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- 용산 개발 중심지 서부이촌동 '들썩'… 강북 부촌 한남동 넘었다
- 그래픽= 문승용 기자[이데일리 김기덕 기자] 서울 용산구 한 가운데 자리잡고 있는 서부이촌동. 단군 이래 최대 규모 사업으로 주목을 받았던 용산국제업무지구 바로 옆에 붙어 있는 데다 용산 국가공원 조성, 수도권광역급행철도(GTX) B선(송도~용산~마석), 지상철도 지하화(서울역~용산역~노량진역) 등 매머드급 개발 호재가 수도 없이 쏟아졌지만, 그동안 집값 상승률은 지지부진했다. 기대를 모았던 개발 사업이 잇따라 좌초 및 지연되면서 낙후된 주거환경이 부각된 탓이다. 이런 동네가 최근 확 달라지고 있다. 용산 철도정비창 부지(총 면적 44만2000㎡)를 둘러싼 소송이 마무리되면서 국제업무지구 개발 계획 등이 담긴 용산 마스터플랜 발표가 이르면 내달 발표될 것이란 전망에 기대감이 한껏 높아졌다. 이 일대 이촌1특별계획구역(이촌1구역) 재건축 정비사업도 속도를 내면서 인근 대지 지분 값도 천정부지로 뛰고 있다. 서부이촌동 C공인중개업소 관계자는 “아직 구체적인 개발 계획이 발표되기 전이지만 최근 일주일 새 매물이 자취를 감추고 그나마 남아 있는 물량에는 호가가 수천만 원씩 뛰었다”며 “이촌1구역 정비사업지 일대 평당(3.3㎡당) 지분값은 최고 1억6000만원으로 한남동 재개발 사업지 보다 높은 상황”이라고 말했다. ◇아파트값·정비사업지 대지지분값 5000만원↑ 과거 용산구 서부이촌동 일대(12만4000㎡)는 철도정비창 부지와 함께 용산역세권 개발 프로젝트에 포함됐다. 하지만 유동성 위기로 용산 개발 프로젝트가 결국 무산되자 서울시는 2015년 이 일대를 이촌1구역, 이촌시범·미도연립, 중산시범 등 3개 특별계획구역으로 나눠 분리 개발하는 내용의 지구단위계획을 내놓았다. 이 중 가장 규모가 큰 이촌1구역이 최근 서울시에 정비계획안을 제출하면서 개발 기대감이 무르익고 있다. 정비계획안에 따르면 이촌1구역 부지 2만3543㎡일대에 밀집한 노후 주택을 헐고 최고 35층 규모로 공동주택 859가구(8개동)를 지을 계획이다. 여기에 최근 박원순 서울시장이 서울역과 용산역 철도 지하화 등을 재차 언급하자 이 일대 집값 상승에 불을 붙였다. 서부이촌동 G공인 관계자는 “이 일대 대림아파트 전용면적 112㎡의 경우 시세가 17억원으로 개발 기대감이 최고조에 달했던 2007년 최고가에 근접한 상황이었는데, 최근 이 보다 5000만원이나 높은 가격의 매물이 등장했다”고 말했다. 개발 기대감이 높은 이촌1구역 지분값도 무섭게 뛰고 있다. 이촌1구역 일대 전용 13㎡(4평)짜리 대지지분 값은 6억5000만원으로 최근 일주일도 안돼 5000만원이나 뛰었다. 인근 G공인 관계자는 “땅 지분으로 4평을 가지고 있으면 재건축 분담금 4억~5억원에 취득세 등을 감안하면 전체 11억원 정도에 새 아파트를 가질 수 있는 셈”이라며 “등기 이후에는 새 아파트 가치가 20억원에 달할 것으로 기대하는 주민이 많다”고 말했다. ◇구역별 사업 장기화 우려… 분담금 높아 무리한 투자 금물 전문가들은 서부이촌동 개발 기대감이 높아지고 있지만, 사업 변수도 적지 않아 섣부른 투자는 금물이라고 지적한다. 실제 이촌1구역 재건축은 최소 10년 가까이 걸리는 데다 나머지 중산시범 특별계획구역과 이촌시범·미도연립 특별계획구역은 지분 정리 등의 문제가 남아 있어 아직 갈 길이 멀다. 용산구 관계자는 “중산시범과 이촌시범 아파트 등은 부지가 서울시 소유이기 때문에 우선 조합이 토지부터 매입한 이후에야 사업이 시작될 수 있다”며 “중산시범아파트 주민들은 현재 약 63% 가량이 시유지를 매입하겠다는 신청서를 시에 제출했지만, 이촌시범·미도연립은 아직 추진위원회 구성조차 안 돼 있고, 분담금 등 자금 부담을 이유로 반대하는 목소리도 있는 것으로 알고 있다”고 말했다. 이촌1구역도 토지 등 소유자가 506명으로 적지 않은데다 소형 임대주택을 256가구나 지어야 해 일반분양분은 많지 않을 것으로 보인다. 용산구 이촌1구역 추진위 관계자는 “토지 등 소유주 중에서 4평을 보유한 소유자가 70%로 가장 많고, 지분 하나에 소유자가 여러 명으로 1~2평을 가진 소유주는 사업시행인가 단계에서 현금 청산할 가능성도 있다”며 “내년 초 조합 설립을 위한 동의서를 받고 여름쯤 조합 창립 총회를 열 계획인데 이후 사업시행인가, 이주 및 철거, 공사 기간 등을 감안하면 사업기간이 10년은 걸릴 것으로 보인다”고 말했다. 서울시도 용산 마스터플랜 발표를 앞두고 집값이 뛰자 발표 시기를 망설이는 것으로 전해졌다. 업계 관계자는 “최근 군불을 지피는 용산 집값에 기름을 붓는 격이 될 수 있어 서울시가 용산 마스터 플랜 발표 시기를 두고 내부적으로 고민인 것으로 알고 있다”고 말했다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “과거 사업 무산 사례를 볼 때 용산마스터플랜에 서부이촌동 일대가 포함되지 않을 가능성이 높아 보인다”며 “이촌1구역도 일반분양 물량이 많지 않아 조합원 분담금이 상당히 높을 수 있기 때문에 무리한 묻지마식 투자는 삼가야 한다”고 말했다.
- '종부세 폭탄' 맞는 다주택자, '증여·임대등록' 뭐가 좋지?
- [이데일리 문승용 기자][이데일리 성문재 박민 기자] “최대 고객인 다주택자들이 움츠러들면 올 하반기 부동산 시장은 더 얼어붙을 겁니다. 양도세 중과를 맞더라도 파는 게 맞는지, 늘어난 종부세를 내면서 버티는 게 좋은 지 문의하는 전화가 쇄도하고 있어요. 그런데 집을 사겠다는 사람은 없으니 어떻게 거래가 되겠습니까?”(강남구 삼성동 S공인 관계자)지난 6일 기획재정부가 공개한 종합부동산세(종부세) 개편 방안이 3주택 이상 보유자에 대한 세 부담 강화에 초점이 맞춰지면서 다주택자의 고민이 깊어지고 있다. 기재부는 현행 80%인 종부세 공정시장가액비율은 연 5%포인트씩 2년간 올려 90%까지 인상하고 세율은 과표 6억~12억원 구간을 0.1%포인트 인상하고 과표 6억원을 초과하는 3주택 이상 보유자에는 0.3%포인트를 추가 과세하겠다고 밝혔다. 세율 인상폭은 재정개혁특별위원회 권고안에 비해 확대됐다. ◇“1주택자 보다 0.3%p 더”…3주택자 세부담 ‘껑충’이데일리가 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장(세무사)에게 의뢰해 종부세 부담 증가분을 시뮬레이션한 결과 정부안 적용시 비슷한 규모의 자산을 보유하고 있더라도 1주택자보다 3주택자의 종부세 부담이 더 큰 폭으로 늘어나는 것으로 나타났다. 공시가격 15억400만원의 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84.97㎡를 보유한 A씨는 올해 151만원의 종부세를 내지만 내년에는 이 보다 6%(9만원) 오른 160만원을 납부해야 한다. 3주택자 B씨는 공시가격 합계가 14억3900만원으로 A씨보다 보유자산 규모가 작지만 종부세 부담은 훨씬 크게 늘어난다. 성동구 옥수동 옥수파크힐스 전용 84.30㎡와 마포구 성산동 성산시영아파트 전용 50.54㎡, 경기도 과천시 부림동 주공9단지 전용 47.30㎡를 보유한 B씨의 올해 종부세는 300만원이다. 내년에는 28%(85만원) 증가한 385만원을 종부세로만 부담해야 한다.자산 규모가 클수록 세부담 증가폭은 확대된다. 공시가격 68억5600만원으로 우리나라에서 가장 비싼 공동주택인 서초구 서초동 트라움하우스5차 전용 273.64㎡의 경우 1주택 보유자라 해도 종부세 증가폭은 34.6%에 달한다. 올해 3805만원에서 내년 5121만원으로 1316만원 늘어난다.3주택자 C씨가 트라움하우스5차 273.64㎡를 포함해 용산구 한남동 한남더힐 전용 244.78㎡, 강남구 청담동 상지리츠빌카일룸3차 전용 265.47㎡ 등 국내 공시가격 상위 1~3위 공동주택을 각각 1채씩 보유하고 있다면 공시가격의 합은 174억4000만원이다. C씨의 종부세는 올해 1억9391만원에서 내년 3억1631만원으로 1년 만에 63%(1억2240만원) 급증하게 된다. 보유주택의 공시가격이 높을수록, 보유 주택이 많을수록 종부세 부담 자체가 크고 세율 변화로 인한 증가폭도 크다는 뜻이다. 원종훈 세무사는 “당초 재정개혁특위 권고안보다 더 강화된 정부안이 나오면서 3주택 이상 보유자들의 세금 부담이 적지 않게 늘어날 것으로 보인다”며 “특히 내년에 발표되는 공시가격이 상향 조정될 경우 3주택자의 세금 부담은 더 커질 것”이라고 말했다.◇‘똘똘한 한채’에 쏠리고, 임대 등록·자녀 증여 늘듯고가주택이 몰려 있는 서울 강남권을 중심으로 심리적 타격에 따른 거래 위축과 함께, 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 더욱 두드러질 것으로 전문가들은 내다봤다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 정부 개편 방안에서 장기 보유 및 고령자 공제, 납세 의무자 기준 9억원 등을 통해 1세대 1주택자를 배려했다”며 “이에 따라 시장에서는 똘똘한 한채에 집중하려는 분위기가 더 확고해질 수 있다”고 말했다. 양지영 R&C연구소장도 “여러 채보다는 한 채에 집중하게 될 것”이라며 “6억원 이하 소형 주택의 메리트는 커지고 대형 주택 보유 메리트는 더 떨어질 것 같다”고 내다봤다. 또 급매물을 쏟아내는 투매나 급격한 가격 하락은 없겠지만 당분간 가격(매매)은 보합 및 약세를 보일 것이라는 게 전문가들의 중론이다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울은 이미 양도세 중과 시행을 앞두고 지난 3월까지 다주택자들이 상당 부분 집을 정리(처분)했기 때문에 추가로 매물이 쏟아지는 현상은 나타나지 않을 것”이라며 “지방의 경우 규제의 타깃은 아니지만 미분양 공급 과잉으로 이미 어려운 상황에서 주택 구매 심리가 꺾이면서 침체 상황이 장기화될 수 있다”고 말했다. 종부세 과세 강화 충격은 내년부터 현실화될 예정이지만, 보유하고 있는 동안 부담이 지속되기 때문에 보유세를 줄이려는 절세 전략의 움직임도 빨라질 것으로 관측된다. 다주택자라면 강남권 주택은 증여의 방식으로, 강북권 중소형 주택은 주택임대사업자 등록을 통해 세 부담을 낮추는 전략 등이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “전반적으로 다주택자들은 당장 매각에 나서기보다 당분간 관망하려는 분위기가 이어질 것”이라며 “다주택자들은 종부세 부담을 피하기 위해 보유 주택을 임대주택으로 등록하거나 자녀에게 증여하는 쪽으로 절세 전략을 펼 가능성이 크다”고 말했다. 3주택 이상이라도 임대주택 등록을 하면 종부세가 비과세되기 때문에 세 부담을 줄일 수 있다. 다만 비과세되는 임대주택이 수도권 기준 공시가격 6억원 이하(지방은 3억원 이하)여야 하고, 8년간 장기 임대해야 한다.
- [종부세 인상] 가장 센 보유세 개편안 채택.. 갭투자 어려워진다
- [이데일리 권소현 기자] 보유세 개편 최종 권고안이 공정시장가액 비율을 연 5%포인트씩 인상하고 세율도 올리는 안으로 결정되면서 고가주택 보유자·다주택자들은 세금 폭탄을 맞게 됐다. 최종안은 지난달 재정개혁특위가 공개한 4개 대안 중에서 가장 강도가 높다는 평가를 받았던 안이다. 여기에 소형주택에 대한 임대소득 과세 특례 폐지와 기본공제 축소 등의 내용도 담겨 있어 전세 끼고 주택 매수한 갭투자자의 세 부담도 늘어날 전망이다. 동시에 임대주택 등록은 더욱 활성화될 것으로 보인다. 다만, 최종안이 지난달 보유세 개편안 대안이 나왔을 때부터 유력한 방안으로 꼽혔고 3주택 이상 보유자에 대한 중과세 방안은 결국 빠지면서 생각보다는 강도가 약하다는 반응이 나온다. ◇대안 중 가장 강력한 방안 권고…3주택자 중과는 빠져3일 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회(재정특위)는 제2차 전체회의를 열고 보유세 인상 최종 권고안을 확정해 정부에 제출했다. 재정특위가 지난달 내놓은 4가지 대안 중에 공정시장가액비율과 세율을 동시에 높이는 3안을 채택했다. 주택에 대한 종합부동산세(종부세)를 결정할 때 주택 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(1가구 1주택은 9억원)을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하는데, 재정특위는 현재 80%인 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩 단계적으로 인상할 것을 권고했다. 대안에서 제시했던 연간 인상률 2~10%포인트 중에서 중간 수준으로 정했다. 또 주택분 세율은 과표 6억원 초과 구간에 대해 6~12억원, 12~50억원, 50~94억원, 94억원 초과 구간으로 나눠 구간에 따라 0.05~0.5%포인트 인상하도록 했다.종합합산토지분 세율은 15억원 이하, 15~45억원 이하, 45억원 초과 구간별로 0.25~1%포인트 올리고 별도합산토지분 세율은 전 과표구간에 걸쳐 일률적으로 0.2%포인트 인상할 것을 권했다. 별도합산토지분 세율은 대안에서 제시했던 현행 유지, 0.1%포인트, 0.2%포인트 인상안 중에 가장 높은 수준을 택한 것이다. 3주택 이상 보유자에 대한 종부세 중과 내용이 담길 것으로 전망됐지만 이번 권고안에서는 다주택자 세 부담 강화 방안을 검토하라는 정도에 그쳤다. 공정시장가액 비율을 연 5%포인트 높이면 다주택자의 경우 종부세 부담이 최대 22% 높아지는데다 고가주택일 수록 주택분 세율도 올라가 고가주택 두 채를 보유할 경우 보유세 부담이 30% 가량 늘어나게 된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “고가 1주택자에 대한 차별적 혜택 논란을 차단하기 위해 다주택자와 1주택자 모두 공정시장가액비율과 종부세율을 인상한 것이 특징”이라며 “비싼 주택이라도 일반적인 고가주택과 ‘그들만의 리그’인 초고가주택 간의 차별적 세 부담으로 중산층 실거주 1주택자를 보호하려 노력한 흔적이 보인다”고 말했다. 재정개혁특별위원회◇고가주택 보유자 타격…임대주택 등록·증여 늘어날 듯이번 권고안을 적용할 경우 과세표준 12억원 이하 주택을 한 채만 보유하고 있다면 세 부담이 크지 않은 반면 12억원이 넘는 고가주택 보유자, 다주택자의 세 부담은 상대적으로 더 크다. 따라서 고가주택이 몰려 있는 강남권 거래시장은 위축이 불가피할 것으로 보인다. 다만 자산가들이 보유세 부담 때문에 보유주택 정리에 본격 나설 것으로 보기는 어렵다는 시각이 많다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “과세표준 12억~50억원대 주택 소유자들의 보유세가 26% 정도 늘어나기 때문에 이 가격대 아파트가 많은 강남이 직접적으로 영향을 받을 것”이라면서도 “강남 소유자들의 보유세 부담 능력을 감안할 때 지속적으로 집값에 의미 있는 영향을 미치기에는 역부족”이라고 말했다. 이미 양도세 중과로 인해 다주택자의 퇴로가 막힌 상황이어서 주택 처분보다는 임대주택 등록이나 증여 등이 늘어날 것이란 전망이 나온다. 특히 주택 임대소득 분리과세 적용시 400만원 기본공제를 임대등록사업자에게만 적용하는 방안이 권고안에 담겨 임대주택 등록 유인이 커졌다. 전세 끼고 소액으로 집을 사서 시세 차익을 누리는 갭투자가 쉽지 않아질 것이라는 분석도 나온다. 재정특위가 그동안 간주임대료(전세보증금을 은행에 넣었을 경우 발생할 것으로 예상되는 이자소득) 산정 시 기준시가 3억원 이하면서 전용 60㎡ 이하 주택의 보증금을 과세 대상에서 제외하던 소형주택 과세특례제도를 예정대로 올해 일몰하거나 축소하라고 권했기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세 놓고 있던 3주택자 소형 저가주택 혜택이 올해로 일몰되면 갭투자는 어려워질 것”이라며 “소형주택은 임대사업자 신고를 하는 것이 절세에 유리해지는 구조가 된다”고 말했다. 주택 투자에 대한 관심이 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 옮겨갈 것으로 보는 시각도 있다. 이번 권고안에 금융소득 종합과세기준을 현행 2000만원에서 1000만원으로 인하하라는 내용이 있어 금융자산에서 벗어나 부동산시장으로 유입되는 부동자금이 늘어날 것이란 전망이다. 박원갑 전문위원은 “종부세 부담이 크지 않은 꼬마빌딩과 상가 등으로 관심을 돌리는 투자자가 많을 것”이라며 “별도합산토지의 세율은 올랐지만 종부세 과세 기준인 공시지가 80억원에는 변동이 없기 때문”이라고 설명했다.
