[재건축 핫 플레이스]'주거 삼박자' 갖춘 반포, 집값 최고점 뚫었다

△서울 서초구 반포동·잠원동 일대 반포 아파트지구 [사진=국토지리정보원]

낡은 동네가 잠에서 깨어나고 있다. 침체했던 부동산시장에 다시 온기가 돌자 서울 도심 속 재개발·재건축 사업장이 속속 기지개를 켜고 있다. 부쩍 속도가 붙은 개발사업은 첨단 아파트가 빼곡히 들어선 대규모 주거 단지와 잘 닦인 기반시설, 편의시설을 갖춘 신(新)도심의 탄생을 예고하고 있다. 앞으로 4회에 걸쳐 재건축 사업이 본격화하고 있는 서울 주요지역 및 지구별 사업 추진 현황과 향후 전망 등을 집중 조명해본다.

[이데일리 박종오 기자] ‘사통팔달 교통과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 우수 학군과 뛰어난 조망’

흔히 떠올리는 좋은 집의 조건이다.

임채우 국민은행 부동산전문위원은 이렇게 말한다. “이 삼박자를 갖춘 곳이 바로 서울 강남 한강변의 ‘반포지구’입니다. 이 일대 아파트 재건축이 마무리되면 압구정이나 용산, 성수 외에는 견주기 어려운 주거의 중심축으로 거듭날 겁니다.”

서울 서초구 반포동과 잠원동 일대 반포지구 재건축 추진 단지를 주식시장에 빗대면 초고가 ‘황제주’다. 탁월한 입지를 발판 삼아 집값과 분양가 최고 기록을 요즘 연거푸 갈아치우고 있어서다. 1976년 한강변 잠실·압구정·이촌·여의도 등 10개 지역과 더불어 대규모 아파트촌 조성을 위한 아파트지구로 지정된 이곳이 40여 년 만에 부동산시장의 최고 우량주로 자리매김하고 있다.

서울 서초구 반포동과 잠원동 일대 반포지구 재건축 추진 단지를 주식시장에 빗대면 초고가(超高價) ‘황제주’다. 입지를 발판 삼아 집값과 분양가 최고 기록을 요즘 연거푸 갈아치우고 있어서다. 1976년 한강 변 잠실·압구정·이촌·여의도 등 10개 지역과 더불어 대규모 아파트촌 조성을 위한 아파트지구로 지정된 이곳이 40여 년 만에 부동산시장의 우량주로 자리매김하고 있다.

신규 분양 임박, 통합 재건축도 ‘박차’

반포지구의 흥행은 옛 신반포 1차를 재건축한 ‘아크로리버 파크’ 아파트의 분양 성공으로 일찌감치 예고됐다. 지난해 10월 청약 신청을 받은 이 아파트 2회차 공급 물량은 3.3㎡당 최고 5000만원에 이르는 높은 분양가에도 불구, 평균 17대 1의 경쟁률을 기록했다.

잠원동 신반포 5차와 반포한양 아파트가 그 뒤를 이을 태세다. ‘아크로리버뷰’라는 간판을 내건 신반포 5차 재건축 조합은 관리처분계획 변경 인가 등을 거쳐 내년 초 일반 분양에 나선다. 지난달 주민 이주를 마친 반포한양은 연내 일반 분양을 준비하고 있다.

지역 내 랜드마크를 노리는 소규모 재건축 단지들의 합종연횡도 활발하다. 잠원동 신반포 18차와 24차는 강남권 최초의 통합 재건축을 사실상 마무리했다. 이에 따라 기존 2개 단지, 258가구가 ‘래미안’ 브랜드를 단 신축 아파트 475가구로 거듭날 예정이다. 신반포 18차 재건축 조합 관계자는 “이달 중 구청에 관리처분인가를 신청하고 10월부터 이주를 시작해 내년에 착공과 분양을 할 것”이라고 말했다.

반포동 신반포 3차와 23차, 반포경남 아파트의 대규모 통합 재건축도 본격적으로 추진된다. 경남아파트 재건축 조합 관계자는 “3개 단지 모두 통합 재건축을 위한 주민 동의 요건을 충족했다”며 “오는 9월 중 통합 재건축 조합을 설립해 내년 말까지 사업시행인가를 받는 것이 목표”라고 말했다. 계획대로라면 이 지역 랜드마크인 ‘래미안 퍼스티지’(2444가구) 아파트 맞은편에 3000가구 이상 대단지가 들어서게 된다.

최근 서울시 경관 심의를 앞둔 반포동 반포주공 1단지는 건설사들이 꼽는 내년 재건축 수주 시장의 최대어다. 1~4주구(구역)를 포함해 가구 수가 총 3600여 채에 달하는 반포지구의 ‘대장 주’여서다.

집값 고점 돌파…인근 초고가 아파트값도 추월

집값도 뜀박질하고 있다. 부동산114에 따르면 시장 활황기인 2006년 3월 반포동 아파트값은 3.3㎡당 평균 3063만원으로 강남구 개포동(3595만원)이나 압구정동(3433만원)에 크게 못 미쳤다. 그러나 불과 7년 뒤인 2013년 3월에 3.3㎡당 3381만원을 기록하며 처음으로 개포동(3375만원)과 압구정동(3372만원)을 앞질렀다. 금융위기 이후 다른 지역 집값이 급락했지만, 반포동은 ‘아크로리버 파크’(1회차)의 분양 흥행 등에 힘입어 선방한 결과다.

임 전문위원은 “최근 반포동 집값이 개포동 등보다 저렴한 것처럼 보이는 것도 개포지구 재건축 아파트가 대부분 소형이어서 비롯한 ‘착시 효과’”라고 말했다.

최근 들어선 과거 집값 고점을 뛰어넘어 사상 최고가를 경신한 단지도 생겨나고 있다. 국민은행 시세 조사 자료를 보면 반포주공 1단지 전용면적 140㎡형의 현재 매매 시세는 25억 1500만원으로, 연초보다 1억 2500만원 올랐다. 2013년 18억원대까지 내렸다가 종전 최고가격인 2011년 22억 2500만원을 넘어섰다.

재건축 이후의 가격 상승 기대감도 크다. 옛 신반포1차를 신축한 아크로리버 파크 전용 84㎡형은 입주 전인데도 분양권 시세가 16억원을 호가한다. 분양가보다 최소 1억원 이상 오른 것으로, 이웃한 초고가 아파트인 래미안 퍼스티지와 같은 면적 시세(14억 7500만원)를 웃돌고 있다. 반포동 삼성에덴공인 이광근 대표는 “최근 이 일대 재건축사업이 부쩍 속도를 내면서 기대감이 커져 정부의 대출 규제 등에도 불구하고 집값이 내릴 조짐이 없다”고 말했다.

다만 최근 집값과 신규 아파트 분양가가 너무 많이 올라 투자 매력이 떨어진다는 지적도 있다. 안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “입지가 좋은 건 틀림없지만, 향후 가격 변동성 등을 고려하면 투자 가치나 기대 수익이 큰 것은 아니다”라며 “단기 차익보다 실수요 목적으로 접근하는 것이 바람직할 것”이라고 조언했다.