하반기 재건축 최대어 '고덕 그라시움' 청약 흥행 할까

△ 올 하반기 분양시장 ‘최대어’로 꼽히는 서울 강동구 고덕동 ‘고덕 그라시움’(고덕 주공2단지 재건축 아파트)이 6일 1순위 청약을 앞두고 수요자들의 뜨거운 관심을 받고 있다. 지난달 30일 문을 연 고덕 그라시움 아파트 모델하우스를 찾은 방문객들이 길게 줄을 서 입장을 기다리고 있다.

[글·사진=이데일리 김성훈 기자] 올해 하반기 분양시장 ‘최대어’로 꼽히는 서울 강동구 고덕동 ‘고덕 그라시움’(고덕 주공2단지 재건축 아파트)이 베일을 벗으면서 수요자들의 이목이 쏠리고 있다. 재건축 단지로는 국내 최대 규모인 2010가구를 일반 분양하는데다 분양가가 3.3㎡(1평)당 2500만원을 넘어설 것이란 우려를 잠재우며 평균 2300만원대에 안착해서다. 분양가에 촉각을 곤두세우던 실수요자와 투자자들이 청약 준비를 서두르면서 관련 문의도 급증하고 있다는 게 인근 중개업소들의 설명이다. 그러나 동별로 대중교통 이용에 대한 편차가 큰데다 주변 택지지구 아파트와 비교해 분양가가 여전히 높다는 의견도 많아 청약 결과에 관심이 쏠리고 있다.

3.3㎡당 평균 분양가 2338만원…“착한 분양가에 청약 문의 급증”

고덕 그라시움(20만 7860㎡)은 여의도공원(22만 9539㎡)에 버금가는 면적에 총 4932가구(전용 59~127㎡)로 이뤄진다. 이 가운데 2010가구가 일반에 분양된다. 주택형(전용면적)별로 △59㎡ 823가구 △73㎡ 314가구 △84㎡ 733가구 △97㎡ 80가구 △113㎡ 42가구 △127㎡ 18가구로 구성된다. 전용면적 85㎡를 초과하는 주택형이 전체 일반분양의 7%에 불과해 일반분양에서 인기가 덜한 중대형 아파트에 대한 불안감을 덜어냈다. 고덕 그라시움은 오는 5일 특별공급을 시작으로, 6일 1순위, 7일 2순위 청약을 받는다.

관심사는 적정 분양가 여부다. 이 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 2338만원. 고덕주공 2단지 재건축 관리처분인가 당시 책정한 평균 분양가(3.3㎡당 평균 2150만원)와 비교해 8.7%(188만원) 가량 오른 금액이다. 지난 7월 3.3㎡당 2300만원에 분양해 평균 39.55대 1, 최고 253대 1의 청약 경쟁률을 기록했던 강동구 명일동 ‘래미안명일역솔베뉴’(삼익그린맨션 1차 재건축)보다 약간 높은 수준이다. 3.3㎡당 평균 분양가격이 가장 높은 주택형은 전용 59㎡A형으로 3.3㎡당 2787만원에 책정됐다.

업계에서는 주변 아파트값이 상승세를 타면서 고덕 그라시움의 일반 분양가도 덩달아 높아질 것이라는 데 무게가 실렸다. 그러나 정부가 지난 7월 ‘분양가 9억원 초과 주택’의 중도금 대출 보증을 제한하는 등 재건축 단지의 분양가 심사 강화에 나서면서 모험보다 안정을 택했다는 분석이다. 이 아파트 분양 관계자는 “총 2600가구로 이뤄진 5층 이하 저층 단지이다 보니 용적률에 여유가 있었다”며 “35층짜리 대단지 아파트로 탈바꿈하는 과정에서 일반분양 가구 수가 늘어난 것도 분양가 책정에 영향을 미쳤다”고 설명했다. 실제로 고덕 그라시움은 지난해 11월 분양한 ‘송파 헬리오시티’(가락시영 재건축 아파트)보다 총 가구수가 4578가구 적지만 일반분양은 도리어 452가구 많다.

예상보다 낮게 책정된 분양가에 인근 공인중개업소도 들뜬 분위기다. 고덕동 K공인 관계자는 “강동구에서도 손꼽히는 입지에다 분양가도 경쟁력을 갖췄다는 입소문이 퍼지면서 청약 관련 문의가 크게 늘었다”며 “송파 헬리오시티가 모은 4만 1908명의 청약자 기록도 깨질 가능성이 있다”고 말했다.

단지 내 지하철역 거리 따라 분양가 달라..인근 미사 강변도시보다 40% 비싸

그러나 청약에 앞서 따져봐야 할 점도 적지 않다. 단지 전체 길이가 900m에 달해 서울지하철 5호선 상일동역과 맞닿은 동(107·108·140·141동)과 그 외 단지의 명암이 엇갈리고 있다. 단지 왼편에 들어설 예정인 지하철 9호선 4단계 고덕역(가칭)이 오는 2025년에야 준공을 가늠할 수 있어서다. 실제로 상일동역에서 걸어서 2분 거리인 107동 전용 59㎡형(21층)의 분양가는 6억 6900만원으로 상일동역에서 도보 10분 거리인 135동 전용 59㎡형 1층 분양가(5억 7600만원)보다 16%(9300만원) 더 비싸다.

평균 분양가 2300만원대를 내세워 ‘합리적인 분양가’로 주목받고 있지만 인접 지역과 비교하면 여전히 가격이 비싼 편이다. 고덕 주공2단지에서 차로 10분 거리(3.26㎞)인 경기도 하남시 ‘미사강변더샵리버포레’(전용 89~112㎡ 875가구) 전용 98㎡형은 6억 500만원에 시세가 형성돼 있다. 고덕 그라시움 전용 97㎡형 분양가(8억 7200만~9억 4900만원)와 비교해 최고 3억 4400만원(56.8%) 차이가 난다. 하남시 선동 H공인 관계자는 “택지지구 아파트와 재건축 일반분양이라는 점을 감안하더라도 3억원이 넘는 가격 차이는 실수요자 입장에서 부담스러울 수밖에 없다”고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “강동구 일대 아파트값이 지난해부터 재건축 바람을 타며 급등한 상황에서 일반 분양에서도 좋은 성적이 예상된다”면서도 “3.3㎡당 1500만원대에 대체할 수 있는 인근 신도시 입주가 본격화되는 상황에서 수요자들이 입지나 가격(분양가)에 얼마나 후한 점수를 주느냐가 분양 성패를 가르게 될 것”이라고 말했다.

△ 고덕 그라시움 조감도 [자료=대우건설]