관악·서대문 '대학가 오피스텔' 공급 넘쳐도 돈 되네

[이데일리 이승현 기자] 1억원 정도의 여유자금으로 오피스텔 투자를 계획하고 있는 최모씨는 얼마 전까지만 해도 오피스텔 시장이 공급 과잉으로 공실(빈 집)이 발생하고 수익성이 떨어진다는 얘기를 듣고 투자를 망설였다. 그러던 중 부동산 중개업소 관계자로부터 마침 좋은 오피스텔 매물이 나왔다는 전화를 받고 현장을 방문했다. 서울 금천구 독산동에 있는 삼부르네상스플러스 오피스텔(전용면적 23㎡)로 매매가는 1억원, 월세는 55만원(보증금 500만원)을 받을 수 있는 매물이었다. 중개업소 관계자는 “가산디지털단지와 구로디지털단지가 가까워 공실이 거의 발생하지 않고 수익률도 높은 편”이라고 설명했다. 최씨는 그 자리에서 바로 매매 계약을 맺었다.

올해 들어 오피스텔 시장에 양극화 현상이 극명하게 나타나고 있다. 저금리 기조와 부동산시장 호황 등으로 인해 지난해부터 많은 물량이 시장에 풀리면서 공급 과잉 현상이 빚어진 탓이다. 시장에 나오는대로 판매가 이뤄졌던 지난해와 달리 올해는 ‘직장·대학교 옆’, ‘역세권’ 등 경쟁력 있는 입지를 갖춘 오피스텔 위주로 거래가 이뤄지고 있다.

1년 5개월간 8만실 이상 분양…공급 과잉 우려

부동산114에 따르면 지난해부터 올해 5월까지 1년 5개월 동안 전국에서 공급된 오피스텔은 8만 2566실이다. 이는 2013~2014년까지 2년간 공급된 물량(8만 2615실)과 거의 비슷한 수준이다. 짧은 시간에 많은 물량이 풀리면서 시장에서는 공급 과잉 우려가 나오고 있다.

실제로 신규 오피스텔 분양시장에서는 공급 과잉으로 인한 대규모 미분양 사태가 벌어졌다. 부동산114의 조사를 보면 지난해 분양한 오피스텔 222개 단지 중 올해 1분기까지 잔여 물량이 남은 곳은 42%인 95개 단지에 이른다. 10개 단지 중 4곳 이상이 몇 달간 미분양으로 몸살을 앓고 있는 것이다.

공급 과잉과 대규모 미분양 사태에 매매가격 상승까지 겹치면서 오피스텔 임대수익률은 최저치를 매번 경신하고 있다. 전국 오피스텔 3.3㎡당 매매가격은 2013년 771만원에서 2014년 774만원, 2015년 785만원, 올해 5월 말 기준 788만원까지 높아졌다. 서울은 올해 5월 말 999만원으로 오피스텔 3.3㎡당 1000만원 시대에 바짝 다가섰다.

임대수익률의 경우 지난 5월 말 기준 5.52%로 2013년 5.78%보다 0.26%포인트 낮아졌다. 분양가나 매매가가 높은 서울은 임대수익률이 5.15%로 경기(5.5%)나 인천(6.2%)에 비해 수익성이 좋지 못했다. 서울에서도 특히 오피스텔 공급이 많은 서울 강서구 마곡 일대나 송파구 문정동의 경우 투자 수익률이 5%에도 미치지 못하는 단지들이 수두룩하다.

직장·학교 가깝고 교통 편리한 곳 임대수익률 ‘쑥’

오피스텔 시장이 공급 과잉에 허덕이고 있는 속에서도 여전히 높은 수익률로 투자자들의 효자 노릇을 하는 오피스텔도 적지 않다. 최씨가 구매한 오피스텔의 수익률은 6.9%로 전국 평균보다 1.4%포인트나 높다. 올해 거래된 국토교통부의 실거래 자료 중 수익률이 높은 사례를 보면 서울 강남구 삼성동 청담역 푸르지오시티 전용 25㎡의 경우 매매가는 2억 4000만원, 임대료는 보증금 1000만원에 월 115만원으로 연 수익률은 6%대에 달한다. 판교신도시와 가까운 경기 성남시 분당구 수내동 분당트라팰리스 53㎡ 오피스텔도 2억 3500만원에 매매됐고 월세는 105만원(보증금 1000만원)에 계약돼 5.6%의 연간 수익률을 올리고 있다. 이같이 수익율이 높은 오피스텔의 공통점은 ‘직장 옆’ ‘역세권’에 입지하고 있다는 것이다.

권일 부동산인포 팀장은 “오피스텔 거주자는 직장에 다니는 1~2인 가구가 많아 직장과 가깝고 교통이 편리한 곳에 대한 선호도가 높다”며 “투자자 입장에서도 이런 입지를 가진 곳이라면 공실률이 낮기 때문에 안정적인 수익을 올릴 수 있다”고 말했다.

또 대학가 주변 오피스텔도 인기가 높다. 부동산114에 따르면 지난 1년간(2015년 4월~올해 4월) 서울 25개구 중 오피스텔 매매가 상승률이 높은 자치구는 서울대가 있는 관악구(7.9%)와 연세대·이화여대·명지대 등이 있는 서대문구(3.5%)로 각각 1,2위를 차지했다. 서울 전체 평균은 1.9%에 그쳤다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 “향후 오피스텔 시장은 되는 곳과 안 되는 곳이 갈리는 양상이 더욱 심화될 것”이라며 “오피스텔에 투자할 때는 경쟁력 있는 입지와 지역 특성에 맞는 상품 구성, 주변 배후 수요 등을 잘 따져봐야 기대하는 안정적인 수익을 얻을 수 있다”고 말했다.

△오피스텔 시장에 공급 과잉 논란이 일면서 오피스텔 임대수익률에서도 입지별 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 서울 당산역 인근에 들어선 오피스텔 전경. [사진=김성훈 기자]