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- 서울 재개발 아파트 2000년대 들어 최대 물량 쏟아진다
- [이데일리 이승현 기자] 5·6월 서울 분양시장은 굵직한 재개발 분양 물량들로 한층 달아오를 전망이다. 부동산시장 분석업체 부동산인포(www.rcast.co.kr)에 따르면 5·6월 서울에서 재개발을 통해 분양되는 물량은 총 8곳, 3385가구로 조사됐다(일반분양가구 기준). 이는 2000년대 들어 최대로 1000가구가 넘은 것은 2012년(1600여가구) 이후 4년만이다. 또 5·6월 서울지역 전체 일반분양 물량 6099가구 가운데 55.5%가 재개발 물량에 해당한다. 월별로는 5월 4곳 1267가구, 6월 4곳 2118가구 등이다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울에서 非강남권 분양의 대부분은 재개발 정비사업을 통해 이뤄져 非강남권 예비청약자들의 관심이 높다”면서 “역세권·교육환경·편의시설 등 장점을 갖춘 단지를 선별 청약해야 준공 후에도 수요 확보가 유리하다”고 조언했다.다음은 분양 앞둔 주요 재개발 사업장들이다. KCC건설은 서울 용산구 효창동 117-1번지 일원 효창4구역에 전용면적 59·84㎡, 총 199가구를 짓는 ‘효창파크 KCC스위첸’을 이달 중 분양한다. 이중 122가구가 일반분양분이다. 지하철 6호선과 경의중앙선 환승역인 효창공원역이 걸어서 2분 거리인 역세권이다. 5호선 공덕역도 도보로 이용할 수 있다. 효창공원이 가깝고 경의중앙선 지하화로 공원이 조성될 예정이어서 주거환경이 쾌적하다.롯데건설은 서울 동작구 흑석동 232-55번지 일원 흑석뉴타운 8구역에 전용면적 59~110㎡, 총 545가구를 짓는 ‘흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레’를 이달 분양한다. 이중 222가구가 일반에 분양된다. 지하철 9호선 흑석역을 걸어서 이용할 수 있으며 단지 주변으로 중대부속초·중교와 은로초, 중앙대 등이 있어 교육환경이 좋다. 대림산업은 서울 관악구 봉천동 1553-1번지 일원 봉천12-2구역에 전용면적 59~114㎡, 총 1531가구를 짓는 e편한세상 봉천을 이달 중 분양한다. 이중 전용면적 84~99㎡ 655가구가 일반분양분이다. 지하철 2호선 봉천역 역세권이며 관악초·봉림중·영락고 등이 가깝다.삼성물산은 서울 성북구 장위동 장위뉴타운 1구역과 5구역에 각각 전용면적 33~101㎡ 939가구(일반 490가구), 전용면적 59~116㎡ 1,562가구(일반 875가구)를 6월경 분양한다. 북서울서울숲을 이용하기 쉽고 우이천이 가까워 쾌적하다. 6호선 돌곶이역, 1호선 환승역이 석계역을 이용할 수 있다.GS건설은 서울 동대문구 답십리동 25번지 일원 답십리14구역에 전용면적 49~84㎡, 총 802가구(일반분양 350가구)를 짓는 답십리 파크자이를 6월경 분양한다. 지하철 5호선 답십리역을 걸어서 이용할 수 있다. 청량리역 일대 롯데백화점, 롯데마트, 왕십리역 이마트 등이 가깝다.
- 재개발사업 복합개발 허용…한남뉴타운 "일단 환영"
- △앞으로 재개발 지역에 주택뿐 아니라 쇼핑몰과 컨벤션센터 등 대형 상업시설이 들어설 수 있게 된다. 복합 개발의 최대 수혜지로 떠오른 서울 용산구 한남뉴타운 지역 일대.[사진=부동산114][이데일리 정수영 박태진 기자] 서울 한남1·흑석1·이문3구역 등 사업이 지지부진한 뉴타운 내 재개발구역이 정부의 복합개발 허용으로 속도를 낼 전망이다. 정부가 재개발사업에 대형 쇼핑몰과 업무용 빌딩, 지식산업센터(옛 아파트형 공장), 비즈니스호텔 건립 등 복합 개발을 허용하기로 하면서 재개발 조합원들과 인근 주민들 사이에 기대감이 커지고 있다. 27일 국토교통부가 발표한 올해 업무계획에 따르면 앞으로 재개발사업 때 용도지역상 허용되는 모든 건축물을 지을 수 있도록 건축 행위 제한이 폐지된다. 다만 시행 시기는 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정안이 국회를 통과한 후 6개월~1년이 지나야 해서 빨라야 내년 하반기에나 가능할 것으로 보인다. 이번 조치에 따라 규모가 커 아파트 등 공동주택 건설만으로는 사업성이 부족했던 서울 용산구 한남뉴타운 1구역, 동작구 흑석뉴타운 1구역, 동대문구 이문 3구역 등이 최대 수혜 지역으로 떠오르고 있다. 이들 뉴타운을 포함해 현재 전국 준주거·상업지역에서 재개발을 추진 중인 사업구역은 모두 218곳에 이른다. ◇한남뉴타운 등 전국 218곳 수혜 기대 현재 전국에 재개발구역으로 지정된 사업장은 모두 861곳으로, 이 중 70.7%가 추진위 구성 단계에 머물고 있다. 사업 속도가 앞으로 나가지 못하고 있다는 얘기다. 주된 이유는 재건축사업에 비해 덩치가 크고, 주택 공급 과잉 논란이 나오는 상태에서 주택 건립만으로는 사업성을 확보하기 어렵기 때문이다. 또 준주거지역이나 상업지역에 있는 상가나 공장 등은 재개발사업시 더 이상 영업행위를 못하거나 모두 다른 곳으로 이전해야 해 조합원간 마찰도 적지 않았다. 재개발구역은 주택과 근린생활시설만 건립할 수 있도록 한 규정 때문이다. 상업지역에 주상복합아파트로 재개발하더라도 상가 부분은 근린시설만 들어올 수 있다. 정부의 이번 도정법 개정안은 이러한 점을 고려해 준주거·상업지역 등에서 추진하는 재개발사업은 용도에 맞는 건축물을 건립할 수 있게 하겠다는 취지다. 현재 준주거지역의 경우 대형 상업시설, 의료시설이나 지식산업센터, 호텔(서울시는 불가), 전시시설, 업무시설 등을 건립할 수 있다. 도정법 개정안이 시행되면 현재 추진위 구성 단계인 한남뉴타운 1구역의 경우 전체 11만 6500㎡ 중 46% 규모인 준주거지역(5만 3000㎡)에 쇼핑몰이나 컨벤션센터 등을 지을 수 있다. 동작구 흑석동 흑석뉴타운 흑석1구역도 준주거지역에 복합 개발이 가능해졌다. 흑석1구역내 준주거지역은 전체 면적(3만 5303㎡)의 24%(8517㎡)에 달하고 있다.조합 설립 단계인 동대문구 이문동 이문 3구역은 15만 7814㎡ 가운데 3271㎡가 상업지역이다. 서울시의 경우 상업지역에선 호텔도 들어설 수 있다. 영등포구 신길동 신길뉴타운은 전체 6만㎡ 중 2400㎡가 준주거지역이다. 이 정도 규모면 오피스가 들어서는 업무용 빌딩 하나 정도를 건립할 수 있을 것으로 보인다.국토부 관계자는 “교통 여건이 좋은 대로변이나 역세권 위주의 재개발 구역이 수혜를 볼 것 같다”며 “다만 용도 변경 등은 지자체 도시계획 심의를 받아야 하는 사항이어서 지자체와 협의가 필요하다”고 말했다. △한남뉴타운 1구역 등 준주거지역이 포함된 재개발구역은 앞으로 타임스퀘어 같은 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등이 들어설 수 있다. 호텔, 컨벤션센터, 아파트형공장도 용도에 따라 건립 가능해진다. 복합개발의 최대 수혜지로 떠오른 서울 용산구 한남뉴타운 지역 일대.[사진=부동산114]◇추진위 “일단 환영, 지자체 심의가 관건” 일단 재개발사업 구역 내 주민들은 이번 조치를 크게 반기는 분위기다. 송덕화 한남뉴타운 1구역 재개발사업 추진위원장은 “규제 완화로 개발 이익 규모가 커지면서 재개발사업도 속도를 낼 것으로 기대한다”며 “이태원관광특구 등에 종합쇼핑몰과 오피스텔, 숙박시설 건립 등을 담아 도시계획 재심의를 받을 계획”이라고 말했다. 그는 “다만 서울시가 어느 정도 협조를 해주느냐가 관건”이라며 “서울시가 용도 변경에 이의를 제기하면 사업이 또다시 지연되거나 어려워질 수 있다”고 우려했다. 전문가들도 대체로 긍정적인 반응을 보이고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “복합 개발은 지역 가치를 상승시키는 등 부동산시장에 긍정적인 영향을 미친다”며 “입지와 규모, 사업성 여부 등 잘 따져보고 추진 가능한 재개발지역 중심으로 선별 투자하는 것이 중요하다”고 말했다.박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원도 “용도의 다양성이란 측면에서 복합 개발의 방향성은 맞다”며 “지역 상권 활성화 등 부도심 역할을 할 수 있을 것”이라고 내다봤다. 박 위원은 “다만 한번도 해보지 않은 새로운 것인 만큼 조합원들이 여기에 모험을 할 지와, 지자체가 기반시설 조성 등을 위해 무리한 기부채납을 요구하지 않아야 사업성을 확보할 수 있다”고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “재개발 지역에 복합 개발이 잘 추진되면 호재이지만, 사업 진행 중 일부 상업시설 건립이 무산되거나 기존 주민들의 보상 문제가 해결되지 않으면 과거 일부 뉴타운 사례처럼 개발이 멈춰버릴 위험성도 있다”고 지적했다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “복합용도로 재개발시 지역 상권 침체, 도시공간 구조적 문제 등을 신경써야 한다”며 “주먹구구식으로 할게 아니라 개발전담 방식인 PM(프로젝트 매니저) 제도 등을 활용해야 한다”고 조언했다.
- 한남뉴타운 등 재개발구역 쇼핑몰·호텔 등 건립 허용
- <상업·공업·준주거지역이 포함된 재개발구역>[이데일리 정수영 기자] 앞으로 재개발 사업시 아파트 등 주택뿐 아니라 쇼핑몰·아파트형공장·컨벤션센터 등 복합개발이 가능해진다. 그동안 사실상 중단되다시피 했던 일부 재개발사업들이 이로 인해 탄력을 받을 전망이다. 현재 전국에 준주거·상업지역이 포함돼 있는 재개발 사업 구역은 218개로, 이들 지역에 수혜가 예상된다. 27일 국토교통부는 올해 도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법)을 개정해 재개발사업의 건축 용도제한을 전면 폐지하고 용도지역상 허용하는 모든 건축물 공급이 가능하도록 할 계획이라고 밝혔다. 그동안은 재개발사업 구역 안에 상업·공업·준주거지역 등이 포함돼 있어도 재개발사업의 건축 용도인 주택 및 부대·복리시설(근린상가)만 공급할 수 있었다. 하지만 앞으로는 재개발사업 지역의 용도에 맞는 모든 건축물 공급은 허용된다. 예를 들어 준주거지역이 포함된 재개발지역의 경우 의료시설이나 숙박시설, 아파트형공장, 자동차 관련 시설 등이 허용된다. 국토부는 도정법 개정안이 시행되면 사업성 부족으로 지지부진한 재개발사업이 탄력을 받을 것으로 예상하고 있다. 현재 전국에 진행 중인 재개발·재건축 등 정비사업은 총 2052개 구역으로 재개발이 861개, 재건축 539개·주거환경개선 331개다. 하지만 재개발은 70.7%, 재건축은 59.8%가 추진위, 조합 이전단계에 머무르고 있다. 도정법 개정으로 복합개발이 가능해진 준주거·상업지역을 포함한 재개발 사업장은 전국에 218개 구역이다. 이 중 서울이 57개 구역, 대구 57개, 경기 49개 구역 포함돼 있다. 대표적인 곳이 한남뉴타운 1재개발 지역으로 총 11만6000㎡ 중 준주거지역이 약 40%인 5만 3000㎡다. 따라서 이곳에는 아파트나 근린상가 이외에 대형 쇼핑몰 등 상업시설, 오피스텔 등 업무시설, 비즈니스호텔 등을 공급할 수 있다. 또 흑석역 바로 앞인 흑석1구역, 영등포 신길뉴타운 등 일부 준주거지역이 포함된 곳들도 업무빌딩 등의 건립이 가능해진다. 국토부 관계자는 “재개발사업장은 재건축과 달리 단독주택이나 상가, 공장들이 있는데, 이 시설들을 모두 없애고 주택과 근린시설만 지으라는 것은 형평성에 맞지 않다는 판단에 따라 도정법 개정을 추진하게 됐다”며 “주로 역세권 등 교통망이 잘 갖춰져 있고 대로변에 있는 재개발사업지들이 대상이 될 것”이라고 말했다. 다만 건축 용도변경 작업은 지자체 도시계획 심의 변경 사항이어서 서울시 등과 협의가 이뤄져야 한다. 또 국토부는 도정법 개정안을 연말까지 통과시킨 뒤 6개월이나 1년 후 시행할 예정이어서 빨라야 내년 하반기 정비계획변경 심의를 받을 수 있게 된다. 국토부는 또 도정법 개정안을 전면 개정해 기존 6개로 구분된 정비사업 유형을 3개 유형으로 통·폐합하고, 통합되는 사업은 대상지역 및 시행방식 등도 단일화할 계획이다. 저소득자 집단거주지역이 대상인 주거환경 개선사업과 단독주택 및 다세대 밀집지역에서 시행한 주거환경 괸리사업은 ‘주거환경개선사업’으로 통폐합한다. 노후불량 건축물밀집지역과 상·공업지역에서 각각 추진된 주택재개발사업과 도시환경정비사업은 ‘재개발사업’으로 단일화한다. 나머지 재건축 사업은 그대로 유지된다. 이와 별도로 가로주택 정비사업은 도정법에서 소규모 정비특례법으로 이동한다.
- 내년 재건축·재개발 일반분양 4만7천가구 쏟아진다
- [이데일리 이승현 기자] 내년에 새 아파트를 구입할 수요자들이라면 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 나오는 일반분양 물량을 눈여겨봐야 한다. 전체적인 분양 물량이 올해보다 줄어들지만 정비사업 물량은 반대로 크게 증가하기 때문이다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 내년 전국에서 공급될 정비사업 분양물량(일반분양 기준)은 4만 7304가구로 조사됐다.올해 정비사업 일반분양 2만 7575가구보다 71.5%(1만 9729가구) 증가한 수치다. 전체 일반분양가구에서 차지하는 비중도 올해 7.1%에서 내년 16.2%로 크게 높아질 것으로 전망된다. 내년 전체 일반분양 가구수는 29만 1343가구다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “2008년 글로벌 금융 위기 이후 장기간 침체됐던 부동산 경기가 올해 회복되면서 정비사업이 다시 추진되는 곳들이 증가했다”며 “특히 사업시행인가나 관리처분 또는 이주가 임박했다가 중단됐던 정비사업들의 속도가 빨라지고 있다”고 말했다.사업유형별로 보면 재건축 시장에서 1만 6000여가구가 분양된다. 서울 강남권이 단연 최대 격전지다. 강남구 개포동 일대 개포주공3단지·개포주공2단지·개포시영 등 개포지구 내 3개 단지에서 상반기 중으로 722가구가 일반분양 될 예정이다. 물량은 많지 않지만 혼잡한 강남 도심에서 벗어나 대모산, 양재천 등의 쾌적한 환경을 갖춘 개포지구에 대한 관심이 높다. 현대건설의 고급 브랜드인 ‘디에이치’ 첫 적용 사업지가 될 개포주공3단지는 총 1235가구 가운데 73가구가 6월경 분양될 예정이다. 삼성물산이 시공하는 개포시영과 개포주공2단지에서는 재건축 일반분양 각각 204가구, 445가구를 상반기 중 분양할 계획이다.강동구 고덕지구도 눈길을 끈다. 현대건설·대우건설·SK건설은 고덕주공2단지를 3381가구로 재건축해 이중 1460가구를 6월경 일반분양한다. 11월에는 롯데건설이 고덕주공7단지를 1761가구로 재건축 해 이중 871가구를 일반분양한다.지방에서는 우미건설이 강원 춘천 후평주공3단지를 1795가구로 재건축 해 800가구를 6월경 분양하며 1월에는 한화건설이 경남 창원에 일반분양 80가구, 삼호가 대구 중구 대신동에 일반분양 328가구를 분양할 계획이다. 재개발 사업에서 나오는 물량은 3만 1000여가구다. 서울과 부산에서 각각 1만 1000여가구가 나온다. 서울에서는 흑석뉴타운·장위뉴타운·수색증산뉴타운 등 총 6개 뉴타운에서 4500여가구가 분양된다.구체적으로 보면 △흑석뉴타운 7구역(대림산업 403가구, 5월), 8구역(롯데건설 222가구, 5월) △장위뉴타운 1구역(삼성물산 564가구, 하반기), 5구역(삼성물산 876가구, 하반기) △수색증산뉴타운 4구역(롯데건설 388가구, 8월) △가재울뉴타운 5구역(삼성물산 508가구, 하반기) △북아현뉴타운(현대건설 350가구, 9월) △신길뉴타운 14구역(현대산업개발 371가구, 10월), 5구역(SK건설 812가구, 12월) 등이다. 부산에서는 주로 하반기에 분양이 몰렸다. 상반기 중엔 1550가구가 분양되고 하반기에는 9800여가구가 분양될 계획이다. 3월에는 포스코건설이 연제구 연산2구역에서 552가구를, 4월에는 GS건설이 연제구 거제동에서 535가구를 분양한다. 지방에서는 효성이 경남 창원시 석전동에 772가구(6월), 현대산업개발이 경북 구미시 원평동 원평1구역에 658가구(11월)를 분양한다.
- 내년도 메이저 브랜드 10만 7000가구 분양..올해보다 33% 감소
- △ 10대 메이저 브랜드 2016년 분양물량 [자료=닥터 아파트][이데일리 김성훈 기자] 내년도 전국에서 약 32만 가구를 분양하는 가운데 10대 메이저 브랜드의 아파트 분양물량은 3분의 1 수준인 10만 7000가구인 것으로 조사됐다. 23일 닥터아파트가 올해 아파트 브랜드파워 상위 10개 건설사의 내년도 아파트 분양물량을 조사한 결과, 전국 146개 단지에서 총 10만 6984가구(주상복합 포함·임대아파트 제외)를 분양할 예정이다. 내년도 분양 예정 물량인 31만 9889가구의 33% 수준으로 올해 10대 건설사 분양 실적(15만 9074가구)과 비교해 32.7%(5만 2090가구) 줄어든 수치다. 건설사별로는 대림산업의 e편한세상이 1만 7439가구로 최대 물량을 분양할 전망이다. 단지별로는 내년 3월 양주신도시2차 e편한세상(1160가구), 4월 잠원동 아크로리버뷰(41가구), 5월 흑석7구역 e편한세상(403가구), 7월 포항 장성 e편한세상(2487가구), 10월 춘천퇴계 e편한세상(2861가구) 등을 분양할 예정이다. 올해 최대(3만 1697가구)물량을 분양했던 대우건설 푸르지오는 내년에 1만 6786가구를 분양할 계획이다. 분양단지로는 2월 일산 에듀포레 푸르지오(1690가구)를 시작으로 3월 용인 성복 푸르지오(1628가구), 5월 시흥 푸르지오(2051가구), 9월 송도 푸르지오(2100가구), 11월 부산 서대신6구역 푸르지오(532가구) 등으로 구성된다. GS건설 자이는 1만 4486가구로 3위를 차지했다. 내달 신반포 자이(153가구)를 시작으로 2월 천안시티 자이(1646가구)와 동탄2A8블록 자이(979가구), 4월 부산 거제1구역 자이(535가구), 7월 대흥2구역 자이(517가구) 등을 분양한다. 이밖에 포스코건설 더샵(1만 4006가구)·롯데건설 캐슬(1만 3002가구)·현대산업개발 아이파크(1만 1953가구)·현대건설 힐스테이트(7845가구)·한화건설 꿈에그린(4892가구)·삼성물산 래미안(3761가구)·두산건설 위브(2814가구)가 뒤를 이었다.
