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- [신간]믿을 건 집밖에 없다
- [이데일리 권소현 기자] “최근엔 집을 사기 위해 스스로 움직이는 청년들을 많이 만납니다. 전략적으로 청약해 어린 나이에 분양을 받거나 재건축에 투자해 수억원의 시세차익을 얻는 사례도 적지 않습니다. ‘집으로 돈 버는 시대는 끝나지 않을 것’이라는 대한민국 자산시장의 속성을 간파한 뒤 행동하는 이들이 늘고 있습니다. 그렇습니다. 믿을 건 집밖에 없습니다.”집값이 롤러코스터를 탄 최근 몇 년 동안 재건축·재개발 지역 및 분양 현장을 발로 뛰며 취재한 비즈니스워치 부동산 전문 기자들이 책을 펴냈다. ‘믿을 건 집밖에 없습니다’에는 어떻게 하면 집 한 채로 수십억 자산증식을 실현할 수 있는지, 또 벼락거지의 위험을 피해 갈 수 있는지에 관한 90여 가지 투자지식이 담겼다. 이 책의 저자들은 대한민국에서 단지 사는(live) 목적으로 집을 사는(buy) 경우는 여전히 매우 드물다고 단언한다. 이는 곧 주택시장에서 명확하게 드러난다. 고금리와 수많은 규제 속에서도 서울과 수도권 요지의 집값은 쉽게 떨어지지 않는다. 오히려 짧은 하락기를 마치고 상승장에 진입한 곳들도 적지 않다. 서울의 웬만한 지역 아파트 값은 국민평형(전용면적 85제곱미터) 기준 이미 20억 원을 넘어섰다. 실제로 강남 3구의 국민평형 아파트들은 수십억 원을 호가한다. 집을 잘 사면 수십억 대 자산증식이 가능하지만, 잘 못 사면 ‘벼락거지’가 될 수도 있는 것이다.저자들은 재건축에서 아파트 키 키우기(용적률) 전략, 대지지분과 추가분담금의 상관관계, 청약통장 없이 서초 원베일리 분양받는 법, 아파트-상가 재건축에서 ‘썩상’ 투자의 허와 실, 대치 은마 등 강남 아파트들의 권리분석, 전국 미분양 아파트에서 옥석가리기, 반포·개포·청량리·은평 등 재개발·재건축 지역 랜드마크(대장) 아파트가 인근 시세에 미치는 영향 등 핵심 투자이슈들을 현장에서 보고 듣고 느낀 경험을 기반으로 쉽게 풀어냈다. 뿐 만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 증여세와 상속세 등 주택에 얽힌 세금관계 및 금리와 통계 등 집값의 흐름을 읽는 시그널들을 짚어냈다.
- 경기도 20년 이상 노후 아파트 45% 달해…새 아파트 갈아타기 수요 여전
- [이데일리 오희나 기자] 경기 아파트의 절반가량이 입주한 지 20년을 넘어서면서 새 아파트로 갈아타려는 수요가 더욱 커질 전망이다. 노후 비율이 높은 지역에서는 신규 분양을 기다리는 수요가 여전히 많은 데다 집값 하락세에도 신·구축 간 가격 차이가 큰 만큼 새 아파트가 가격 방어에도 유리하기 때문이다.서울타워에서 바라본 서울 및 경기도 아파트 모습. (사진=연합뉴스)31일 부동산R114에 따르면 경기 아파트 341만1505가구 중 입주한 지 20년 이상된 노후 단지는 154만9051가구로 45.36%에 달한다. 수도권 아파트의 절반가량이 입주 20년 이상의 노후 아파트인 셈이다. 경기 지역 중 노후 아파트 비율이 가장 높은 곳은 군포로 7만4581가구 중 20년 이상 노후 아파트가 5만5275가구, 74.11%로 가장 높았고, △안양 70.22% △동두천 67.81% △구리 64.83% △부천 64.27% △안산 64.10% △고양 58.40% △성남 55.63% △이천 54.57% △의정부 54.20% 순으로 나타났다. 한 부동산 전문가는 “노후 아파트 비율이 높은 지역은 새 아파트에 대한 수요가 풍부한 만큼 신규 분양 단지 선점 경쟁이 치열해 청약은 물론 계약 역시 빠르게 마감되는 편”이라며 “노후 아파트가 많은 만큼 주변으로 재건축·재개발 등 정비사업이 이어지는 경우가 많아 아파트 가격이 상승할 가능성도 높다”라고 말했다. 실제, 올해 얼어붙은 청약시장 속에서도 이들 지역의 신규 분양 아파트는 우수한 성적표를 거뒀다. 지난 2월 구리시 인창동에서 분양한 ‘구리역 롯데캐슬 시그니처’는 371가구(특별공급 제외) 모집에 2690건의 청약통장이 접수, 평균 7.25대 1의 경쟁률로 1순위 마감에 성공하며, 조기 완판에 성공했다. 또 지난 8월 이천시 중리동에서 분양한 ‘이천 중리 우미린 트리쉐이트’는 514가구(특별공급 제외) 모집에 2135명이 접수해 4.15대 1의 평균 청약 경쟁률로 순위 내 청약 마감하며, 단기간 완판에 성공했다. 이러한 가운데 의정부 등 경기도 내 노후주택 비율이 높은 지역에서 신규 분양이 이어진다. 현대건설은 10월, 경기도 의정부시 금오동 일원에서 ‘힐스테이트 금오 더퍼스트’를 분양할 예정이다. 단지가 조성되는 의정부시는 20년 이상 노후주택 비율이 54.2%에 달한다. 단지는 지하 3층~지상 32층, 11개 동, 전용면적 36~84㎡ 총 832가구 규모로 조성되며, 그중 408가구를 일반 분양한다. 우미건설은 11월 경기도 이천시 중리택지개발지구 B1블록에 ‘이천 중리 우미린 어반퍼스트’를 분양할 계획이다. 단지가 조성되는 이천시는 20년 이상 노후주택 비율이 54.57%에 달한다. 단지는 하 2층~지상 20층 11개 동, 전용면적 84㎡ 총 785가구 규모로 조성된다.
- 상승세 여전하지만…'숨 고르기' 들어간 아파트값
- [이데일리 박경훈 기자] 고금리로 인해 부동산 시장에 관망세가 계속되며 이번주 매매와 전세 모두 상승 동력이 줄어든 것으로 나타났다.2023년 10월 넷째 주 아파트값 매매가격지수 변동률. (자료=한국부동산원)26일 한국부동산원이 발표한 ‘10월 넷째주(지난 23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 전국 아파트 매매가격은 0.05% 올라 15주 연속 상승세를 지속했다. 상승폭은 전주(0.07%)에 비해 줄었다.서울과 수도권, 지방 모두 상승폭이 전주보다 적게는 0.01%포인트에서 많게는 0.03%포인트가 줄어 상승 동력이 다소 약화한 모습이다. 시중은행의 주택담보대출 금리와 신용대출 금리가 최대 7%대에 이르는 등 고금리 기조가 원인으로 풀이된다. 이 가운데 매도자와 매수자 간 거래 희망 가격 격차로 시장에 관망세가 확산하는 모양새다.서울은 0.07% 상승하며 23주 연속 상승했으나 전주(0.09%)보다는 상승폭이 축소됐다.가격 상승세를 이끌었던 강남(0.10%→0.03%), 서초(0.08%→0.06%), 송파(0.12%→0.10%)를 비롯해 마포(0.12%→0.10%), 용산(0.15%→0.14%), 강동(0.15%→0.14%) 등도 상승세가 주춤한 상황이다.지난주 0.03% 상승했던 강북구는 이번주 하락 반전해 -0.01%를 보였다. 경기도와 인천은 각각 0.09%와 0.02% 올랐다. 경기도의 경우 전주보다 0.04%포인트, 인천은 0.03%포인트 떨어진 수치다.양주시(-0.11%), 동두천시(-0.11%), 김포(-0.08%), 의정부(-0.02%), 남양주(-0.01%) 등의 하락세가 지속하는 가운데 과천(0.35%→0.08%), 성남 수정(0.21%→0.19%), 용인 처인(0.19%→0.06%) 등 최근 급상승세를 보인 지역의 상승폭이 모두 축소됐다. 인천 부평(-0.09%)은 입주 물량 부담으로 하락폭이 확대됐다.부동산원은 “(매매를) 더 끌어올리는 힘이 줄었다”면서 “기대심리만큼 오르지 않으니 급한 매도인들은 호가를 다소 낮추는 움직임도 감지된다”고 말했다.매매가격과 마찬가지로 전국 전세가격도 0.13% 오르며 14주 연속 상승세를 지속했으나 상승폭은 전주(0.15%)보다 줄었다. 다만 서울(0.18%)은 전세 선호 현상 속에 23주 연속 상승세를 보이며 전주의 상승폭을 유지했다. 특히 금호동과 행당동 주요 단지 위주로 상승 거래가 활발히 이뤄지며 성동구가 0.44% 올랐다. 서대문구(0.32%), 양천구(0.30%) 등도 전주보다 상승폭을 확대했다.부동산원은 “매매시장의 불확실성으로 주택 실수요자들의 전세 선호가 이어지는 가운데 역세권이나 대단지 등 선호 지역이나 상태가 좋은 집 위주로 거래가 이뤄지고 있다”고 전했다.경기도와 인천도 각각 0.31%, 0.10% 올랐으나 전주보다는 상승폭이 다소 줄었다. 시도별로는 경기(0.31%), 대전(0.19%), 서울(0.18%), 세종(0.18%), 충북(0.11%), 인천(0.10%), 광주(0.05%) 등은 오르고 경북(0.00%)은 보합, 울산(-0.04%), 제주(-0.03%) 등은 내렸다.
- 박서보 타계 뒤 첫 작품 경매…스산한 미술시장에 '묘법' 될까
- 박서보의 ‘묘법 No.171020’(2017·46.5×34.5㎝). 서울옥션 ‘제175회 미술품경매’에 추정가 1억∼1억 8000만원을 달고 나선다. 지난 14일 박 화백 타계 이후 처음 거래되는 작품이다(사진=서울옥션).[이데일리 오현주 문화전문기자] 미술시장에 스산한 가을바람이 스미고 있다. 침체의 기세가 글로벌하게 불어온다고 할까. ‘신통치 않다’는 탄식은 국내 시장에서만 울리는 줄 알았는데, 그것도 아닌 모양이다. 상반기에는 미국·유럽의 하락세가 뚜렷하더니, 하반기에는 홍콩에서 한숨소리가 들린다. 해외 3대 경매사인 크리스티·소더비·필립스를 합산한 올해 상반기(1∼6월) 낙찰총액은 전년 대비 18.2%가 하락했다. 2022년 같은 기간에 기록한 71.1억달러(약 9조원)에 비해 13억달러가 감소한 58.1억달러(약 7.5조원)에 그친 거다. 특히 뉴욕과 런던의 부진이 도드라졌다. 40억달러(전체시장의 69.0%)로 마감, 2022년 상반기에 비해 22.9%가 감소했다. 그나마 올해 상반기에 선방했던 홍콩시장(전체시장의 17.0%, 2022년 상반기 대비 1.2% 증가)은 하반기에 들어서며 영 맥을 못 추고 있다. 지난 5일 중국 롱뮤지엄 창립자 부부의 소장품(류이첸&왕웨이컬렉션) 경매로 열린 소더비 홍콩경매의 낙찰총액은 기대치에 한참 못 미친 6950만달러(약 941억원)였다. 예상한 낙찰총액 9550만∼1억 3550만달러(약 1293억원∼1835억원) 근처에도 못 간 거다. 이날 경매에서 무엇보다 큰 충격은 아메데오 모딜리아니(1884∼1920)의 1919년경 작품 ‘폴레트 주르댕’에서 터졌다. 끝없이 솟을 거라 했던 호가가 3500만달러(약 474억원)에서 멈춰섰기 때문이다. 2015년 소더비 경매에서 4280만달러(약 579억원)에 사들였던 이 작품의 이번 경매 추정가는 4500만달러(약 609억원)였더랬다. 하룻저녁 ‘이상현상’만은 아니었다. 다음날 열린 필립스 홍콩경매에서도 “참담한 결과”가 이어졌으니까. 지난해 같은 경매의 낙찰총액에서 28%가 빠진 2420만달러(약 327억원)에 그쳤던 거다. 사실 국내 미술품 경매시장은 더 참담하다. 올해 상반기 총 거래액은 811억원으로, 지난해 상반기에 쓴 1446억원의 56% 수준에 머물렀으니. 그나마 하반기에 드라마틱한 상승세가 따라준다면 다른 국면이 펼쳐지겠지만, 이미 절반을 넘긴 결과는 ‘글쎄요’다. 전체 경매시장의 90%를 차지하는 서울옥션과 케이옥션 중 그래도 결과를 공개하는 서울옥션만으로 볼 때 7∼9월 낙찰총액은 114억원(메이저 경매·3개월 평균 낙찰률 69.12%). 상반기 서울옥션의 낙찰총액은 286억원이었다. 결국 지난달 화려하게 치른 ‘키아프·프리즈서울’로 한바탕 미술시장이 들썩였지만, 그다지 힘을 못 받았다는 뜻이다. 잔뜩 움츠러든 국내외 시장을 의식하지 않을 수 있겠는가. 그럼에도 서울옥션과 케이옥션은 메이저 경매를 이어간다. 두 경매사가 10월에 내놓을 출품작은 191점 157억원어치다. 서울 강남구 신사동 서울옥션 강남센터에서 24일 진행할 ‘서울옥션 제175회 미술품경매’에는 98점 92억원어치, 25일 서울 강남구 신사동 케이옥션 본사에서 여는 ‘케이옥션 10월 경매’에는 93점 65억원어치가 나선다. 조선시대 ‘백자대호’(42.3×47.5㎝). 서울옥션 ‘제175회 미술품경매’에 출품한다. 시작가 35억원으로, 낙찰되면 국내서 거래한 ‘달항아리 경매최고가’를 다시 쓰게 된다(사진=서울옥션).시장 상황을 고려해 출품작의 규모를 줄인지는 꽤 됐다. 지난해 10월 두 경매사가 출품한 작품은 올해와 엇비슷한 180점 140억원어치였다. 끝없이 튀어올랐던 2021년 10월, 두 경매사는 무려 350점 247억원어치를 내놨더랬다. ◇지난해 경매시장 톱 3…‘소품’으로 회고하는 박서보 이쯤 되면 아무래도 ‘모험’은 어렵다. 낯선 작품보단 친숙한 작가와 작품이 유리할 터다. 그럼에도 별처럼 꽂힌 작품들은 눈에 띄게 마련이니까. 10월 경매에도 있다. 어김없이 컬렉터를 만나러 나온 박서보(1931∼2023) 화백의 ‘묘법’ 연작이 그거다. 서울옥션에선 ‘묘법 No.171020’(2017)이 추정가 1억∼1억 8000만원에 나온다. 흔치 않게 초록을 주조색으로 삼은 정교함이 돋보이는 8호(46×35㎝) 크기의 작품이다. 케이옥션은 판화와 드로잉을 내놓는다. 판화 ‘묘법 No.10-20’(2020)은 추정가 3500만∼6000만원, 드로잉 ‘묘법’(1983)은 3000만∼5000만원을 달았다. 박서보 ‘묘법’(1983·35×74.5㎝). 케이옥션 ‘10월 경매’에 추정가 3000만∼5000만원을 달고 새주인을 찾는다. 한지에 연필·수채로 수없이 선을 그어낸 작품이다(사진=케이옥션).10월 메이저 경매는 지난 14일 92세를 일기로 박 화백이 세상을 떠난 뒤 처음 그이의 작품이 거래되는 자리기도 하다. 평소 늘 나오던 대작이 이번 달엔 리스트에서 빠진 점은 희한하지만, 박 화백은 두 경매사의 단골작가였다. 유화를 비롯해 드로잉·판화 등이 끊임없이 사고팔렸다. 올해 상반기 경매시장에서 박 화백의 작품은 97점이 출품돼 57점이 팔리며(낙찰률 58.76%) 낙찰총액 37억 3340만원을 써냈다. 낙찰총액으로 볼 때 이우환, 김환기, 유영국에 이어 4위다. 낙찰가 상위 20위권 안에 ‘묘법’ 연작 3점을 올리기도 했다. 지난해에는 219점을 출품해 159점이 팔리면서(낙찰률 72.60%) 낙찰총액 123억 4484만원을 써냈더랬다. 쿠사마 아요이(276억 7436만원), 이우환(254억 5379만원)에 이어 낙찰총액으론 3위였다. 국내서 기록한 박 화백의 최고낙찰가는 12억원이다. 2021년 서울옥션에서 팔린 200호(165×260㎝) 크기 ‘묘법 No.200-86’(1986)이 가지고 있다. 하지만 해외로 넓히면 지난 5일 소더비 홍콩경매에서 260만달러(약 35억원)를 지불한 새주인에게 간 ‘묘법 No.37-75-76’(1976)이 있다. 2018년 같은 경매에서 200만달러(약 25억원)에 팔렸던 작품은 5년 만에 몸값을 10억원이나 올렸다. ◇두 경매사 ‘10월의 얼굴’로 나선 달항아리·장욱진 서울옥션에선 모처럼 고미술부문에서 경매최고가를 노리는 작품이 나왔다. ‘백자대호’다. 조선시대 18세기 전반에 빚어진 것으로 추정하는 이 ‘달항아리’는 47.5㎝의 큰 키가 돋보인다. 서울옥션은 “40㎝ 이상의 달항아리는 주로 왕실에서 사용돼 가치가 높다”며 “전하는 수량도 적어 국보·보물을 포함해 20여점뿐”이라고 했다. 시작가는 35억원. 만약 낙찰된다면 ‘달항아리 경매최고가’를 다시 쓸 수 있다. 이전까지 국내서 가장 비싸게 팔린 달항아리는 2019년 서울옥션에서 31억원에 낙찰된 ‘백자대호’(41.0×45.5㎝)가 있다. 그 뒤는 2018년 서울옥션 홍콩세일에서 1800만홍콩달러(당시 약 24억 7640만달러)에 낙찰된 ‘백자대호’(46.0×45.0㎝)가 잇고 있다. 장욱진의 ‘새’(1989·40.9×31.8㎝). 케이옥션 ‘10월 경매’에 나선다. 타계 한 해 전 그린 작품이다. 작가의 주요 소재인 해와 달, 집과 나무, 새가 어울려 관조적인 전경을 만들고 있다. 추정가 1억 5000만∼2억원(사진=케이옥션).케이옥션에선 장욱진(1917∼1990)의 작품을 이번 경매의 ‘얼굴’로 세웠다. 푸른 바탕에 달처럼 둥근 푸른 나무를 심고 그 안에 머문 새 한 마리를 포착한 작품 ‘새’(1989·40.9×31.8㎝)다. 타계 한 해 전 그린 작품은 해와 달, 집 한 채까지 지극히 관조적이지만 더할나위 없이 편안한 세상풍경을 만들고 있다. 추정가 1억 5000만∼2억원을 달고 새주인을 찾는다.
- 10월 3주차 서울 전셋값 ‘10주 연속 상승’
- [이데일리 이윤화 기자] 장기간의 연휴 영향으로 가격 움직임이 다소 주춤했던 주택 시장이 이번주부터 연휴 이전 흐름으로 복귀했다. 매매가격 선행지표로 인식되는 서울 아파트 전세가격이 2개월 이상(10주 연속, 주간 시세 조사 진행 기준) 오름세를 타면서 하반기 시장이 가장 우려하던 역전세 불안감은 일단락된 분위기다. 임대차 시장이 안정세를 찾아가는 가운데 매매가격도 보합 혹은 상승을 반복하며 소폭의 등락을 보이고 있지만, 시차를 두고 매매와 전세 모두 이 같은 추세가 동반될 가능성이 높아 보인다. 다만, 최근 채권금리와 연동된 주택담보대출 이자율이 연 7% 수준으로 올라온 가운데 금융권에서 주택담보대출을 옥죄면서 수요 위축에 따른 거래 관망 움직임도 감지된다. 이 때문에 당분간 양 사이드에 갇힌 박스권 흐름을 크게 벗어나기는 어려울 전망이다.20일 부동산R114에 따르면 10월 3주차인 이번주 서울 아파트값은 2주 연속 0.01% 올랐다. 재건축은 0.02% 상승했고, 일반아파트는 보합(0.00%)을 나타냈다. 신도시와 경기·인천은 가격 움직임이 미미한 보합세(0.00%)를 나타냈다.지역별로 보면 서울은 주거 선호도가 높은 지역에서의 상승세가 두드러졌다. △강남(0.02%) △은평(0.02%) △강서(0.01%) 마포(0.01%) △서초(0.01%) △성동(0.01%) △성북(0.01%) △송파(0.01%) △양천(0.01%) 등이 올랐다. 강남은 재건축 추진이 한창인 압구정동 신현대가 1억원~3억원 올랐다. 반면 △관악(-0.02%) △동작(-0.01%) 등은 떨어졌다. 관악은 봉천동 두산이 500만원 빠졌다. 동작은 대방동 대방신일해피트리가 2500만원 하락했다.신도시는 △평촌(-0.04%) △일산(-0.02%) △판교(-0.01%) 등이 떨어졌고 동탄은 0.01% 올랐다. 평촌은 평촌동 향촌롯데, 비산동 관악성원 등이 1000만원 하락했다. 일산은 일산동 후곡5단지영풍·한진이 1000만원 빠졌다. 반면 동탄은 청계동 동탄역더샵센트럴시티가 1000만원 올랐다.경기ㆍ인천은 대부분 지역에서 가격 움직임이 제한(0.00%)된 가운데 상승 3곳, 하락 3곳으로 팽팽하게 맞섰다. △화성(0.03%) △수원(0.02%) △용인(0.01%)이 상승한 반면, △시흥(-0.03%) △남양주(-0.02%) △고양(-0.01%) 등은 하락했다. 화성은 진안동 LG자이, 병점동 주공 등에서 250만원~500만원 올랐다. 반면 시흥은 정왕동 세종1차, 주공1단지 등이 1000만원 떨어졌다.전세 시장은 가을 이사철 전세 수요 증가로 서울이 0.02% 상승했다. 반면 신도시와 경기·인천은 보합(0.00%)을 기록했다.서울 전세가격은 구로(-0.03%)가 유일하게 약세를 보인 가운데 대다수(25개구 중 14개구) 지역이 상승세를 나타냈다. △송파(0.06%) △관악(0.05%) △서대문(0.05%) △중구(0.05%) △동작(0.04%) △마포(0.04%) △서초(0.03%) △성북(0.03%) 순으로 올랐다. 송파는 마천동 송파파크데일1,2와 잠실동 갤러리아팰리스 등이 500만원~5500만원 뛰었다. 관악은 봉천동 성현동아, 두산 등에서 250만원 올랐다. 서대문은 북아현동 e편한세상신촌이 500만원 상승했다.신도시 전세는 동탄이 0.03% 올랐고, 평촌은 0.05% 떨어졌다. 그 외 지역은 보합(0.00%)을 나타냈다. 동탄은 청계동 동탄역더샵센트럴시티가 500만원~750만원 상승했다. 반면 평촌은 평촌동 귀인마을현대홈타운, 비산동 관악성원 등에서 500만원~1000만원 빠졌다.경기ㆍ인천은 △화성(0.03%) △구리(0.02%) △인천(0.01%) △남양주(0.01%) △수원(0.01%)이 상승했다. 화성은 병점동 주공이 250만원-500만원, 구리는 인창동 인창e편한세상2차, 교문동 토평금호베스트빌1단지 등이 500만원~1000만원, 인천은 당하동 검단힐스테이트5차, 삼산동 삼산타운1단지 등에서 500만원~1500만원 올랐다. 반면 △시흥(-0.03%) △김포(-0.02%) △광명(-0.02%) △고양(-0.01%)이 떨어졌다. 시흥은 정왕동 주공1단지가 1000만원, 김포는 장기동 청송현대홈타운2단지가 500만원 하락했다.서울 고가지역과 경기 과천, 인천 송도 등 주요지역을 중심으로 상대적으로 빠른 가격회복세를 나타낸 가운데, 10월 들어 주택담보대출 금리가 위쪽 방향으로 출렁이면서 수요층 심리도 갈팡질팡하는 모양새다. 차주 단위의 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하면 소득 대비 이자 및 원리금 부담이 늘어날수록 대출한도가 축소되며 내 집 마련 진입장벽이 높아지기 때문이다. 부동산R114 관계자는 “높아진 이자 부담에 과거처럼 영끌(과도한 레버리지)을 통해 매매에 나설 경우 이자 부담으로 인해 급매로 팔아야 하는 최악의 경우도 생길 수 있다”면서 “그럼에도 불구하고 전월세 임대차 가격도 상반기의 역전세 국면을 뒤로하고 상승 추세가 공고해지고 있어 ‘남에 집에 사는 것이나 내 집에 사는 것’ 모든 면에서 주거비 부담은 커진 상황”이라고 말했다.
- 이창용 "중동사태 심화되면…금리 인상 심각히 고려할 수 있다"[일문일답]
- [이데일리 하상렬 기자] 이창용 한국은행 총재가 현 수준의 고금리가 상당 기간 유지될 것이라며 빚을 내 투자하는 것에 대해 경고의 메시지를 던졌다. 그는 현재 물가 경로가 전망치에 부합하지만, 이스라엘·하마스 사태가 격화돼 물가가 오르게 된다면 금융통화위원들이 금리 인상을 심각하게 고려할 수 있다고도 강조했다.이창용 한국은행 총재가 19일 서울 중구 한국은행에서 열린 10월 금융통화위원회 금리 결정에 대한 기자간담회에서 발언하고 있다.(사진=공동취재단)이 총재는 19일 금융통화위원회의 6차례 연속 기준금리 동결(연 3.5%) 결정 직후 열린 기자간담회에서 이같이 밝혔다.이 총재는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크를 묻는 취재진 질의에 “(금융당국이) 큰 시장충격 없이 구조조정하고 있다”며 “금리도 상당기간 유지할 것이기 때문에 금리 부담으로 인한 문제가 나타날 수 있겠으나, 이를 정상화시키는 것을 지속적으로 추진해야 한다”고 했다. 고금리를 상당기간 유지할 것이라고 말한 셈이다.이와 관련해 그는 빚을 져서 부동산에 투자하는 것에 대해 경고했다. 이 총재는 “여러 경제 상황을 볼 때 금리가 빠르게 떨어질 것으로 보면 안 된다”며 “레버리지로 투자하는 분들이 많은데, 금리가 떨어져 비용 부담이 적을 것이라고 생각한다면 경고를 드린다. 본인 능력 안에 있는지 밖에 있는지 판단해야 한다”고 했다.이 총재는 이 총재를 제외한 금통위원 6명 중 5명이 금리를 3.75%로 올릴 가능성을 열어둬야 한다는 의견을 냈다고 전했다. 그는 “중동 사태가 심화될 경우 금통위원들이 (금리를) 바꾸자고 할 것으로 생각한다”며 “실제로 심각하게 받아들이고 있다”고 힘줘 말했다. 아울러 그는 금통위원 1명이 지난 8월 ‘금리 인상 가능성을 열어둬야 한다’고 했던 의견을 바꿔 올리거나 내릴 모든 가능성을 열어둬야 한다는 의견을 냈다고 전했다.또 이 총재는 물가 목표치(2%) 수렴 시점이 지난 8월 예측보다 늦어질 수 있다는 것이 금통위원들의 중론이라고도 했다.이창용 한국은행 총재가 19일 서울 중구 한국은행에서 열린 10월 금융통화위원회 금리 결정에 대한 기자간담회에서 발언하고 있다.(사진=공동취재단)다음은 이 총재와의 일문일답이다.-향후 3개월 금통위원들의 금리 전망 수준은.△금리를 동결한 가장 큰 원인은 여러 불확실성이 커졌다는 것이다. 성장, 물가, 가계부채 추이 등 여러 불확실성 있다. 일단은 불확실성을 보자는 측면에서 동결했다. 향후 기준금리는 금통위원 간 이견이 있었다. 저를 제외한 금통위원 6명 중 1명은 앞서 언급한 정책 여건의 불확실성이 크기에 기준금리를 올릴 수도 있고, 낮출 수도 있는 상황이라는 의견을 제시했다. 나머지 5명은 불확실성이 높은 것은 사실이지만, 현 상황을 봤을 떄 물가 압력이 높아졌을 뿐아니라, 목표 수준(2%)에 수렴하는 시기도 늦춰질 가능성이 커졌기에 8월 통화정책방향회의 때보다 긴축 강도를 더 강화해야할 필요가 있다고 보면서 추가 인상 가능성을 열어둬야 한다고 했다. 이 5명 중 1명은 이런 이유에 더해 가계부채가 더 악화되지 않도록 선제적으로 대응할 필요가 있다고 말했다.-시장에서 내년 하반기 금리 인하를 전망한다. 시기상조로 보나.△3개월 이후 금통위원들이 어떤 생각을 갖고 있는지 말하는 것은 바람직하지 않다는 의견이 많다. 다만 전반적으로 미국의 금리가 높은 수준에서 유지될 것으로 보고 있고, 우리 금리도 상당기간 긴축기조가 계속될 것이란 견해는 퍼져나가고 있는 것 같다.-그간 현재 기준금리가 긴축적 수준이라 말했다. 최근 물가 반등세 가파르고 가계부채와 기업부채 빠르게 늘어나는 상황이다. 금융상황지수 등 가격변수를 봤을 때 긴축적이더라도 현재 관찰되는 금리수준이 긴축적이라고 볼 수 있는 것인가.△현재 통화정책 기조가 긴축적이냐. 중립금리 등 요인을 보면 긴축적이라 판단한다. 기본적으로 통화정책 긴축정도를 금리와 중립금리, 가격변수와 비교해 판단하는 것기 있다. 이런 가격변수가 아니라 가계대출과 기업대출을 갖고 판단하는 것은 바람직하지 않을 수 있다. 저희가 가계대출과 기업대출을 걱정하는 것은 리스크 관리 차원이다. 대출이 늘었다고 금리 수준이 긴축적이지 않다고 결론내리기 어렵다. 최근 기업대출이 늘어난 것은 회사채 금리가 올라 대출로 자금 조달을 이동하는 것이 많은 부분이 있다. 몇몇 대기업들은 대출을 받아 회사채를 상환하는 모습도 보이고 있다. 대출 자체를 보는 것이 아니라 실물 경제를 봐야 한다. 무엇보다 물가의 하향안정 기조를 봤을 때 통화정책은 긴축 수준에 있다고 보고, 그 영향을 좀 더 지켜봐야 한다고 생각한다.-물가 목표수준 수렴 시기를 내년 말정도로 외신 인터뷰에서 밝혔다. 통화정책방향 결정문을 보면 그 시기가 늦춰질 수 있다는 부분이 있는데, 내년 말보다 늦어질 수 있다는 것인지. 이번 중동 사태 전개 양상에 따른 영향은 어떻게 보는가.△8월 전망에서 내년 말까지 2% 초반까지 수렴할 것으로 봤다. 지금 중동 사태로 어떤 일이 벌어질 것인지는 예단하기 어렵다. 앞으로 몇주가 중요할 것 같다. 저희가 8월 예측했던 물가 하락 경로보단 속도가 조금 늦어지지 않겠냐는 것이 금통위원들의 중론이다. 내년 12월이 됐을 때 목표 수준으로 물가가 딱 수렴할 것인가. 불확실성이 크다. 그 수준으로 수렴해 갈 것으로 봤는데, 그 속도가 8월 예측보다 늦어질 것으로 보고 있다.-미국 10년물 국채금리가 16년만에 4.9%를 돌파하고 소비도 견조한 모습이다. 미국의 금리인상이 끝나간다고 본 구체적인 근거가 있나.△10년물 5%대로 가고 있는데. 지난주 국제통화기금(IMF) 회의에서 가장 큰 논쟁이었다. 첫 번째 해석은 그동안 시장이 연방준비제도(Fed·연준)가 어떤 얘기를 해도 안 믿다가 미국 노동 시장이 견고하고, 당분간 금리를 내리지 않겠다고 가정하다보니 10년물 금리가 당분간 안 내리겠다는 기대가 봐껴서 금리가 올라가고 있다는 것이다. 대부분 많은 분들은 미국 재정적자가 국내총생산(GDP) 대비 6%대로 유지되고 있는데, 후진국 처럼 디폴트 난다는 것이 아니라 장기채권을 계속 발행해야 하니 펀딩 문제가 있어 올라간다는 의견이었다. 연준이 11월에 금리 결정을 어떻게 할지는 의견이 나뉘었다. 시장 금리가 이미 올라 긴축 영역에 있으니 금리를 별도로 올릴 필요가 없다는 견해도 있고, 이스라엘·하마스 사태에 유가가 올라 물가가 올라갈 수 있다는 의견도 있다. 어느 한 쪽이 맞다고 보긴 어렵다. 제가 금리 인상 사이클이 끝나간다고 한 것은 이번에 금리를 올리지 않는다는 것이 아니라 작년에 비해 지금은 금리인상 기조가 가속화가 아닌, 안정 기조로 볼 수 있다는 것이다.-지난주 외신 인터뷰에서 중립금리 상향 가능성에 대해 우리나라는 특수한 상황에 있다고 말했다. 잠재성장률 하락으로 중립금리 하향을 염두한 것인가. 올해 당장은 아니라도 향후 통화정책 완화의 신호로 해석하는 의견도 있다.△전반적으로 미국 통화정책에서 높은 금리가 유지될 것이다. 미국 경제가 생각보다 견고하다는 근거에 따라 미국 중립금리가 높아지지않겠냐는 논쟁이 있다. 지난 한달정도 미국의 중장기 채권 금리가 올라가지 않았나. 그에 따라 우리나라의 중장기 채권 금리도 많이 올랐다. 우리나라 중장기 금리가 미국 금리에 따라 올라가는 것이 왜 고민이냐면, 경제 이론적으로 변동 환율제를 채택했다면, 통화정책은 외국과 독립적이어야 한다. 그럼에도 중장기 금리가 미국과 동조화되고 있다. 우리나라는 10~20년 시계열로 보면 인구고령화로 잠재성장률이 떨어지고 중립금리가 떨어질 수 있다. 선진국은 중립금리가 오르고 우리는 떨어지면 선진국에 어떤 영향을 받는지 생각해봐야 한다. 어느 정도 관여될지 다들 모르는 것 같다. 계속해서 생각해 봐야 한다. 제가 취임했을 땐 우리나라가 중장기적으로 성장률이 낮아지면서 금리 수준이 낮아질 것으로 생각했는데, 최근 일련의 사태 보면서 선진국 중립금리가 오르면 이에 대해 어떤 영향을 받을지는 답을 못 드리겠다. 중립금리를 내려 통화정책 완화 시그널을 준 것이 아니냐고 하시는 분들이 있어서 깜짝 놀랐다. 10~20년 뒤 잠재성장률이 떨어질 때 중립금리를 고민한 것이었다. 10~20년 뒤 얘기가 1~2년 뒤 금리를 조정하는데 포석을 깔아놓은 것 아니냐는 것은 과도한 반응이다.-IMF는 내년 중국 성장률을 4.2%로 보고 있다. 한은은 4.5%로 전망하고 있는데, 전망이 차이나는 이유는 무엇인가.△해외 투자 은행(IB) 등 전반적인 중국성장률 전망치는 평균이 4.5% 정도 되는것 같다. IMF의 4.2%는 생각보다 낮은 수준이다. 부동산시장이 영향을 미치는 것 아닌가 생각한다. IMF 발표 후에 중국이 경기 부양 정책을 펼치고, 이번 분기 경제성장률이 예상보다 높게 나와 어떤 의미가 있을지 봐야한다. 11월에 경제성장을 전망할 때 같이 전제조건을 말하겠다.-9월 물가가 우리나라와 미국 모두 3.7%로 같아졌다. 미국이 작년 최고점이 9.1%였고 우리나라가 6.3%였다는 점을 고려하면 우리나라 물가 둔화 속도가 미국보다 느리다. 특히 우리나라는 전기요금 인상 등을 극도로 억제하고 있는 상황인데 수요가 좋은 미국보다 물가 둔화 속도가 느린 이유는 무엇인가.△미국은 9%까지 올라갔다가 내려오고, 저희는 6%에서 내려왔다. 물가 목표가 2%니까, 높은데서 내려오면 빠르게 내려오고 낮은데서 내려오면 더디게 내려오는 것이 이상하지 않다고 본다. 같은 목표 수준을 갖고 있기에 속도가 더딘 것이다. 목표수준 수렴 시기를 보면 우리가 미국보다 빠를 것이다. 미국은 금리를 500bp(1bp=0.01%포인트) 올렸는데 우리는 300bp 올렸다. 미국은 고정금리가 많고 우리는 변동금리가 많아서 똑같이 올려도 충격이 다르다. 속도를 보고 판단하기 어렵다.-91일물 기업어음(CP) 금리가 단기간에 가파르게 오르고 있고, 한전 등에서도 CP나 단기사채 발행이 더 늘어날 가능성이 있다. 단기 자금시장 상황을 어떻게 보고 있는지 궁금하다. 자금시장이 타이트해 질 수 있는데, 한은의 유동성 지원 가능성이 열려 있다고 봐야 하나.△CP금리는 기준금리 대비 스프레드가 어제 60bp를 넘어 장기 평균(40bp)보다 높은 것은 사실이다. 다만 역사적인 평균 이상이라고 보긴 어렵다. 미국 중장기 채권금리 올라서 CP도 따라가고 있는 것으로 볼 수 있다. 연말 단기자금 시장이 타이트해져 미리 반영하는 것 아니냐고 해석하는 분들도 있다. 작년에 비해 한전채 등 해결돼 유동성을 지원해야 하는 상황은 아니라고 생각한다. 작년 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 여러 정책 문제 때문에 은행 예금만기가 연말에 몰려있는 것은 사실이다. 자금 이동이 원활하게 될 수 있도록 한은이 공개시장조작으로 도움주는 것은 당연하지만, 별도로 단기시장이 경직될 것으로 보고 있지 않다.-오늘도 금통위원 5명이 금리 인상 가능성을 열어둬야 한다고 했다고 전했다. 물가나 환율이 급등하는 예외적인 상황이 아니라면 3.5% 기준금리가 고점이라는 이견이 많지 않다. 시장이 한은의 포워드가이던스를 무시하고 있는 것인가.△포워드가이던스 할 때 뭘 하겠다는 부분만 집중해서 보고 어떤 조건에 대해서 생각하는 것은 시장이 무시하는 것 같다. 앞서 5차례 금리를 동결하면서 물가나 성장 경로가 변화할 경우 금리를 올릴 수 있다는 가능성을 열어둔다고 했다. 안 올렸으니까 ‘양치기 소년’이라고 말할 수 있곘지만, 금리를 올리는 조건이 저희가 본 물가 경로에 차이가 생겼을 때라는 것이다. 지금까지 저희 예상경로와 부합해 왔다. 이번에도 5명의 위원은 물가가 목표 수준에 달성하는 시기가 늦춰질 가능성이 있기에 금리 인상 가능성을 열어둬야 한다고 했다. 전제조건에 관심을 둬야 한다. 하마스 사태로 물가 경로가 올라갈 경우 금통위원들이 (금리를) 바꾸자고 말씀할 것으로 생각한다. 실제로 심각하게 받아들이고 있고, 어떤 것을 기준으로 할지 말씀드렸다.-부동산에 대해 최근 우리나라가 연착륙을 달성했다고 볼수도 있다고 했다. 오늘 비은행 금융기관에 대해서 불안이 진정됐지만, 잠재요인이 남아있다고 했다. 현재 부동산PF에 대해서 어떻게 보는지 궁금하다.△작년말 금리를 올리기 시작할 떄 부동산PF가 연말에 문제될 것이라 생각하지 않았다. 올해 중반이나 하반기에 부동산PF에 과다하게 투자했던 레버리지가 높았던 기관부터 문제가 될 것이라 생각했다. 알다시피 지자체에서 문제가 일어났고 부동산PF에 대한 우려가 커지면서 시장이 크게 반응했다. 그 결과 부동산시장이 고점대비 20~30%씩 떨어졌고, 부동산시장 연착륙과 부동산PF가 시스템 리스크로 안 번지게끔 조정하는 정책을 했다. 부동산 가격이 충분히 올라 PF에 아무 문제가 없다는 것은 아니다. 정부가 부동산PF 중 10% 정도를 구조조정했다. 큰 시장충격 없이 구조조정하고 있고, 금리도 상당기간 유지할 것이기 때문에 금리부담으로 인한 부동산PF 문제가 나타날 수 있겠으나, 큰 충격없이, 정상화시키는 것을 지속적으로 추진해야 한다고 본다.-1년전과 비교해 3고(고금리·고물가·고환율) 상황이 유사하다. 이런 측면에서 작년과 마찬가지로 긴축 정도를 높여야 하는 것 아닌가. 1년 전과 지금 어떤 차이가 있다고 보는지 궁금하다.△작년 이맘 때 미국이 금리를 75bp씩 4번 올리고 물가도 미국은 10% 가까이, 우리는 6%대까지 올랐다. 반면에 지금은 미국도 어떤 면에선 물가가 3.7%로 떨어지고, 금리도 더 안 올릴 것이라는 논의도 나오고, 환율도 가속화되고 있지 않다. 국내적으론 부동산 경착륙을 걱정하던 때에서 가계부채를 어떻게 관리할 것인지 질서있는 조정 국면으로 바뀌었다. 그런데 이스라엘·하마스 사태가 어떤 영향을 줄지는 모르겠다. 지금까지 시장 반응은 상대적으로 안정적인데, 폭풍전야인지 예상하기 어렵다.-한미 금리차가 15개월째 역전되는 상황이다. 더 벌어져도 괜찮다고 보는가.△어느 경제 이론도 금리차 자체가 움직임을 결정한다고 하는 것은 없다. 금리차 때문이라면 이행 과정이 있어야 한다. 당연히 고려해야겠지만 2% 벌어진 것을 다시 줄여야만 안전한 것이라고 보기 어렵다. 상황을 보고 판단해야 한다.-가계부채 관련해서 현재 기준금리 수준이 가계부채의 증가세를 억제하는 수준이라고 보는가.△금리 통해서 가계부채를 조정하는 것은 이론적으로 할 수 있다. 엄청 올리거나 혹은 내리거나. 그러면 다른 부분이 큰 영향을 받을 것. 가계부채는 부동산에 영향 많이 받는다. 기본적으로 통화정책이 부동산 가격을 타깃해선 안 된다고 생각한다. 가계부채 자체가 장기성장률에 영향미칠 수 있고, 능력에 안 맞게 레버리지하면 문제가 생길 수 있다. 불평등 등 미치는 영향들이 많다. 고려해야겠지만, 이를 통화정책 만으로 한다고 생각하지 않는다. 지금 상황은 가계부채 문제는 미시적 조정을 통해 해보고, 정 안되면 금리를 통한 거시적인 영역 생각해보겠지만, 그 단계는 아니라고 생각한다. 금통위원들은 가계부채가 늘어나는 것이 바람직하지 않다고 생각하고 있다. GPD 대비 비율을 점진적으로 내려야 한다고 본다. 부동산 가격 오르지 않도록 하는 것엔 공감대를 갖고 있다.-금리가 높아 크레딧 시장에 불안이 오고 건설사들이 시공을 하는것에 부담 느끼면서 주택난이 가중되고, 그것이 시장에서 집을 구매하는 사람들이 집값이 오르겠구나 생각해서 무리해서 가계대출 받아서 주택가격이 올랐다는 견해가 있다.△단기적으로 1~2년 동안 시장에 공급될 주택은 정해져 있다. 문제는 코로나 기간 이후 금리를 인상하다보니 건설사 PF 시장이 얼어붙어 새로운 공급이 줄어들지 않겠냐는 것이다. 3~4년 뒤 가격이 오르지 않겠냐는 것인데, 정부가 이런 것을 우려해 부동산 공급대책을 마련하고 있다. 집값이 많이 올랐다고 하는데, 자료를 명확히 봤으면 좋겠다. 서울 지역은 예전 수준에 근접했다고 본다. 그러나 전반적으로 지방이나 이런 곳 부동산 가격이 떨어지다 멈춘 상황이다. 한은 총재로서 부동산 가격에 대해 언급하긴 어렵지만, 집값이 올라갈 것으로 예상하더라도 자기돈이 아니라 레버리지로 투자하는 분들이 많은데 금리가 떨어져서 비용부담이 적을 것이라고 생각한다면 그점에 대해선 경고를 하겠다. 여러 경제상황을 볼 떄 금리가 그렇게 빠르게 떨어질 것으로 보면 안 된다. 본인의 능력 안에 있는지 밖에 있는지 판단해야 한다.-중동지역 전개 상황 아직 판단하기 이르다고 했다. 유가가 상황에 따라 폭등하게 되면 분명 충격이 있을 것이다.△한 주 동안 시장 환율·유가 변화가 큰 변화가 생각보다 적은 것 같다. 중동 사태가 앞으로 어떻게 진행될지 모르겠다. 어떻게 변화할지 시나리오를 만들수 있곘으나, 베이스라인을 바꾸기엔 성급한 것 같다. 그 만큼 불확실성이 크다는 것이다. 이번 사태는 경제적인 면보다 정치적 문제가 더 크다. 지역 분쟁에 머물 것인지, 더 번질 것인지 불확실한 상황이다. 11월 새로 전망 발표해야 할 것인데 어떤 전망을 베이스라인으로 할지 잘 모르겠다. 남은 기간 동안 살펴야 한다.-이스라엘·팔레스타인 사태를 반영한 것이 아니라면, 어떤 이유 때문에 물가 전망이 오른 것인가.△국제유가가 저희 생각보다 올랐다.-금통위 의사록을 보면 금융당국 거시건전성정책과 통화정책 간 괴리된 측면있다고 나와있다. 이에 동의하는가.△개별 위원 의견에 언급하기 어렵다. 계속해서 정부와 관계에서 상충된다든지, 불협화음이 있다는 얘기가 나오는데 상반기 부동산시장과 PF의 연착륙 목적이 있었기에 다른 방향으로 갔지만, 지금은 오버슈팅을 잡자는데 합의돼 있어 이견 없다.-금통위원 중 금리인하 가능성을 처음으로 언급했다. 일각에선 한은이 하반기 불확실성 높아져 추가인상 기회를 놓쳤다는 말이 나온다.△저희 발표에 대한 해석은 학자마다 다르다.통화정책을 데이터에 따라 하는 것이 아니라 시점에 따라 말하는 것은 아니라고 생각한다. 금통위원 1명이 금리를 내리자고 한 것은 아니고 올리는 것과 마찬가지로 내리는 것도 가능성을 열어둬야한다는 것이다. 전체적인 불확실성을 고려했을 때다.-GDP갭 플러스 전환 시점은.△내년 2.2% 성장률 전망치를 전제로 내년 연말 정도 0이 된다.
- 전고점 넘었나…서울 아파트 거래량 '숨고르기'
- [이데일리 오희나 기자] 서울 일부 지역 아파트값이 전고점을 넘어서는 등 집값 상승이 이어지면서 거래가 다시 줄어들고 매물이 늘어나는 현상이 나타나고 있다. 금리 상승과 주택담보대출 조이기가 이어지면서 관망세가 짙어지고 있다. [그래픽=이데일리 김정훈 기자]17일 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 매매량은 3085건으로 전월(3840건)보다 755건 감소했다. 부동산 거래 신고가 30일 내 이뤄지는 점을 고려해도 4000건을 넘어서긴 어려워 보인다. 서울 거래량은 올 1월 1411건으로 증가추세를 보이더니 4월 3186건, 5월 3425건, 6월 3848건, 7월 3586건, 8월 3840건으로 다섯 달째 3000건대에 머물고 있다. 서울 아파트 매매거래가 통상 월평균 5000~6000건 거래되던 것에 비하면 예년수준을 크게 밑돌고 있다. 최근 거래 증가세도 주춤하면서 매물은 쌓이는 추세다. 아실에 따르면 서울 아파트 매물 수는 7만5187건으로 지난 1월 5만513건 대비 48.8% 증가했다. 지역별로는 광진구가 960건에서 1801건으로 87.6% 늘었고, 서초구 3220건→5655건(75.6%), 마포구 1987건→3190건(60.5%), 강남구 4054건→6508건(60.5%), 동작구 1917건→3027건(57.9%), 송파구 3545건→5594건(57.7%) 등 아파트값 반등폭이 컸던 지역 위주로 매물 증가량이 많았다. 전문가들은 매물은 쌓이고 있지만 급매물이 급증하는 시장은 아니어서 강보합을 유지할 것으로 내다봤다. 서울 아파트 시장은 정책효과와 맞물려 정비사업 활성화, 고분양가 추세 등으로 상승 요인이 더 많다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “매물은 늘었지만 급매물이 쌓이는 상황은 아니다”며 “상승 추세가 꺾이진 않고 있지만 매물이 많아 선택지가 있어 매수자 우위 시장이 유지되고 있다”고 말했다. 이어 윤 수석연구원은 “강남3구 등 고가 지역을 중심으로 가격을 회복하다 보니 상승세를 견인하는 효과는 있었지만 거래량 건수가 급증하지는 않고 있다. 특히 서울 외곽이나 강북 지역은 아직 회복세가 더뎌서 거래가 부진한 영향도 있다”며 “분양가가 오르는 추세인데다 재건축 활성화가 이어지고 있어 아파트값이 하락세로 전환하기는 어렵다”고 강조했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석연구원은 “상반기 거래량 증가는 정책 요인이 컸다”며 “특례보금자리론이나 15억 초과 아파트 주담대 허용 등 대출 요인이나 규제 완화 등으로 미래 수요가 당겨진 영향이 크다”고 말했다. 김 수석연구원은 “매도자가 하락매물을 내놓으면서 빨리 거래를 유도하는 상황도 아니다 보니 상반기보다 거래는 줄어들겠지만 매맷값은 약보합세를 유지할 것으로 보인다”고 설명했다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.
- GTX시대 ‘성큼’…GTX 수혜 신규 단지 관심 집중
- [이데일리 박지애 기자]정부가 GTX(수도권광역급행철도) 속도전을 주문함에 따라 수도권 출퇴근 혁명이 눈 앞으로 다가오고 있다. GTX-A노선 수서~동탄 우선 개통이 1년이 채 남지 않은 데다 C노선은 연말 착공, B노선은 내년 상반기 조기 착공을 예정하는 등 GTX 시대가 가시화되면서 수혜 지역의 부동산이 들썩이는 모양새다.13일 부동산 업계에 따르면 GTX는 집값을 견인하는 대표적인 개발호재로 통한다. GTX-A노선 동탄역이 들어서는 화성시의 사례를 보면 알 수 있다. GTX-A노선이 착공한 지난 2019년 6월 청계동(GTX-A 동탄역 인근 지역)의 3.3㎡당 평균 매매가는 1,819만원이었다. 이후 부동산 침체기가 오기 전 2022년 1월 3,155만원을 기록하며, 19개월간 73.45%의 상승률을 보였다. 이는 GTX-A노선 착공 전 같은 기간(2017년 12월~2019년 6월) 16.45%(1562만원→1819만원) 오른 것과 비교하면 상당한 차이다.가격 방어력도 돋보인다. 최근 조기 개통 소식이 이어지자 시장 침체로 하락세를 보였던 청계동은 반등기를 맞이했다. 2022년 1월 이후 지속적인 가격 하락세를 보이며, 2023년 8월 2725만원까지 떨어졌지만, GTX-A 조기 개통 소식에 지난 9월 2732만원으로 반등을 이뤄내며, GTX의 파급력을 증명했다.GTX-C도 마찬가지다. 조기 착공 소식이 이어지자 수혜 지역의 집값이 바닥을 찍고 상승세를 이어가고 있다. 예컨대 의정부의 집값은 2022년 1월 3.3㎡당 평균 매매가 1,446만원으로 고점을 찍은 후 시장 악화로 줄곧 하락세를 나타내며, 지난 7월 1310만원으로 떨어졌다. 하지만, GTX-C노선 사업이 가시화되면서 지난 8월 1386만원으로 올라 상승 전환하는 데 성공했다.업계에서는 GTX 시대가 눈 앞으로 다가오자 침체된 부동산 시장 속에서도 수혜 지역은 집값 상승 기대감이 반영돼 반등 조짐을 보이고 있다는 분석이다. 서울 접근성이 대폭 개선되는 만큼 인구가 유입되고, 역 주변으로 인프라가 확충되면서 지역의 가치도 상승하는 연쇄상승 효과를 일으킬 수 있기 때문으로 풀이된다.상황이 이렇자, GTX 수혜 지역에 분양하는 신규 단지에 수요자의 발길이 이어지는 분위기다. 업계 전문가는 “GTX는 수도권 대표 개발호재로 자리매김한 만큼 침체된 시장에서도 가격 방어력이 돋보이고 있으며, 착공과 개통 시기에 따라 추가적인 가격 상승이 이어질 것으로 예상돼 더욱 주목하는 분위기”라며, “GTX 수혜 지역 중 서울과의 접근성이 다소 떨어져 저평가된 곳도 조기 개통, 착공 호재로 수요자들의 많은 관심이 이어지고 있어 분양성적의 귀추가 주목된다”라고 말했다.이런 가운데, 최근 GTX 수혜지역 내 분양을 앞둔 단지가 있어 시장과 수요자들의 이목이 집중되고 있다.현대건설은 10월, 경기도 의정부시 금오동 일원에서 ‘힐스테이트 금오 더퍼스트’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 32층, 11개 동, 전용면적 36~84㎡ 총 832세대 규모로 조성되며, 그중 408세대를 일반 분양한다. 일반분양 물량은 수요자들의 선호도가 높은 소형 타입 위주로 구성되어 있다. 단지는 수도권광역급행철도(GTX) C노선 개통에 따른 간접적인 수혜도 기대할 수 있다. GTX-C 노선은 덕정(양주)~의정부~청량리~삼성~수원간 74.2km를 연결하는 노선이며, 2028년 개통을 목표로 추진 중이다. 이 중 의정부역에 GTX-C 노선이 정차할 계획이며, 노선이 개통되면 의정부에서 서울 삼성까지 예상 소요 시간이 약 16분으로 강남 접근성이 크게 개선될 전망이다. 현대엔지니어링은 10월, 경기도 수원시 권선구 서둔동 일원에서 ‘힐스테이트 수원파크포레’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 1층, 10개 동, 전용면적 84~113㎡ 총 482세대 규모로 조성된다. 단지는 인근에 지하철 1호선과 신분당선(2028년 예정)이 지나가는 화서역, GTX-C(2028년 예정)·KTX 수인분당선 1호선이 지나가는 수원역이 자리했다. 스타필드(2023년 예정), 롯데백화점, AK플라자 등 다수의 대형쇼핑몰도 가깝게 위치해 있으며, 탑동초, 구운중을 도보로 통학할 수 있다.태영건설은 10월, 경기도 의왕시 오전동 일원에서 ‘의왕 센트라인 데시앙’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 38층 5개 동, 총 733세대 규모다. 이 중 전용면적 37~98㎡ 532세대가 일반분양 예정이다. 단지는 인덕원~동탄선 오전역(예정)을 단지 바로 앞에서 누릴 수 있는 초역세권(예정) 입지가 돋보인다. 제일건설은 11월, 경기도 평택시 장안동 일원에서 ‘제일풍경채 옥정’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 35층, 16개 동, 전용면적 59~84㎡ 총 1980세대 규모로 조성된다. 단지는 수도권지하철 1호선 및 SRT가 지나는 평택지제역이 가깝다. 평택지제역은 수원발 KTX 직결사업이 2024년 완공을 목표로 추진되고 있으며, 수도권광역급행철도(GTX)-A, C노선 연장이 추진되고 있어 향후 교통환경은 더욱 개선될 전망이다.힐스테이트 금오 더퍼스트 조감도
- 경기 덜 타는 역세권 입지…"희소성 큰 지방서 더 인기"
- [이데일리 이윤화 기자] 부동산 시장의 불확실성 속에서도 역세권 아파트에 대한 인기는 여전하다. 특히 지방의 경우 수도권 대비 상대적으로 지하철역사가 적은 만큼 희소성이 커 수요자들의 관심도가 높다. 문수로 금호어울림 더 퍼스트 조감도.부동산R114 자료에 따르면 지난 8월까지 지방에서 공급된 단지(100가구 이상)는 52개 단지다. 이중 역세권 단지는 9개 단지로 전체 중 17% 수준에 불과하다. 역세권 단지는 청약 성적도 좋다. 9개 단지 중 3개 단지를 제외한 모든 단지가 순위 내 마감됐으며, 4개 단지가 1순위 마감에 성공했다.지방 역세권 단지는 몸값도 남다르다. 같은 생활권을 공유하더라도 역과의 거리에 따라 가격 차이가 상당하다. KB부동산에 따르면, 광주지하철 1호선 상무역 바로 앞에 있는 ‘상무SK뷰’의 전용면적 84㎡A 타입의 평균 매매 가격은 6억 5000만원이다. 이는 동일 지역 비역세권 단지인 ‘Y’ 아파트(전용면적 84㎡A 타입) 평균 매매 가격(5억2000만원) 대비 1억3000만원 이상 높은 수준이다.지방 역세권 아파트는 매매 수요도 많다. 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 ‘동래효성해링턴플레이스’(총 762세대)는 부산지하철 3·4호선 미남역 역세권으로, 올해(1~8월) 단지의 매매 건수는 49건을 기록했다. 반면, 동기간 같은 생활권에 위치한 비역세권 아파트 ‘H’ 아파트(총 710세대)의 거래건수는 8건에 그쳤다. 분양업계 관계자는 “주택시장이 실수요자 중심으로 재편성되면서 내 집 마련에 가장 중요한 입지요소 중 ‘역세권’ 단지에 대한 인기는 더욱 높아지고 있는 상황”이라며 “역세권 단지는 정주여건이 우수해 매매 및 전월세 환금성도 뛰어나며, 불황에도 가격 하락폭이 크지 않아 자산가치에도 긍정적인 영향을 끼친다”고 전했다. 이렇다 보니 역세권이거나 역세권 예정인 입지에서 분양을 앞둔 단지에 대한 기대감도 높아지고 있다.금호건설은 울산 남구 신정동 1154-7번지 일원에 ‘문수로 금호어울림 더 퍼스트’를 분양 중이다. 울산도시철도(트램) 1호선 정차역이 공업탑 로터리 인근에 추진되고 있어 향후 역세권 프리미엄을 누릴 전망이다. 단지는 봉월로, 삼산로, 수암로 등이 만나는 공업탑 로터리를 통해 울산 시내, 외곽 어디든 빠르게 이동할 수 있다. 울산중앙초, 신정초, 월평중, 울산공고, 울산여고, 신정고, 울산여고 등 울산 명문학군이 단지 변경 1km 이내에 있으며, 문수로 일대 유명 입시학원이 몰려 있는 학원가도 가깝다. 단지 주변으로 롯데마트, 홈플러스, 울산광역시청, 울산남구청 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고, 도보 거리에 울산대공원이 위치해 있으며 남산근린공원, 태화강 등도 가까워 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 단지는 전용 84㎡A·B·C 타입, 총 402세대로 조성된다. 대우건설은 대전 서구 관저동 일원에 짓는 ‘관저 푸르지오 센트럴파크’를 10월 분양할 예정이다. 이 단지는 전용면적 84㎡, 1단지 330세대, 2단지 330세대로 구성됐다. 단지 인근에 대전도시철도 2호선 관저역 개발이 추진중이며, 호남고속도로 서대전IC 등이 가깝다. 느리울초, 가수원초, 느리울중 등 교육환경을 갖췄다. 또 건양대병원과 롯데마트, CGV 등 풍부한 생활 인프라는 물론 느리울 근린공원, 가수원 근린공원 등도 인접해 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.한화 건설부문은 대전 서구 도마동 일대에 ‘도마 포레나해모로’를 11월 선보일 계획이다. 단지는 전용면적 39~101㎡, 총 818세대로 조성되며, 이중 584세대를 일반에 분양할 예정이다. 대전도시철도 2호선 도마역(가칭)이 도보권에 조성될 예정이며, 충청권 광역철도 개발도 추진 중에 있어 향후 우수한 교통 인프라를 누릴 전망이다. 도마네거리 중심상권, 도마큰시장 등이 가깝고 유등천, 우량산도 인근에 있어 쾌적한 주거생활이 가능하다.
