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- 강남만 집값 급등? 서울 광진·성동구 '신버블세븐' 편입
- [이데일리 권소현 기자] 버블세븐이 서울 중심으로 재편되고 있는 것은 결국 공급과 수요법칙 때문이다. 학군과 교통, 직주근접, 편의시설에 한강 조망권까지 모두 갖추고 있는 강남 지역 실거주 욕구는 높은데 공급은 그에 비해 한참 달리기 때문이다. 강남 3구가 단기간 급등하자 투자자들은 차선책으로 한강 생활권에 속한 성동구나 광진구의 옐로칩을 택하면서 이들 지역까지 신(新)버블세븐에 합류했다. 반면 과거 영화를 누렸던 용인이나 평촌은 남쪽으로 확장된 신도시 개발로 인해 공급 물량이 넘쳐나고 있다. 동탄2신도시 등 일부 신도시에서는 미분양이 쌓이는 상황이다. ◇다주택자 압박은 비슷한데 결과는 서울 집중‘버블세븐’은 지난 참여정부 시절 탄생했다. 당시 정부가 다주택자를 겨냥한 부동산 규제책을 잇달아 내놓자 투자자들이 알짜지역으로 몰리면서 강남 3구와 목동, 분당, 용인, 평촌 지역 집값이 급등했다. KB국민은행의 아파트 매매가격 지수에 따르면 참여정부가 시작된 2003년 2월 대비 말기인 2008년 2월에 강남구는 80% 올랐고 송파구도 83% 뛰었다. 서초구와 양천구도 각각 79%, 70% 급등했다. 분당구는 76% 올랐고 용인은 67%, 안양시 동안구(평촌)는 지수산출을 시작한 2003년 6월 대비 참여정부 말에 63% 올랐다. 같은 기간 종로구, 도봉구, 중랑구 등의 집값 상승률이 30%에 못 미쳤던 것과 비교하면 그야말로 급등한 것이다. 문재인 정부 들어서 다주택자에 압박을 가하는 부동산 정책이 되풀이되면서 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 현상은 참여정부 때와 비슷하다. 그러나 버블세븐 지도는 변화하는 모습이다. 6.19 부동산 대책을 시작으로 8.2 대책, 10·24 가계부채 종합대책 등 부동산을 옥죄기 위한 각종 대책의 결과는 신 버블세븐의 탄생이다. 강남 3구와 목동 등 전통적인 부촌은 이번에도 ‘돈 될 만한 곳’으로 꼽히면서 급등세를 탔고 학군이 좋거나 한강 조망권이 확보된 곳, 개발호재가 있는 인근 서울 자치구로 확산하는 모습이다. 다리만 건너면 강남에 닿을 수 있는 성동구와 광진구에는 각각 성수전략정비구역, 동서울터미널 현대화 사업 등의 개발호재가 있다. 광진구 광장동에는 극동1·2차가 준공 30년을 넘어 재건축을 추진 중이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “강남 들어가기가 비싸니 광진구나 목동에서 대체재를 찾으면서 같이 오른 것”이라며 “인근 지역으로의 번지는 일종의 물결효과가 나타난 셈”이라고 말했다. ◇용인·평촌은 인근 신도시로 수요 흡수[이데일리 이동훈 기자]반면에 용인이나 평촌 등이 주춤한 이유는 공급 과잉 때문이다. 택지개발을 통한 입주물량 증가에 인근 판교·동탄 등 2기 신도시가 건설되면서 수요까지 분산돼 집값이 힘을 받지 못하는 상황이다. 닥터아파트에 따르면 올해 경기도 입주물량은 전년대비 25.3% 증가할 것으로 보인다. 경기도 중에서 동탄2신도시에 2만2218가구 입주가 예정돼 있어 가장 많고 용인(1만5676가구), 김포(1만4789가구), 시흥(1만1532가구) 순이다. 특히 용인의 경우 2010년부터 2016년 연평균 5000가구였지만 올해 세배로 늘어난다. 반면 올해 강남 4구 입주예정 물량은 6032가구로 전년비 16.4% 낮은 수준이다. 강남 3구와 목동 등지에서는 유일한 주택 공급원이 재건축·재개발인데다 이마저도 기존 집주인인 조합원에게 돌아가는 물량이 70~80% 정도라 일반분양은 미미하다. 교통, 학군, 편의시설, 직주근접 등 훌륭한 거주여건을 갖추고 있어 살고 싶어하는 수요는 많은데 공급은 한정되니 강남 3구는 버블세븐 자리를 굳게 지킬 수밖에 없다. 다만, 신버블세븐 중심으로 집값이 너무 가파르게 오르면 어느 정도 주변 수도권으로 확산할 가능성이 있다는 분석도 나온다. 곽창석 도시와공간 대표는 “부동산 상승장 전반부에는 강남 같은 핵심 지역 선호현상이 있고 후반부로 가면서 핵심 지역은 덜 오르고 강북이나 외곽으로 매수세가 확산된다”며 “분당은 이미 시작됐고 점차 광교를 거쳐 내년 말이면 동탄도 주목받을 것”이라고 말했다.
- 아파트 3채 이상 소유자는 여성이 남성보다 많아
- △그래프=이데일리 문승용 기자[이데일리 정다슬 기자] 아파트를 3채 이상 소유한 사람 중에서는 여성이 유독 많은 것으로 나타났다. 아파트를 노후 대책으로 간주하는 경향과 여성의 수명이 남성보다 길다는 점이 복합적으로 작용한 결과라는 분석이다.31일 통계청에 따르면 지난해 기준 주택 소유물 건수별 아파트 소유 현황을 성별로 구분하면 남성은 462만 6641명으로 전체의 55%를 차지했다. 여성은 377만 9162명(45%)이었다. 아파트 1∼2채 소유자도 남성이 여성보다 많았다. 아파트를 1채 소유한 남성은 424만 2326명(55.5%), 아파트를 2채 가진 남성은 33만 515명(52.2%)으로 여성보다 각각 83만 5000여명, 2만 8607명 많았다.하지만 아파트 3채부터는 성비 역전현상이 발생했다. 아파트를 3채 소유한 여성은 4632명(56.6%), 4채 1만 1261명(60.0%), 5채 5109명(60.1%), 6채 2733명(58.3%), 7채 1523명(57.1%), 8채 1015명(56.9%), 9채 667명(55.4%), 10채 574명(55.0%), 10채 이상 20518명(51.3%)을 기록했다.소유자가 여성이 더 많은 현상은 유독 아파트에서만 나타난다. 아파트를 포함한 주택 소유자는 모든 구간에서 여성보다 남성이 더 많았다. 이러한 특성은 통계청이 관련 통계를 작성한 2014년부터 꾸준히 계속되고 있고 3채 소유자의 남녀 차이는 매년 벌어지고 있다. 통계청은 이러한 현상의 원인은 행정자료를 활용해 통계를 냈기에 정확히 분석할 수는 없다고 밝혔다.부동산 전문가들은 다양한 해석을 내놨다. 함영진 부동산 114 리서치센터장은 “가부장적인 유교문화로 1∼2채 소유자가 남성이 많다는 점을 설명할 수 있다”며 “그 이상 소유는 1970년대 이후 집값이 급등할 때 시세 차익을 목적으로 장기 보유했거나 부동산 성공 경험칙이 있는 이른바 ‘복부인’이 영향을 미친 것이 아닌가 추정한다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “우리나라 노년층은 노후의 사적 복지나 안전망으로 아파트를 꼽는 경향이 있다”며 “남편이 사망한 뒤 아파트가 여성에게 넘어가기 때문이라고 설명할 수도 있다”고 말했다.또 주택을 3채 이상 보유하고 있는 다주택자의 경우 배우자 증여를 통해 절세를 하려는 이들이 많기 때문이란 분석도 나온다.
- [목멱칼럼]부동산시장의 ‘평균회귀’
- [박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원] 영국의 진화론자 찰스 다윈의 사촌동생이었던 프랜시스 골턴(1822~1911). 그는 다윈보다는 유명하지는 않았지만 발명에서부터 탐험, 생물, 유전, 의학, 통계 분야까지 큰 족적을 남긴 인물이다. 그가 다양한 성과를 거둘 수 있었던 것은 유난히 호기심이 많았기 때문이다. 골턴은 무엇이든 측정해야 직성이 풀렸다. 그는 어느 날 완두콩이 눈에 들어왔다. “부모 완두콩이 크면 자식 완두콩 크기도 클까”하는 호기심이 발동했다. 그는 실험을 하기 위해 수천 개의 완두콩을 구한 뒤 크기별로 7개 집단으로 나눴다. 그리고는 다음해에 그 완두콩들을 따로 심어 수확했다. 결과는 예상과는 딴판이었다. 부모 완두콩이 크다고 해서 자식 완두콩도 큰 것이 아니었다. 대체적으로 크고 작은 완두콩이 섞여 있었다. 반대로 부모 완두콩이 작아도 자식들 역시 크고 작은 게 골고루 분포한다는 사실을 밝혀냈다. 결국 완두콩이 극단적으로 크지 않고 평균 크기로 수렴된다는 것을 알아낸 것이다. 이것이 그 유명한 ‘평균회귀’이다. 평균회귀가 없었다면 큰 완두콩은 몇 백년 후대에서는 호박만한 크기가 되었을 것이고, 작은 완두콩은 좁쌀만한 크기로 작아져 있었을 것이다. 일상에서 우리는 평균회귀라고 표현하지 않을 뿐 이 개념을 자주 듣고 경험한다. 우리는 즐거울 때보다 힘들 때 ‘이 또한 지나가리라’는 경구를 떠올린다. 그 아득한 옛날 다윗왕의 반지에 새겨진 이 글귀는 오늘날 평범한 샐러리맨에서 저명인사들까지 많은 사람들에게 삶의 모토다. 평균회귀는 과거의 일을 분석하거나 철학적으로 사고할 때 유용한 도구다. 그래서 ‘일은 반드시 바른 곳으로 돌아간다’는 사필귀정(事必歸正)을 빗대 사필귀평(事必歸平)으로 표현한다. ‘세상 일은 반드시 평균으로 돌아간다’는 뜻이다. 부동산시장에서도 평균회귀 현상을 받아들이면 합리적 사고에 도움을 준다. 부동산에서는 영원한 호황도, 영원한 불황도 없다는 것이다. 부동산은 불황과 호황을 반복하는 사이클이다. 사람들은 오늘 집값이 오르면 내일도 집값이 오를 것이라는 착각에 빠지기 쉽다. 이른바 ‘지속 편향’에 빠지는 것이다. 하지만 달이 차면 기울 듯 가격도 많이 오르면 내리는 것이 세상의 이치다. 요즘 주택시장을 보면서 평균회귀의 가치를 떠올린다. 서울과 수도권을 기준으로 2013년 초부터 집값이 상승세가 시작, 지금까지 5년 가까이 올랐다. 상승세가 언제 꺾일지는 점술가가 아닌 이상 정확하게 알아맞힐 수는 없다. 이런 안개 속 장세에서 위험을 최소화하려면 보수적인 사고를 하는 수밖에 없을 것이다. 불확실성이 증대된 만큼 무리한 투자보다는 안전 투자로 접근을 하는 것이다. 지렛대를 최대한 활용하는 공격적인 투자보다 자기자본의 비중을 늘리는 것도 좋다.가뜩이나 내년 주택시장은 악재 투성이다. 전방위적인 대출 및 세금 규제, 입주 물량 홍수, 금리 인상 가능성 등이 시장을 짓누르고 있다. 집값이 추가 상승하기에는 시장 에너지가 약하고, 서울을 제외하고는 전반적으로 하방 압력이 커지고 있다. 이럴 때 일수록 일희일비하기보다 ‘거인의 어깨’에 올라 시장을 멀리 바라보는 망원경이 필요하다. 그리고 좋을 때와 나쁠 때가 서로 오간다는 ‘사이클적인 사고’를 하는 것이다. 바로 프랜시스 골턴이 완두콩에서 찾아낸 평균회귀의 교훈을 마음에 새기는 것이다.
- [목멱칼럼]부동산시장의 '평균회귀'
- [박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원] 영국의 진화론자 찰스 다윈의 사촌동생이었던 프랜시스 골턴(1822~1911). 그는 다윈보다는 유명하지는 않았지만 발명에서부터 탐험, 생물, 유전, 의학, 통계 분야까지 큰 족적을 남긴 인물이다. 그가 다양한 성과를 거둘 수 있었던 것은 유난히 호기심이 많았기 때문이다. 골턴은 무엇이든 측정해야 직성이 풀렸다. 그는 어느 날 완두콩이 눈에 들어왔다. “부모 완두콩이 크면 자식 완두콩 크기도 클까”하는 호기심이 발동했다. 그는 실험을 하기 위해 수천 개의 완두콩을 구한 뒤 크기별로 7개 집단으로 나눴다. 그리고는 다음해에 그 완두콩들을 따로 심어 수확했다. 결과는 예상과는 딴판이었다. 부모 완두콩이 크다고 해서 자식 완두콩도 큰 것이 아니었다. 대체적으로 크고 작은 완두콩이 섞여 있었다. 반대로 부모 완두콩이 작아도 자식들 역시 크고 작은 게 골고루 분포한다는 사실을 밝혀냈다. 결국 완두콩이 극단적으로 크지 않고 평균 크기로 수렴된다는 것을 알아낸 것이다. 이것이 그 유명한 ‘평균회귀’이다. 평균회귀가 없었다면 큰 완두콩은 몇 백년 후대에서는 호박만한 크기가 되었을 것이고, 작은 완두콩은 좁쌀만한 크기로 작아져 있었을 것이다. 일상에서 우리는 평균회귀라고 표현하지 않을 뿐 이 개념을 자주 듣고 경험한다. 우리는 즐거울 때보다 힘들 때 ‘이 또한 지나가리라’는 경구를 떠올린다. 그 아득한 옛날 다윗왕의 반지에 새겨진 이 글귀는 오늘날 평범한 샐러리맨에서 저명인사들까지 많은 사람들에게 삶의 모토다. 평균회귀는 과거의 일을 분석하거나 철학적으로 사고할 때 유용한 도구다. 그래서 ‘일은 반드시 바른 곳으로 돌아간다’는 사필귀정(事必歸正)을 빗대 사필귀평(事必歸平)으로 표현한다. ‘세상 일은 반드시 평균으로 돌아간다’는 뜻이다. 부동산시장에서도 평균회귀 현상을 받아들이면 합리적 사고에 도움을 준다. 부동산에서는 영원한 호황도, 영원한 불황도 없다는 것이다. 부동산은 불황과 호황을 반복하는 사이클이다. 사람들은 오늘 집값이 오르면 내일도 집값이 오를 것이라는 착각에 빠지기 쉽다. 이른바 ‘지속 편향’에 빠지는 것이다. 하지만 달이 차면 기울 듯 가격도 많이 오르면 내리는 것이 세상의 이치다. 요즘 주택시장을 보면서 평균회귀의 가치를 떠올린다. 서울과 수도권을 기준으로 2013년 초부터 집값이 상승세가 시작, 지금까지 5년 가까이 올랐다. 상승세가 언제 꺾일지는 점술가가 아닌 이상 정확하게 알아맞힐 수는 없다. 이런 안개 속 장세에서 위험을 최소화하려면 보수적인 사고를 하는 수밖에 없을 것이다. 불확실성이 증대된 만큼 무리한 투자보다는 안전 투자로 접근을 하는 것이다. 지렛대를 최대한 활용하는 공격적인 투자보다 자기자본의 비중을 늘리는 것도 좋다.가뜩이나 내년 주택시장은 악재 투성이다. 전방위적인 대출 및 세금 규제, 입주 물량 홍수, 금리 인상 가능성 등이 시장을 짓누르고 있다. 집값이 추가 상승하기에는 시장 에너지가 약하고, 서울을 제외하고는 전반적으로 하방 압력이 커지고 있다. 이럴 때 일수록 일희일비하기보다 ‘거인의 어깨’에 올라 시장을 멀리 바라보는 망원경이 필요하다. 그리고 좋을 때와 나쁠 때가 서로 오간다는 ‘사이클적인 사고’를 하는 것이다. 바로 프랜시스 골턴이 완두콩에서 찾아낸 평균회귀의 교훈을 마음에 새기는 것이다.
