맡기고 매달 연금을 받는 주택연금 수요는 확대될 가능성이 크다. 게다가 주택연금은 부부 모두 사망한 뒤에 주택을 처분·정산해 연금수령액이 집값을 초과해도 상속인에게 청구하지 않고 정부가 부담한다는 것도 장점이다. 박덕배 현대경제연구원 전문연구위원은 “평균 수명 증가, 주택가격 하락, 금리 인상 등의 요인이 발생하면 주택연금의 정부 재정 부담이 커지기 때문에 국가와 자녀가 손실과 수익을 공동 분담하는 공유형 주택연금 도입 등 제도 개선이 필요하다”고 말했다 .