[김용일의 부동산톡] 전대차계약시 주의할 점과 상가임대차보호법

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 전대차계약이란 임차인이 임차한 부동산에 대해 자신이 임대인(전대차계약에서 ‘전대인’이라 한다)이 되어 다시 제3자(전대차계약에서 ‘전차인’이라 한다)로 하여금 사용, 수익하게 하는 계약이다. 이번 시간에는 전대차계약의 기본법리와 주의할 점, 상가건물 임대차보호법(이하, ‘상가임대차보호법’)과의 관계 등에 대해 정리해 보겠다.

전대차계약의 기본법리 및 주의할 점

민법 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”고 규정하고 있고, 임차인이 위 규정을 위반시 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 따라서, 상가임차인이 무단으로 불법전대시 임대인은 임차인을 상대로는 임대차계약해지에 기한 상가명도소송을 하고, 전차인을 상대로는 불법점유에 기한 인도청구를 할 수 있다.

이것을 방지하기 위해서는 전대차계약서에 임대인의 동의란을 기재하고 서명 또는 날인을 받거나, 임대인이 별도로 작성한 전대차동의서를 받는 것이 좋다. 전차인은 나중에라도 임차인(전대인)에게 임대인의 동의를 받아달라고 요구하고, 만일 동의가 안되면 이것을 사유로 전대차계약 해지가 가능하다.

한편, 전대차계약에 대해 임대인의 동의를 얻은 경우에도, 임대차계약이 종료하면 전대차계약도 당연히 종료함이 원칙이다. 다만, 임대인과 임차인의 합의로 임대차계약이 종료된 경우라면, 전차인의 권리는 소멸하지 않는다(민법 제631조).

상가임대차보호법상 전대차 법리

상가임대차보호법 제13조 제1항은 상가임대차보호법 제10조, 10조의2, 제10조의 8, 제11조, 제12조가 전대차관계에 적용된다고 명시하고 있다.

구체적으로, 상가임대차보호법 제10조는 임차인이 최대 5년간 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다는 규정이고, 제10조의2와 제11조는 계약갱신시 차임과 보증금을 증감할 수 있다는 규정이며, 제10조의8은 임차인이 3기의 차임액을 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 규정이고, 제12조는 월 차임 전환 시 산정률의 제한에 대한 규정이다. 위 규정들은 모두 전대차계약에 적용된다.

그리고, 상가임대차보호법 제13조 제2항은 임대인의 동의를 받은 전차인의 계약기간을 보장해 주기 위해, “임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.”고 규정하고 있다.

주의할 점은, 임차인이 계약종료시 권리금 회수기회를 방해받을 때 임대인에게 손해배상청구를 할수 있다는 것을 규정한 상가임대차보호법 제10조의3부터 제10조의7까지는 전대차계약에 적용되지 않는다는 것이다. 따라서 전차인은 계약종료시 권리금 회수기회를 방해받았다는 사유로 권리금소송을 할 수 없음이 원칙이다.

한편, 전차인이 전대인에게 권리금을 지급하였으나, 전대차기간 중 전대차계약이 해지된 경우 권리금 반환 문제와 관련하여, 대법원은 “기간의 정함이 있는 전대차계약에 있어 권리금이 지급되고 그 권리금이 영업시설ㆍ비품 등의 유형물이나 거래처, 신용 또는 점포 위치에 따른 장소적 이익 등의 무형적 이익을 이용하는 대가로서의 성질을 가지는 경우에는, 계약기간 중에 전대차계약이 해지되어 종료되면 특별한 사정이 없는 한 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 전대인은 전차인으로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 할 것이다.”라고 판시하였다(대법원 2001다20394 판결).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사