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- [서울시장 공약대결]④“고쳐서 다시쓰자” vs “전면 철거”… 재건축 공방전
- [이데일리 김기덕 기자] 재건축 시장을 둘러싼 규제가 서울시장 선거전을 좌우할 핵심 변수로 떠올랐다. 각종 고강도 규제로 시름하던 서울 주택시장이 최근 ‘재건축 부담금 폭탄’ 등으로 장기침체에 빠져들 조짐을 보이자 각 후보들은 부동산 정책 공약을 잇따라 쏟아내며 표심잡기에 나서고 있다. 다만 후보별 재건축 시장 규제 강도를 비롯해 개발 지역 및 구체적인 방식 등이 적지않은 차이를 보이고 있어 각 개별 정책 실효성에 관심이 모아지고 있다. 김문수 자유한국당 김문수 서울시장 후보가 25일 서울 세종문화회관에서 열린 미래도시 재개발, 재건축 시민연대 출범식에 참석하고 있다.(사진=연합뉴스)현 정부와 서울시의 부동산 정책 기조와 가장 충돌하는 건 김문수 자유한국당 서울시장 후보의 공약이다. 특히 강남 재건축 시장에 대한 규제 강화를 적극 반대하고 나섰다. 올해 6년만에 재건축 초과이익환수제가 부활한 가운데 최근 시장 예상치를 훨씬 뛰어넘는 수억원의 세금 폭탄이 조합원에게 떨어졌다. 여기에 올 들어 재건축 안전진단 강화, 다주택자 양도세 중과 조치, 보유세 인상 논의 등으로 주택시장 전반이 냉각될 분위기를 보이자 김 후보는 규제를 반대하는 주요 조합과 현장 등을 돌면서 성남 민심 달래기에 나섰다. 실제 김 후보는 지난 23일 서울 재건축 시장 대장주로 꼽히는 송파구 잠실주공5단지를 방문한데 이어 25일에는 압구정, 대치동, 한남동 등 36곳 단체의 가입한 재개발·재건축 시민연대 출범식에 참석해 지지를 호소하기도 했다. 적게는 수백명에서 수만명의 표를 확보할 수 있는 재건축 조합 단체 등에 적극 참여해 규제 철폐에 대한 목소리를 높였다. 김 후보는 “도시계획상 건물을 너무 높게 짓는 것에 대한 안전도는 물론 고려돼야 하지만 그 집을 아름답고 혹은 크거나 작게 짓는 건 자기 돈으로 하기 때문에 간섭하지 않는게 맞다. 이것이 자유시장 경제의 기본”이라고 말했다. 아울러 김 후보의 부동산 정책은 박원순 더불어민주당 후보가 시장 시절 유지한 ‘한강변 아파트 35층 층수 제한’이나 정부의 재건축 시장 규제와도 정면으로 충돌한다. 이런 점에서 정부 지원(예산)이나 제도 변경에 따른 사회적 합의 절차 등을 감안하면 공약 실행 가능성은 낮을 것으로 관측된다. 안철수 바른미래당 서울시장 후보가 25일 오전 국회 의원회관에서 오세정 의원실과 전문가광장 주최로 열린 ‘부동산시장 진단과 서민 주거안정을 위한 정책토론회’에서 축사를 하고 있다.(사진=연합뉴스)안철수 바른미래당 서울시장 후보는 박 후보의 도시재생 사업과 일정 부분 공통 분모를 가지고 있지만, 세부적인 정책은 조금 다르다. 오히려 공약을 자세히 뜯어보면 그동안 서울시의 주택정책을 조목조목 지적하고, 다른 해법을 제시하는 것에 골몰한 흔적이 엿보인다. 먼저 안 후보는 뉴타운지구 해제 이후 방치됐던 지역을 준공영개발 방식으로 개발한다는 계획을 내놨다. 준공영개발 방식은 서울토지신탁을 신설, 주민들로부터 토지를 신탁받은 서울시가 해당 지역의 특징과 주민의 요구에 맞게 개발 계획을 세우는 것이다. 이같이 서울시의 뉴타운 출구전략에 불만이 있거나 현재 도시재생사업에 만족하지 못하는 수요자들에게 표심을 자극한다는 것이다. 안 후보는 최근 뉴타운 해제 이후 개발이 중지된 종로구 사직제2구역 현장을 방문해 “서울시청 5분 거리에 있는 시내 중심가에 이렇게 황폐화된 곳이 있어 놀랐다”며 “박 후보가 법령에 위배되는 조례를 통과시켜서 주민들이 안전, 재산권을 심각하게 침해받고 있다”고 지적했다. 또 재건축 부담금으로 고통받는 거주자에게 분할 납부, 현물 납부 등 다양한 안정장치를 마련한다는 공약을 제시했다. 정부 정책인 환수제를 전면 부정하기에는 무리가 따를 수 있어, 조합원 등 수요자의 부담을 줄이는데 초점을 맞춘 것으로 보인다. 박원순 서울시장 후보가 25일 서울 양천구 목동 방송회관에서 열린 서울시장후보 방송기자클럽 초청 토론회에서 모두발언하고 있다.(사진=연합뉴스)3선에 도전하는 박 후보의 부동산 정책은 ‘기존 것을 지우고 새로 짓는’ 전면 철거형이 아닌 ‘고쳐서 다시쓰는’ 도시재생 정책을 지향항다. 문재인 정부도 매년 10조원씩 임기 내 총 50조원을 도시재생 뉴딜 사업에 쏟아붓는다는 점에서 정부 정책과 궤를 같이 한다. 박 후보는 현 도시재생 정책 기조를 이어가면서 강남·강북 균형발전에도 집중할 계획이다. 지난해 서울시가 과도한 강남 재건축 인허가로 인해 ‘정부 규제가 무색하게 집값 과열을 야기했다’는 지적을 의식한 것으로 해석된다. 이에 따라 재건축 부담금을 균형발전을 위한 도시주거환경정비기금으로 활용하고, 철도 신설 등 강북 교통망 확충에 힘을 쏟는다는 공약을 내놨다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울은 부동산 정책에 굉장히 민감한 지역이기 때문에 정책 실행 가능성과 충분한 예산, 지방정부에 주어진 권한 등 3가지를 요소를 고려해 좀 더 세밀한 정책을 내놔야 한다”고 말했다.
- 숨통트인 맞벌이 신혼부부·1자녀 가구, 주택구매 나설까
- [사진=이데일리 신태현 기자][이데일리 정다슬 기자] 경기도 고양시 일산에 있는 아파트에 전세로 살고 있는 직장인 김모(여·32)씨는 최근 집주인이 집을 내놓으면서 차라리 이 집을 살까 고민하고 있다. 전세살이는 그만하고 싶은데 날이 갈수록 대출금리가 오르고 있어 향후 집값을 감당할 수 있을까 하는 걱정도 적지 않다. 그러나 24일 정부가 신혼부부에 대한 보금자리론 소득 기준을 7000만원에서 8500만원으로 완화해준다고 하면서 그는 집을 사기로 결심했다. 보금자리론(3.5%, 20년, 아낌e)을 이용해 3억 5000만원을 빌려 김씨가 집(5억원)을 살 경우, 은행(4.0%)에서 빌릴 때보다 총 이자를 약 2000만원 아낄 수 있다.정부가 실수요자를 위한 정책금융 기준을 전면 개편했다. 소득 수준이 높을 가능성이 큰 맞벌이 신혼부부와 각종 혜택에서 제외됐던 1자녀 가구 등에 대해서는 보금자리 적용 대상을 확대하는 반면, 고소득자·다주택자에 대해서는 문턱을 높이기로 한 것이다.◇희비 엇갈리는 신혼부부·다자녀 가구vs고소득자·다주택자금융위원회는 24일 맞벌이 신혼부부·다자녀 가구 전용 보금자리론을 출시하며 소득 기준을 7000만원에서 8500만원으로 상향조정한다고 밝혔다. 금융위에 따르면 이번 기준 완화로 혜택을 누릴 수 있는 맞벌이 가구는 약 4만 가구다.다자녀 가구 전용 보금자리론은 자녀 수와 연동해 소득 요건이 달라진다. 1자녀는 부부합산 소득 8000만원, 2자녀는 9000만원, 3자녀 이상은 1억원 이내면 대출을 받을 수 있다. 3자녀 이상 가구는 대출한도도 3억원에서 4억원으로 늘어난다. 정부는 이번 기준 개편으로 64만 4000가구가 보금자리론을 추가로 이용할 수 있을 것으로 예상했다.보금자리론은 중산층 무주택자, 또는 1주택자(처분 조건)를 대상으로 정부가 시중보다 저렴한 금리로 제공하는 고정금리 주택담보대출상품이다. 보금자리론은 4월 기준 만기(10~30년)에 따라 금리가 3.40~3.65% 수준으로 시중은행 고정금리 주담대에 비해 0.6~1.2%포인트 낮다. 특히 8·2 부동산 대책으로 투기과열지구와 조정대상지역의 주택담보대출인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도가 낮아졌지만, 보금자리론 이용자의 경우 실수요자로 인정돼 LTV 70%, 60%가 유지된다. 단, 한도는 3억원이다. 대출 규제가 강화되고 있는 가운데, 단비와 같은 상품인 것이다.반면 고소득자와 다주택자의 경우 오히려 조건이 까다로워졌다. 이전에도 1주택자에 대해서는 기존 주택을 처분한다는 조건으로 보금자리론을 이용할 수 있었다. 그러나 실제로 대출자가 기존 주택을 처분하는지에 대해서는 제대로 된 모니터링이 이뤄지지 않았다. 앞으로는 3년 단위로 기존 주택을 매매했는지 확인하고 주택을 매매하지 않으면 최대 1년까지 유예기간을 부여한 뒤에도 이를 지키지 않으면 대출금을 회수하기로 했다. 이때 보금자리론 이용자가 시중 은행 대비 금리를 우대받았다는 사실을 고려해 0.2%포인트의 가산금리까지 부여한다.적격대출 이용 대상 역시 무주택자 또는 1주택자(처분 조건)로 대폭 개편했다. 적격대출은 소득 수준은 물론 보유 주택 수도 보지 않았고 주택 가격 기준도 9억원 이하여서 고소득자·다주택자들이 많이 이용했다.◇실수요자 중심 시장 재편…소형·저가주택 수요 확대될 듯 전문가들은 대출 규제가 강화되고 대출금리가 가파르게 상승하고 있는 가운데, 이들을 대상으로 대출 규제를 완화한 만큼 실수요자 중심으로 시장이 재편되는 현상이 가속화할 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “상대적으로 구매력이 취약한 신혼부부 등이 자금 조달을 할 수 있는 영역이 넓어지는 만큼 저가주택·소형주택 수요가 늘어날 것”이라면서 “집값 하락하는 지역에 대해서는 일부 연착륙 효과도 있을 것”이라고 말했다.반면 서울 강남 등 집값이 비싼 지역은 보금자리론이 이용할 수 있는 주택이 적은 만큼, 영향을 받는 주택이 적을 것으로 보인다. 오히려 다주택자·고소득자들이 이용했던 적격대출 이용 자격이 강화되면서 집값이 비싼 지역의 경우 오히려 자금줄이 통제됐다는 분석도 나온다.보금자리론 주택 가격 기준은 평균 6억원이다. 따라서 이를 넘어서는 고가주택이 많은 서울 강남 등지에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없다. KB국민은행에 따르면 지난 3월 기준 강남 아파트 중위 가격은 9억 3777만원으로 기준을 초과한다. 단독·다가구, 연립·다세대주택 등으로 범위를 넓혀도 강남 주택 중위 가격을 7억 5158만원을 기록한다. 반면 강북 14개 구 아파트 중위 가격은 4억 9657만원, 주택 중위가격은 4억 4362만원으로 보금자리론을 이용할 수 있는 주택이 상대적으로 많다.
- 지방선거 표심 의식했나..'도시재생 뉴딜사업'에 서울 10곳 포함
- [이데일리 이동훈 기자][이데일리 성문재 기자] 작년 집값 급등을 이유로 도시재생 뉴딜사업 시범사업 선정에서 배제됐던 서울이 올해 사업 선정 신청 자격을 얻었다. 앞서 박근혜 정부에서 서울 종로·도봉·노원·구로·용산구 등이 도시재생 사업지로 선정된 바 있지만 문재인 정부 출범 이후 추진 중인 도시재생 뉴딜사업에 서울이 들어가는 것은 이번이 처음이다. 이는 정부의 고강도 규제책이 올 들어 효과를 보면서 부동산시장이 어느 정도 안정된 데 따른 것이다. 서울 내 유력 후보지로는 유휴 국공유지가 있는 수색과 상암을 비롯해 은평·송파·강서·양천구 등의 빌라 밀집지역이 거론된다.일각에서는 지난달까지만 해도 서울의 도시재생 뉴딜 포함 여부에 대해 회의적인 입장을 보이던 정부가 돌연 마음을 바꾼 것에 대해 오는 6월 지방선거를 앞두고 표심(票心)을 의식한 것 아니냐는 지적도 제기된다. 지방의 경우 혁신도시 개발로 구도심의 공동화 현상이 나타나기도 한 만큼 도시재생 뉴딜사업 추진 전에 이를 반영한 도시기본계획을 새로 짤 필요가 있다는 주장도 나오고 있다. ◇“서울, 저층 주거지 가장 많아”…집값 과열땐 취소김이탁 국토교통부 도시재생사업기획단 단장은 24일 “도시재생 사업 측면에서 보면 가장 쇠퇴한 저층 주거지가 많은 곳이 서울”이라며 “낙후한 저층 주거지를 개선해야겠다는 목표가 있기 때문에 올해 도시재생 뉴딜사업 선정계획에 서울을 포함시켰다”고 밝혔다. 정부는 이날 오후 정부서울청사에서 이낙연 국무총리 주재로 제11차 도시재생특별위원회를 열고, 이같은 내용을 담은 ‘2018년도 도시재생 뉴딜사업 선정계획안’을 심의·의결했다.전국 17개 광역시·도 가운데 최대 예산(600억원)을 배정받은 서울은 올해 7곳이 재생사업지로 선정될 전망이다. 여기에 서울주택도시공사(SH공사)·한국토지주택공사(LH)·코레일 등 공공기관이 제안하는 사업까지 포함하면 도시재생 뉴딜사업 대상지는 최대 10곳으로 늘어날 수 있다. 작년에는 시·도별 3곳씩 선정하는 균등개수 배분 방식이 적용됐지만, 올해는 지자체의 자율성을 확대해 시·도별 예산총액 범위 내에서 사업유형과 사업지 수를 탄력적으로 조정할 수 있도록 했다. 다만 서울시 25개구 전역이 투기과열지구로 묶여 있고 강남·서초·송파구 등 11개구가 투기지역으로 지정돼 있는 만큼 부동산시장 불안을 유발할 가능성이 적은 지역을 대상으로 사업지 선정이 이뤄질 전망이다. 서울시가 자체 기준을 마련해 부동산시장 안정지역(구)을 골라낸 뒤 오는 7월초 뉴딜사업을 신청하면 8월 말께 도시재생특별위원회가 심의해 최종 결정한다는 계획이다. 집값 과열의 불씨가 완전히 사라지지 않은 서울의 경우 원칙적으로 부동산시장 자극 우려가 적은 중·소규모 사업만 선정 가능하다. 서울시는 후보지역으로 코레일 차량기지가 있는 수색을 비롯해 상암, 광운대역 인근 등을 살펴보고 있다. ‘서울시 도시재생전략계획’에 포함된 133개 지역 중 은평구와 강서구, 양천구, 송파구 등의 저층 빌라 밀집지역도 낙후된 주거지로 분류된다.국토부는 사업 신청부터 선정, 착수 단계에 걸쳐 해당 지역과 인근 지역까지 부동산시장 상황을 점검함으로써 집값 과열을 원천봉쇄한다는 계획이다. 시장 과열이 나타나면 적격성 심사와 도시재생특위를 통해 사업 대상에서 즉시 제외할 뿐만 아니라 2019년도 뉴딜사업 선정 대상에서 배제하고 선정 물량도 제한하는 등의 페널티를 부과한다는 방침이다. 업계 관계자는 “이달 들어 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 집값이 하락 전환하고 서울 전체 집값 상승폭도 다소 둔화되긴 했지만 아직 시장이 안정됐다고 판단하기는 이르다”며 “지방선거를 앞둔 상황에서 노후 주거지에 사는 유권자들을 겨냥한 정치적 판단으로 오해받을 소지가 있다”고 말했다.◇“구도심 살리기 초점 맞춰 계획 다시 짜야”정부는 올해 서울 7곳을 포함해 총 100곳 안팎의 도시재생 뉴딜 사업지를 8월까지 선정할 예정이다. 이 가운데 70% 수준인 70곳을 시·도에서 선정하도록 했다. 나머지 30곳은 지자체 신청형 15곳, 공공기관 제안형 15곳으로 정부가 선정한다.올해 뉴딜사업 선정은 노후주거지 정비 및 도시경쟁력 회복 등 도시재생 뉴딜정책 목표 실현, 지역특화 자산 활용, 국정과제 실현, 도시문제 해결 등을 위한 사업에 주안점을 두기로 했다. 지난달 발표한 도시재생 뉴딜 로드맵에 따라 청년 스타트업 지원 등을 위한 혁신공간 조성 사업, 지역기반 도시재생 일자리 창출효과가 큰 사업 등이 우선 대상자로 선정될 전망이다.또 역사·문화, 경관특화, 골목상권, 여성친화, 농촌 특화발전 등 범정부적 협업을 통해 지원할 수 있는 지역 특화사업을 10곳 정도 선정하고 스마트시티형 도시재생 뉴딜 사업도 5개 내외를 선정해 사업비를 추가 지원한다. 도시안전, 장기미집행 시설 해소 등 도시문제 해결과제와 연계된 사업도 포함된다.한편 이날 도시재생특위는 ‘2017년도 선정 도시재생 뉴딜 시범사업 선도지역 지정안’도 확정했다. 작년 선정된 시범사업 68곳 중 전략계획이 불필요하거나 이미 수립된 곳을 제외한 나머지 50곳이 선도지역으로 지정됨에 따라 시범사업지 모두 올 하반기부터 본격적으로 사업 착수에 나설 전망이다.일각에서는 주거 수요가 부족한 지방의 경우 신도시 개발과 구도심 활성화라는 두 마리 토끼를 잡는 것이 쉽지 않을 것이라는 지적도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지방에서는 혁신도시 등 개발계획을 추진해왔는데 기존 구도심도 다시 활성화시키겠다는 것은 현실적으로 달성하기 어려운 목표”라며 “지방의 뉴딜사업 성공을 위해서는 신도시를 그만 개발하고 구도심을 살리는 데 초점을 맞춰 도시기본계획부터 다시 짜야 한다”고 지적했다.김이탁 단장은 “도시재생 뉴딜사업 성과를 조기에 체감할 수 있도록 시범사업을 우수사례로 발전시킬 것”이라며 “올해부터 시작되는 본 사업도 차질없이 추진해 삶의 질을 개선하고 신성장동력을 창출하겠다”고 강조했다.
- [부동산포럼]한쪽은 뜨겁고 한쪽은 차갑고…지역별 맞춤정책 필요
- 18일 오전 서울 영등포구 국제금융로 콘래드호텔에서 열린 ‘2018 이데일리 부동산 포럼에서 전문가들이 패널토론을 하고 있다. 사진 왼쪽부터 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원, 변창흠 세종대학교 행정학과 교수, 김흥진 국토교통부 주택정책관, 권주안 주택산업연구원 원장, 심교언 건국대학교 부동산학과 교수, 차흥권 법무법인 을지 변호사, 박원갑 KB국민은행 수석전문위원.[사진=이데일리 방인권 기자][이데일리 권소현 기자] 주택시장 양극화가 갈수록 심해지고 있는 만큼 서울과 지방에 대해 차별적인 정책을 추진해야 한다는 주장이 나왔다. 문재인 정부 출범과 맞물려 급등했던 서울 주택가격은 정부의 정책효과로 안정세를 보이고 있지만, 지방은 침체된 곳이 많아 원인에 대한 면밀한 분석과 함께 맞춤 처방을 내려야 한다는 지적이다. 18일 이데일리·이데일리TV 공동 주최로 서울 영등포구 국제금융로 콘래드호텔에서 열린 ‘2018 이데일리 부동산 포럼’에서 주제 발표자로 나선 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “서울 강남과 그 외 지역, 특히 지방시장은 움직임이 매우 다르기 때문에 모든 지역을 대상으로 하는 강도 높은 규제정책은 시장안정 목적을 달성하는데 한계가 있다”며 “합리적 수준을 설정해야 한다”고 말했다. 분양시장만 봐도 서울에서는 과열이라고 할 정도로 청약자들이 몰리는 반면 경상권, 충청권, 강원권에서는 미분양주택이 예년보다 많은 상황이다. 지역별로 수급관리 때문인지, 지역산업 침체 때문인지 원인을 명확하게 분석해 대책을 마련해야 한다고 강조했다. 주제발표에 이어 토론에 나선 전문가들 사이에서도 이 부분에 대한 공감대가 형성됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “지방 주택시장은 투자 위주의 자산시장이 아닌 실수요 위주의 상품시장으로 재편되는 양상”이라며 “주택시장이 활력을 받는 대구 수성구, 세종시 등은 제외하고 부산 7개 구는 조정대상지역에서 제외하는 것도 필요하다”고 말했다. 부동산 시장 안정을 위한 다양한 해법도 나왔다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 “부동산시장 안정을 위해 주택 공급과 가격보다 중요한 것은 수요자들이 만족할 만한 훌륭한 주택을 공급함과 동시에 살기 좋은 동네를 조성하는 사업모델을 추진한 것”이라고 말했다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 주거복지와 분배정책의 단점을 보완하는 정책이 필요하다는 의견을 내놨다. 허 연구위원은 “문재인 정부의 부동산 정책을 종합해 보면 주거복지와 분배로 정의할 수 있는데 많은 사람이 공감할 수 있는 정책 목표를 설정했다”면서도 ”시장은 의도대로 움직이는 것이 아니기 때문에 시장변동성 확대와 시장안정에 따른 격차를 해소하기 위한 정책이 필요하다“고 말했다. 정책 일관성이 필요하다는 의견도 제기됐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “다주택자 양도세 중과 등 집값 안정을 위한 나올 정책은 이미 다 나온 상태이기 때문에 긴 호흡을 갖고 지켜봐야 한다”며 “시장에 미칠 장·단기 효과를 구분해 국민에게 알리고 변화에 준비할 수 있도록 해야 한다”고 강조했다. 최근 개헌안에 포함된 토지공개념에 대해서도 열띤 토론이 이어졌다. 차흥권 법무법인 을지 변호사는 “토지공개념의 본래 취지는 재산권 제한이나 침해, 환수 개념이 아니라 토지 공유의 개념이 훨씬 강하다”며 “그러나 주로 초점이 개발이익을 어떻게 환수할 것인가, 사유재산을 어떻게 제한할 것이냐로만 접근하다 보니 받아들이는 입장에서는 거부감이 크다”고 지적했다. 그는 “토지공개념의 초점을 기부나 분배에 맞춰야 한다”며 “토지 공유의 연장선에서 사회적 경제로 이어질 수 있도록 중간 매개체인 지원기구나 지원센터 도입이 필요하다”고 설명했다. 김흥진 국토교통부 주택정책관은 “새 정부 들어 지난 10개월 동안 정부가 추진한 주택정책은 크게 시장관리와 주거복지의 두 가지”라며 “지역별 세분화된 대책, 실수요자 중심의 주택시장, 생애 단계별 맞춤형 주거복지 지원 등 정부가 발표한 정책을 차질없이 추진할 것”이라고 말했다. 패널토론 좌장을 맡은 권주안 주택산업연구원 원장은 “집이 있는 사람이나 없는 사람 상관없이 주택에 대한 인식을 바꿔야 한다”며 “1년 동안 이 기록이 어떻게 평가될지 모르겠지만 향후 보면 이 시기가 변곡점이 될 수도 있는 만큼 사회적 변화가 이뤄질 수 있도록 협조해야 한다”고 마무리했다.
- ‘깜깜이’ 기관추천 특별공급..“허점 투성이 제도 정비 시급”
- [그래픽=이데일리 이미나 기자][이데일리 권소현 성문재 기자] 사회적 약자를 배려하기 위해 만든 주택 청약 특별공급이 ‘금수저’들의 당첨 통로와 자산 증식 수단으로 변질됐다는 지적이 잇따르면서 정부가 제도 개선에 나섰지만, 특별공급 중에서도 기관추천은 여전히 베일에 가려져 있다는 지적이 나온다. 여러 기관이 각자의 잣대로 우선순위를 정해 추천하다보니 기준이나 투명성을 둘러싼 논란이 일고 있는 것이다. 20개가 넘는 기관추천 특별공급 물량을 유형별로 어느 정도 배정할 것인지 건설사가 임의로 정하는 것도 문제다. 이처럼 기관추천 특별공급이 뚜렷한 원칙과 기준 없이 운영되다 보니 원하는 단지에 청약할 기회를 원천적으로 박탈당하는 상황도 발생한다. ◇민영주택 공급물량의 33% 이내 특별 공급‘주택 공급에 관한 규칙’에 따르면 민영주택은 건설하는 주택 수의 33% 내에서 특별공급을 통해 분양해야 한다. 신혼부부(10%)와 노부모 부양가족(3%), 다자녀가구(10%), 기관추천(10%)이 특별공급 대상자다. 이 중에서도 기관추천 특별공급 대상자 유형은 20가지가 넘을 정도로 다양하다. 국가유공자, 보훈보상대상자, 5.18민주유공자, 특수임무유공자, 참전유공자, 의사상자, 장기복무 제대군인, 납북피해자, 일본군 위안부 피해자, 장애인, 우수 스포츠선수나 우수기능인, 체육유공자, 중소기업 근로자, 철거주택 소유자 등이 여기에 해당한다. 가장 논란이 되는 기관추천 대상자는 우수체육인이다. 올림픽대회, 국제경기연맹이 주관한 세계선수권대회, 아시아경기대회, 유니버시아드대회 등에서 3위 이상에 입상한 선수에게 특별공급 기회가 주어진다. 연금과 포상금, 장려금 뿐 아니라 광고 등으로 부수적인 수입까지 올리는 스포츠 스타에 이런 혜택을 줄 필요가 있냐는 것이다. 일례로 올해 평창동계올림픽에서 금메달 2개를 목에 건 쇼트트랙선수 A씨는 포상금과 일시장려금으로만 총 2억9825만원을 받았다. 미래창조과학부장관이 인정한 박사학위 소지 전문가로 입국한지 2년이 안 된 경우나 중소기업인력 지원 특별법에 따라 중소기업에서 일하는 근로자, 해외에서 1년 이상 취업한 근로자 중에서 귀국한지 2년 이내인 자도 마찬가지다. 국가 발전에 기여한 공로를 치하한다는 취지이지만 고속성장 시대가 끝나고 양극화가 사회적 문제로 부각되는 시기인 만큼 특별공급 대상 기준도 손봐야 한다는 지적이 나온다. 건설사 분양 관계자는 “법에 정해진대로 기관추천 특별공급을 신청받는데 워낙 로또 분양 인식이 높다 보니 상대적으로 약자가 아닌 이들에게까지 기회가 주어지는 것에 대한 불만이 상당하다”며 “과거 개발시대를 거치면서 정해진 기준이어서 어느정도 정리는 필요해 보인다”고 말했다. ◇특별공급 배정 기준, 건설사마다 제각각한정된 기관추천 특별공급 물량을 어떤 유형에게 얼마만큼 배정할 지에 대한 기준이 없다는 것도 심각한 문제로 지적된다. 이러다 보니 기관추천 물량이 사업 주체인 건설사나 시행사 마음대로 배정되고 있다. 지난달 ‘로또 아파트’라 불리며 3만명 이상의 청약자들이 몰린 서울 강남구 일원동 ‘디에이치자이 개포’(개포주공8단지)의 경우 일본군 위안부 피해자는 아예 추천받을 기회조차 없었다. 영등포구 당산동 ‘당산 센트럴 아이파크’(상아·현대아파트)는 장애인과 10년 이상 장기복무 군인, 장기복무 제대군인, 중소기업 장기근속자 등 4가지 유형으로만 한정해 기관추천을 받았다. 마포구 염리동 ‘마포 프레스티지 자이’는 우수기능인, 체육유공자 등에게 기관추천 물량을 주지 않았다.기관추천의 경우 배정받은 물량에 맞춰 해당 기관이 대상자를 추천하고 그 자격에 문제가 없다면 추천 자체로 당첨이 확정되는 만큼 최초에 얼마만큼 물량을 배정받느냐가 관건이다. 사업 주체의 ‘마음대로 배정’이 누군가에는 불이익이 되고 누군가에는 특혜가 될 수 있다는 뜻이다.국토부 관계자는 “시행사와 건설사 등 분양 주체가 시·군·구청의 승인을 받기 위해 상황에 맞춰 기관추천 물량을 배정하고 있다”며 “사전에 해당 기관의 의견을 들어서 반영할 수는 있지만 어떤 유형에 우선순위를 두느냐 마느냐는 관점의 문제”라고 말했다.지자체별로 재추천 기준이 상이하다는 점도 문제다. 장애인 특별공급의 경우 서울시는 추천받은 자가 분양 계약을 하지 않더라도 나중에 다시 추천을 받을 수 있지만 경기도에서는 한번 추천받으면 재추전받을 수 없다.◇기관이 우선순위 결정…위조 서류 대응 어려워특별공급 당첨자 선정 과정에 대한 불신도 상당하다. 기관추천 대상자의 경우 기관이 우선순위를 결정한다. 기관별로 가점을 부여하는 기준을 갖고 있지만 ‘짬짜미’할 경우 걸러낼 장치가 없다. 기관 역시 대부분 제출 서류만으로 심사를 하는 상황이라 위조서류에 제대로 대응하고 있는지 판단할 방법이 없다. 국토부가 최근 특별공급 소관 기관별로 특별 공급 운영 점검 실태에 대한 자체 점검을 실시하고, 점검 결과를 연 1회 이상 보고하도록 의무화하는 한편 부실운영 기관에 대해서는 필요시 추천 권한 회수도 검토하기로 했지만 자체 점검만으로 투명성을 높이기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “분양권 당첨이 ‘로또’로 인식되고 있기 때문에 특별공급은 일종의 분배 정의와 맞물려 있다”며 “특별공급 당첨자를 두고 논란이 되고 있는 만큼 추천이나 당첨 기준을 모두가 납득할 수 있도록 정비해야 한다”고 말했다.
- 큰 장 서는 2분기 분양시장..‘똘똘한 한채’ 잡을 적기
- 그래픽= 이동훈 기자[이데일리 권소현 기자] 아파트 분양시장에 큰 장이 선다. 올해 2분기에 10만 가구가 넘는 분양 물량이 공급되는데다 서울 서초우성1차, 래미안 목동 아델리체, 신길 파크자이, 과천 지식정보타운 등 대어급 단지도 분양 대기 중이어서 수요자들의 관심이 높다. 올 2분기 분양시장에서는 아파트투유 청약시스템 개편과 6·13 지방선거 등의 변수가 있어 분양 물량이 특정 시기에 쏟아지는 쏠림 현상도 나타날 전망이다. 따라서 분양 일정을 챙기면서 당첨 확률도 높이기 위한 청약 전략을 꼼꼼하게 짤 필요가 있다고 전문가들은 조언한다. ◇인기지역 대어급 분양 줄이어부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 2분기(4~6월) 전국에서 총 10만89가구의 아파트가 일반분양된다. 작년 같은 기간에 비해 86.3% 증가한 수준이다. 권역별로 서울·수도권이 5만5760가구로 지난해보다 두 배가량 많다. 광역시 분양 물량도 2만618가구로 세배 정도 늘었다. 2만3711가구가 예정된 기타 지방의 분양 물량은 전체의 23.7% 수준이지만, 그 비중은 매년 줄고 있다.올 들어 ‘디에이치 자이 개포’(옛 개포주공8단지), ‘당산 센트럴 아이파크’(옛 당산 상아·현대아파트), ‘마포 프레스티지 자이’(마포 염리3구역 재개발 단지) 등으로 뜨겁게 달궈졌던 청약 열기를 이어갈 대어급 분양 단지가 2분기에도 대거 쏟아진다. 서울 서초구를 비롯해 동대문구 청량리, 양천구 신정동, 영등포구·신길동,·분당신도시 등 인기지역 단지들이다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 주변 시세에 비해 낮은 수준에 분양가가 책정될 가능성이 커 당첨만 되면 상당한 시세 차익을 얻을 것이라는 기대감도 높다.삼성물산(028260)이 서울 서초구 서초동 우성1차 아파트를 헐고 짓는 ‘래미안 서초우성1’(가칭)이 강남 로또 분양의 대를 이을 전망이다. 총 1317가구(전용면적 59~238㎡) 중 232가구를 분양한다. 지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역세권 단지다. 인근에 서이초·서운중·서울고·양재고·은광여고 등이 있다 .서울 동대문구 전농동 청량리4구역에 롯데건설이 65층 초고층으로 짓는 ‘청량리 롯데캐슬’도 관심을 끈다. 이곳은 교통망 확충과 재개발에 따른 주거 환경 개선 등으로 주목받으면서 최근 아파트값이 크게 오른 지역이다.분당신도시에서도 이달 새 아파트 분양이 이뤄진다. 포스코건설이 분당가스공사 부지에 짓는 ‘분당 더샵 파크리버’다. 아파트 506가구(전용 59~84㎡)와 오피스텔 165실로 구성된다. 이밖에 삼성물산이 서울 양천구 신정뉴타운에 짓는 ‘래미안 목동 아델리체’, GS건설(006360)이 서울 영등포구 신길뉴타운에 공급하는 ‘신길 파크자이’, 우미건설이 위례신도시(하남권역)에 건설하는 ‘위례신도시 우미린1차’ 등도 관심 단지다. 부산에서는 대우건설(047040)이 부산 해운대구 우동 스펀지 쇼핑몰을 재건축하는 ‘해운대 센트럴 푸르지오’를 분양한다. 그래픽= 이동훈 기자◇중도금 대출 여부 및 자금 조달 계획 잘 세워야올 2분기 분양시장에서 특정 시기 공급 쏠림 현상이 나타날 것으로 보인다. 우선 금융결제원의 아파트투유(APT2U) 청약시스템 개편으로 일주일 정도 입주자모집공고 업무가 중단된다. 특별공급 청약접수 방식이 현장 접수에서 인터넷 접수로 바뀌는 데에 따른 조치다. 아직 규칙 개정 시행일이 정해지지 않았지만 금융결제원은 이달 말로 예상하고 시스템 개편을 준비 중이다. 이에 따라 건설사들이 일정을 앞당겨 4월 중에 대거 분양에 나설 것으로 보인다. 6·13 지방선거도 변수다. 선거가 가까워질 수록 정치 이슈에 관심이 쏠리는데다 선거가 끝나면 본격적으로 보유세 인상 논의가 이뤄질 예정이어서 건설사들이 가급적 선거 이전에 분양할 가능성이 크다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “굵직한 이슈로 인해 분양 단지들의 공급 일정 변경이 잦을 것 같다”며 “대신 서울 재건축·재개발 아파트처럼 수요자들이 선호하는 단지들은 계획된 일정대로 공급이 이뤄질 것으로 보인다”고 말했다. 이달부터 시행된 양도세 중과에 따른 분양시장 영향에도 귀추가 주목된다. 기존 아파트에 대한 관심이 낮아지면서 상대적으로 신규 분양에 대한 관심은 더 높아질 것이란 분석이 많다. 분양 일정이 겹칠 경우 청약 전략을 잘 짜야 한다. 돈 될만한 알짜 분양 단지에 집중하되 청약가점이 높지 않으면 100% 가점제로 뽑는 전용 84㎡ 이하보다 절반은 추첨을 통해서 당첨자를 가리는 중대형에 도전하는 것이 낫다. 선호도가 낮은 비인기 타입에 청약하면 당첨 확률을 높일 수 있다. 당첨자가 계약을 포기한 미계약 물량을 공략하는 것도 방법이다. 미계약 물량은 청약통장을 쓰지 않아도 되고 보통 추첨으로 뽑기 때문에 사전에 미계약 물량 처리 방안을 알아보고 준비할 필요가 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “청약할 때 가장 중요한 것이 자금 마련 계획”이라며 “중도금 대출이 되는지 여부나 자금 조달이 가능한지 등을 잘 따져봐야 한다”고 말했다. 그래픽= 이동훈 기자
