[좋아요!부동산]안철수도 사는 ‘미분양 전세’, 전세금 지키려면

[이데일리 박종오 기자]안철수 전 서울대 교수가 최근 서울 상계동의 한 ‘미분양 전세’ 아파트에 입주해 화제다. 이런 집을 계약할 땐 일반보다 권리관계가 복잡하게 얽힌 경우가 많아 잘 따져봐야 한다.

미분양 전세란 건설사나 시행사가 준공 뒤 팔리지 않은 미분양 아파트를 전세매물로 내놓은 것이다. 임대인이 법인인 건설사라는 제외하면 계약방법이 일반 임대차계약과 같고 전세보증금이 상대적으로 저렴하다는 게 장점으로 꼽힌다. 하지만 법적 안전장치가 부족한 경우가 대부분이라 전세보증금을 지키려면 계약 전 사전 점검이 필수다.

먼저 아파트 소유권이 건설사에 있다면 등기부등본을 통해 선순위 채권이 설정돼 있지는 않은지 확인해야 한다. 미분양 아파트는 금융기관이 시행사에 빌려준 돈을 돌려받기 위해 근저당을 설정해 놓은 경우가 많아서다.

선순위 채권과 전세보증금의 합이 집값의 60~70%를 웃도는 매물은 가급적 피해야 한다. 업체 부도로 집이 경매에 넘어가면 자칫 보증금을 떼일 수도 있기 때문이다. 다른 채권보다 전세금을 선순위로 바꾸는 내용의 특약사항을 임대차계약서에 추가하는 것도 한 방법이다. 이때는 임대인에게 등기변경을 요청하고 보증금 납부시 등기변경 신청서가 접수되는 것까지 확인해야 한다.

안 전 교수의 경우처럼 집의 소유권이 신탁회사에게 넘어갔다면 고려해야 할 사항이 더 많다. 신탁사가 끼었다는 건, 원 주인인 시행사가 유동성 확보를 위해 신탁사에 아파트를 담보로 맡겼거나, 채권자가 돈을 안전하게 돌려받기 위해 신탁등기를 했다는 의미다. 만약 시행사가 빚을 다 갚지 못하면 채권자가 임의로 전셋집을 비워달라고 요구하거나 집을 경매에 붙일 수도 있다.

따라서 반드시 전문기관을 통해 권리관계를 확인하고, 임대차계약은 가급적 신탁사와 직접 맺어야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 통상 이런 계약엔 시행사가 임대인으로 나서고 소유주인 신탁사는 임대차계약에 동의만 할 뿐 뒤로 물러나는 경우가 많다. 전세금 반환의무를 지길 꺼리기 때문이다. 하지만 시행사와 계약을 맺는다면 추후 업체 파산 등의 문제가 생겼을 때 채권·채무관계가 복잡해져 법적 소송으로 비화할 확률이 높다.